서울의 강남은 '체비지' 귀신과 복부인의 토대 위에 건설되었다. 그 사회적 DNA를 한번 뒤돌아보자는 글이 '김용범 정책 실장의 인트로 글'이다.
(*체비지 – 원주인의 땅을 서울시가 일정부분을 뺏어서 공사비를 충당했을 때, 그 땅필지를 가리킴. 비용을 대체하는 땅이라는 체비지 替費地이고,'토지 구획정리 사업'의 돈주이다. )
(* 강남 체비지 땅에 질좋은 공공임대주택을 지었다면, 20만호 비엔나 시를 강남 한 복판에 건설할 수 있었다)
진짜 어려운 글이었다. 내 솔직한 소감은, '주택 정치'가 지난 60년간 부재하다보니, 그렇게 어려운 글을 국민들이 읽어야 한다는 것이다.
지난 2월 25일 김용범 정책실장의 그 어려운 글이 페이스북 아저씨들과 전문가들 사이에서 화제였다. 내가 그 글을 읽었던 것은 '어렵지만, 솔직했기' 때문이다. 일부 비-민주당 진보파들이나 좌파들이 박수갈채를 보내기도 했지만, 토론은 흐지부지 되었다. 김용범 실장 글은 '도입부 introduction'인데, 환호성은 잠깐 지르고 토론과 논쟁을 요구했어야 했다. 그만큼 민주노동당 이후, 26년간 나를 포함해서, 진보정당의 내공이 부실하다는 것을 뜻한다.
난 개인적으로 고등학교 때부터 독재와 투쟁해온 김용범 실장의 인격에 비할 바가 되지 못한다. 그리고 최소한 2000년 이후, 민주당 정부 정책관료가 발표한 글 중에서 이렇게 솔직한 글은 거의 접하지 못했다. 그 글을 가지고 민주당 내부에서, 김어준-유시민 사이비 나팔수가 아니라, 민주당 정치인들이 김용범 발제문을 가지고 그렇게 '권력 투쟁'을 할 수는 없는가?
현재 민주당, 정청래, 김민석, 뉴이재명,뉴문재인 청년헤겔파 교수들, 김어준 '공부하지 말라 무학(無學(파, 공부 때려쳐' 이들에게는 김용범 정책실장의 글은 조선시대 '정도전 말씀'이고, 개밥에 도토리일 뿐이다.
민주당에 정치는 있는가? '매불 쇼'고 '매주 쇼'고, 그러다가 방송사고로 끝날 정권이 될 수 있다.
민주당 나팔수들은 다루지 않는다. '자녀교육'과 '집값'은 건드리지 말라고? 당신들이 '갓 파더' 마피아인가? 건드리지 말라는 뜻은, '건물주' 숭배교를 유지하고, 서울시 '체비지' 몽달귀신과 복부인 씨앗들을 서울시 '사회적 DNA'로 유지하겠다는 선언이다.
2026년 6-3 서울시장 선거는 ' 주택 정치가 있느냐 없느냐' '정치'를 할 것인가 말 것인가에 달려있다. 우연의 일치인지, 그나마 한국 사회의 발전인지는 몰라도, 김용범 청와대 정책실장은, 한국 정치사 최초로, '정책 글'을 페이스북에 발표했다.
비록 '인트로'지만.
난 비관적이다. 민주당 나팔수들은 '주택' 정치를 건드리지 않으려 할 것이기 때문이다. 김용범 실장의 글은 솔직하기라도 했다. 주택은 단지 주택이 아니라 언제든지 '파생 금융 상품'으로 '변태'되는, 그런 최첨단 자본주의에 우리가 살고 있다고 말했기 때문이다.
이재명 대통령은 하나만 말하고, 둘은 감춰서는 안된다. '똘똘한 1채'가 금융자본의 요소이고, 주식투자금과 본성에 있어서 동일하다. 교환가능한 '호환' 자본의 씨앗이라는 점이다. 주택(땅)과 주식자본금 사이에 단절된 '칸막이'가 있는 것처럼 '불호환' 상품인 것처럼 말해서는 안된다. 김용범 실장의 2008년 서브프라임 모기지 사태를 다시 읽어봐야 한다.
난 김용범 실장이 왜 이 글을 (인트로) 페이스북에 올렸는지 모르겠다. 기승전결, 기에 해당하는 글 뒤에, 승,전,결을 올려, 5천만이 논쟁-토론해 대안을 찾아오게끔 해야 한다.
메모. 1. 김용범 실장의 첫 문장은 다음과 같이 바꿔야 한다. (김용범, 주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제다)를 넘어서서, 주택 문제는 가격의 문제도, 주택-은행대출-모기지 문제를 넘어, 기본적인 주거권의 문제다. 이렇게 명시해야 한다. 그렇지 않으면, 홈플러스 사모펀드 MBK 가 서울시 임대주택의 공급자가 될 수도 있다.
김용범 실장의 <공적 신용의 질서와 주택시장> 글이 보여준 것은, (1) 우리나라가 지난 60년간 ‘민주화’와 ‘산업화’를 동시에 달성했다. 그러나 ‘주택’ 민주주의는 거의 없었다는 비참한 현실을 알려준다.
하루 8시간 자고, 최소 6시간 이상 생활하는 ‘주택 (살 집)’을 ‘민주화’ 대상으로 삼은 정치가 아직까지도 없었다.
(2) 김용범 실장 글은 향후 대안의 윤곽선만 희미하게 제시되었지만, 그 실현 방법은 아직 불분명하다.
우선 (2)와 관련해서, ‘임대주택 공급 주체’에 대해서 김실장은
A. ‘장기 임대 제공 기관형 사업자 육성’,
B‘공공(정부 소유),준공공(비영리사회주택, 주택협동조합) 임대의 확대,
C’거주목적 장기 고정금리 금융 체계’ , 이렇게 3가지를 제안했다.
쉽게 말해서, 1963년부터 2026년까지 서울시민 개개인이 ‘전세’ ‘월세’주고, 사실상 서울시는 저품질 임대주택 관리 정도만 하고, 대다수는 시민들끼리 알아서 자기들끼리 ‘전세’ ‘월세’주고 받고 살아온 ‘서울시민 삶’을 바꿔보자는 것이다.
이재명 대통령이 압박하고 있는 ‘다주택자들’이 오스트리아 비엔나나 네덜란드 암스테르담 시청이 해야 할 일을 지난 60년간 대신 해왔는데, 이제 이것을 바꾸자는 게 김용범 실장의 제안이다.
그런데 A의 ‘기관형 사업자 육성’ 단어를 봤을 때, 난 ‘institutional investors 기관 투자자/제도적 투자자’라고 해석했다.
기관투자자란 ‘다른 사람들의 돈을 투자하고 관리하는 중개 투자자로서 법인이다. 예를 들어, 투자펀드, 보험회사, 연금기금, 국부펀드(정부가 외환보유액같이 남은 돈을 운영하기 위해 만든 펀드), 사모펀드, 헤지펀드, 상장지수펀드(EFT,최근 인기), 부동산 투자신탁(리츠REITs) 등을 주택시장에 끌어들이겠다는 것이다.
지금도 비중은 낮지만 부영 등 법인에서 사적 임대를 하고 있는데, 이를 더 확장,확대하겠다는 것으로 보인다.
홈플러스 MBK (김병주)같은 사모펀드도 한국 주택 임대시장(월세)에 투자할 수도 있다.
한국 LH (한국토지주택공사)가 지금 고품질 공공 임대주택을 제대로 제공하고 있지 못하고, 물량도 10% 정도에 그치고 있다.
만약 서울시 당국이 정한 ‘임대료 정책’이 민간업체나 ‘기관투자자’의 ‘가격’의 표준이 되지못한 상황이 도래한다면, 그 피해는 고스란히 월세자 (전세자)에게 돌아갈 것이다.
김용범의 ‘이재명 다주택자 압박’에 대한 비판은 타당한 측면이 있다.
그러나 아직 ‘공공임대주택’ 건설, 공급, 관리 주체가 불명확하다. (1) 과 관련해서, 전세 제도의 순기능 역기능을 따져묻기 전에, 우리는 지난 60년간 정부의 역할 없이, 사적 개인들이 알아서 전세,월세주고 살아왔다.
‘주택’을 민주주의 정치공간들 중에서 가장 중요한 주제로 간주하지 않았다.
서울시가 돈이 없어서, 공공주택 지을 땅도 없고, 그러다가 ‘주택 자산 축적형’ 사회로 귀결되고 말았다.
김용범 실장의 첫 문장은 다음과 같이 바꿔야 한다. (김용범, 주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제다)를 넘어서서, 주택 문제는 가격의 문제도, 주택-은행대출-모기지 문제를 넘어, 기본적인 주거권의 문제다.
이렇게 명시해야 한다. ‘주택’ ‘주거권’에 무슨 정치가 있고, 동사무소,구청,시청이 무슨 일을 해줬는가? 우리들끼리 다 알아서 복덕방, 부동산 사무실 찾아가서 해결하고 있지 않은가?
김용범 실장의 글에서도, 우리가 어떻게 살아왔는지를 솔직하게 써놨다.
“다주택자의 레버리지가, 신규주택 유효수요와 임대공급” 역할을 해왔다. 쉽게 말해서, 다주택자들이 은행에서 ‘돈’을 빌려서, 그 돈을 건설사(시행사,시공사)에 주고 선분양 계약맺고, 건설자본은 이 돈과 PF 돈을 모아서 집을 지었다 (신규주택 공급) .
그 집을 구매한 다주택자들이 무주택자들에게 월세주고, 전세주고, 민간 임대시장의 거의 90%를 차지해오고 있다.
정치가 해야 할 일,
(1) 1인 12~15평, 다인 18평~30평 고품질 공공 임대주택이 서울시 전체 주택의 20%에 도달해야 한다.
(2) 비영리 사회주택 (협동조합 모델)를 활성화해서, 정부는 토지 매입과 장기 저금리 지원을 해줘야 한다. 서울시 직접 소유 공공임대주택과 사회주택 물량이 전체 40%에 육박해야 한다.
(1)과 (2) 조건이 달성되면, ‘시세 차익(capital gain) 추구형’ 다주택자들의 ‘투기 의지’가 자연스럽게 꺽인다.
(1) (2) 노선을 추구하지 않으면, 대형 기관투자자들이 민간임대시장을 장악하게 된다. (1)과 (2) 노선으로 가야, 공공주택의 월세가 민간 임대 월세를 통제할 수 있게 된다.
독일 베를린 월세 폭등은, 베를린 시당국이 공공임대주택을, 유럽최대 민간임대 회사 ‘보노비아’에 팔아버려서 생긴 일이었다.
현재 한국 서울은 잉글랜드 런던과 유사한 상황[공급부족,공공주택 부족]에 빠졌다. 다른 지방 도시는 신규 아파트도 ‘공실율’이 늘어나고 있다.
과잉공급 현상이니, 지방민들에게 서울시 주택가격 상승은 별나라 이야기다.
왜냐하면 지방에는, 서울처럼, 부모로부터 5억원~7억원을 지원받아, 서울 강남 3구와 마포,용산,성동구에 15~18억짜리 아파트를 사는 2030 세대가 많지 않기 때문이다.
이재명 정부가 ‘가격만 쫓아다니는 것’은 주거권 해법이 아니다. 서울시가 직접 고품질 공공주택을 건설하고, 민간에 팔지 팔고, 영구히 소유,관리해야 한다.
용산공원, 용산정비창 부지부터 고품질 공공임대주택을 건설해야 한다. 그렇지 않으면, 주택가격은 일시적으로만 하락할 것이다.
시세차익 가능성이 조금이라도 보이면, 다시 가격은 상승할 것이다.
(2월 25일)
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1. 김용범 실장의 첫 문장은 다음과 같이 바꿔야 한다. (김용범, 주택 문제는 가격의 문제가 아니
메모. 1. 김용범 실장의 첫 문장은 다음과 같이 바꿔야 한다. (김용범, 주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제다)를 넘어서서, 주택 문제는 가격의 문제도, 주택-은행대출-모기지 문제를
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