1. 김용범 실장의 첫 문장은 다음과 같이 바꿔야 한다. (김용범, 주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제다)를 넘어서서,

메모. 1. 김용범 실장의 첫 문장은 다음과 같이 바꿔야 한다. (김용범, 주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제다)를 넘어서서, 주택 문제는 가격의 문제도, 주택-은행대출-모기지 문제를 넘어, 기본적인 주거권의 문제다. 이렇게 명시해야 한다. 그렇지 않으면, 홈플러스 사모펀드 MBK 가 서울시 임대주택의 공급자가 될 수도 있다. 

김용범 실장의 <공적 신용의 질서와 주택시장> 글이 보여준 것은,

(1) 우리나라가 지난 60년간 ‘민주화’와 ‘산업화’를 동시에 달성했다. 그러나 ‘주택’ 민주주의는 거의 없었다는 비참한 현실을 알려준다.  하루 8시간 자고, 최소 6시간 이상 생활하는 ‘주택 (살 집)’을 ‘민주화’ 대상으로 삼은 정치가 아직까지도 없었다. 

(2) 김용범 실장 글은  향후 대안의 윤곽선만 희미하게 제시되었지만, 그 실현 방법은 아직 불분명하다.  

우선 (2)와 관련해서, ‘임대주택 공급 주체’에 대해서 김실장은 A. ‘장기 임대 제공 기관형 사업자 육성’, B‘공공(정부 소유),준공공(비영리사회주택, 주택협동조합) 임대의 확대, C’거주목적 장기 고정금리 금융 체계’ , 이렇게 3가지를 제안했다. 

쉽게 말해서, 1963년부터 2026년까지 서울시민 개개인이 ‘전세’ ‘월세’주고, 사실상 서울시는 저품질 임대주택 관리 정도만 하고, 대다수는 시민들끼리 알아서 자기들끼리 ‘전세’ ‘월세’주고 받고 살아온 ‘서울시민 삶’을 바꿔보자는 것이다. 이재명 대통령이 압박하고 있는 ‘다주택자들’이 오스트리아 비엔나나 네덜란드 암스테르담 시청이 해야 할 일을 지난 60년간 대신 해왔는데, 이제 이것을 바꾸자는 게 김용범 실장의 제안이다.

그런데 A의 ‘기관형 사업자 육성’ 단어를 봤을 때, 난 ‘institutional investors 기관 투자자/제도적 투자자’라고 해석했다. 

기관투자자란 ‘다른 사람들의 돈을 투자하고 관리하는 중개 투자자로서 법인이다. 예를 들어, 투자펀드, 보험회사, 연금기금, 국부펀드(정부가 외환보유액같이 남은 돈을 운영하기 위해 만든 펀드), 사모펀드, 헤지펀드, 상장지수펀드(EFT,최근 인기), 부동산 투자신탁(리츠REITs) 등을 주택시장에 끌어들이겠다는 것이다.

지금도 비중은 낮지만 부영 등 법인에서 사적 임대를 하고 있는데, 이를 더 확장,확대하겠다는 것으로 보인다. 

홈플러스 MBK (김병주)같은 사모펀드도 한국 주택 임대시장(월세)에 투자할 수도 있다. 한국 LH (한국토지주택공사)가 지금 고품질 공공 임대주택을 제대로 제공하고 있지 못하고, 물량도 10% 정도에 그치고 있다. 만약 서울시 당국이 정한 ‘임대료 정책’이 민간업체나 ‘기관투자자’의 ‘가격’의 표준이 되지못한 상황이 도래한다면, 그 피해는 고스란히 월세자 (전세자)에게 돌아갈 것이다.

김용범의 ‘이재명 다주택자 압박’에 대한 비판은 타당한 측면이 있다. 그러나 아직 ‘공공임대주택’ 건설, 공급, 관리 주체가 불명확하다. 

(1) 과 관련해서, 전세 제도의 순기능 역기능을 따져묻기 전에, 우리는 지난 60년간 정부의 역할 없이, 사적 개인들이 알아서 전세,월세주고 살아왔다. ‘주택’을 민주주의 정치공간들 중에서 가장 중요한 주제로 간주하지 않았다. 서울시가 돈이 없어서, 공공주택 지을 땅도 없고, 그러다가 ‘주택 자산 축적형’ 사회로 귀결되고 말았다. 

김용범 실장의 첫 문장은 다음과 같이 바꿔야 한다. (김용범, 주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제다)를 넘어서서, 주택 문제는 가격의 문제도, 주택-은행대출-모기지 문제를 넘어, 기본적인 주거권의 문제다. 이렇게 명시해야 한다. 

‘주택’ ‘주거권’에 무슨 정치가 있고, 동사무소,구청,시청이 무슨 일을 해줬는가? 우리들끼리 다 알아서 복덕방, 부동산 사무실 찾아가서 해결하고 있지 않은가? 

김용범 실장의 글에서도, 우리가 어떻게 살아왔는지를 솔직하게 써놨다. “다주택자의 레버리지가, 신규주택 유효수요와 임대공급” 역할을 해왔다. 쉽게 말해서, 다주택자들이 은행에서 ‘돈’을 빌려서, 그 돈을 건설사(시행사,시공사)에 주고 선분양 계약맺고, 건설자본은 이 돈과 PF 돈을 모아서 집을 지었다 (신규주택 공급) .  그 집을 구매한 다주택자들이 무주택자들에게 월세주고, 전세주고, 민간 임대시장의 거의 90%를 차지해오고 있다. 

정치가 해야 할 일, (1) 1인 12~15평, 다인 18평~30평 고품질 공공 임대주택이 서울시 전체 주택의 20%에 도달해야 한다. 

(2) 비영리 사회주택 (협동조합 모델)를 활성화해서, 정부는 토지 매입과 장기 저금리 지원을 해줘야 한다. 서울시 직접 소유 공공임대주택과 사회주택 물량이 전체 40%에 육박해야 한다.
(1)과 (2) 조건이 달성되면, ‘시세 차익(capital gain) 추구형’ 다주택자들의 ‘투기 의지’가 자연스럽게 꺽인다. 

(1) (2) 노선을 추구하지 않으면, 대형 기관투자자들이 민간임대시장을 장악하게 된다. (1)과 (2) 노선으로 가야, 공공주택의 월세가 민간 임대 월세를 통제할 수 있게 된다. 

독일 베를린 월세 폭등은, 베를린 시당국이 공공임대주택을, 유럽최대 민간임대 회사 ‘보노비아’에 팔아버려서 생긴 일이었다. 

현재 한국 서울은 잉글랜드 런던과 유사한 상황[공급부족,공공주택 부족]에 빠졌다. 다른 지방 도시는 신규 아파트도 ‘공실율’이 늘어나고 있다. 과잉공급 현상이니, 지방민들에게 서울시 주택가격 상승은 별나라 이야기다. 

왜냐하면 지방에는, 서울처럼, 부모로부터 5억원~7억원을 지원받아, 서울 강남 3구와 마포,용산,성동구에 15~18억짜리 아파트를 사는 2030 세대가 많지 않기 때문이다. 

이재명 정부가 ‘가격만 쫓아다니는 것’은 주거권 해법이 아니다.  서울시가 직접 고품질 공공주택을 건설하고, 민간에 팔지 팔고, 영구히 소유,관리해야 한다. 용산공원, 용산정비창 부지부터 고품질 공공임대주택을 건설해야 한다.

 그렇지 않으면, 주택가격은 일시적으로만 하락할 것이다. 시세차익 가능성이 조금이라도 보이면, 다시 가격은 상승할 것이다.

참고자료. Justin Kadi, Selim Banabak, Leonhard Plank.  Institutional Investment in rental housing in the city of social Housing(Vienna), European Urban and Regional Studies, 2026, vol.33(1) 11-30

 

 

 

 

 

 

김용범 정책실장 -<공적 신용의 질서와 주택시장>
주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제다. 가격은 구조의 산출물일 뿐이다. 보다 근본적인 질문은 가격이 형성되는 방식, 특히 가격과 신용이 어떤 방식으로 결합하고 있는가에 있다. 오늘날의 주택시장은 단순한 재화시장이 아니라 신용을 매개로 확장과 수축을 반복하는 자산시장이다.

주택 가격은 기대수익과 할인율의 함수다. 그러나 차입이 허용되는 순간, 기대는 실질적인 매입 능력으로 전환된다. 특히 담보가치 산정이 용이하고 거래가 표준화된 아파트는 신용과 가장 밀접하게 결합된 자산이다. 상승기에는 확대된 차입이 가격을 끌어올리고, 상승한 가격은 다시 담보가치를 높여 추가 대출을 유도한다. 하락기에는 이 고리가 역으로 작동하며 금융기관의 대차대조표를 압박하고 실물경제에 충격을 준다. 핵심은 가격의 높고 낮음이 아니라, 레버리지가 가격 변동을 시스템 리스크로 증폭시키는 구조에 있다.

비거주 다주택 매입의 레버리지는 외부효과의 틀에서 이해해야 한다. 상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기의 손실은 금융기관의 건전성 저하와 신용 위축을 통해 사회 전체로 전이될 수 있다. 수익은 개인에게 남고 위험은 구조적으로 사회화되는 비대칭이 발생한다. 이는 개별적으로는 합리적인 선택이 집합적으로는 시스템 리스크를 축적하는 전형적인 경로다.

이 구조는 이미 역사적으로 확인된 바 있다. 1990년대 일본의 자산버블 붕괴는 부동산 담보대출의 과잉 축적이 가격 하락과 동시에 은행의 부실채권 급증으로 이어지며 장기적인 신용 수축을 초래한 사례다. 가격 조정 자체보다 더 치명적이었던 것은 담보가치 하락이 금융기관의 자본을 훼손하고 대출 여력을 구조적으로 위축시켰다는 점이었다.

2008년 미국의 금융위기 역시 본질은 유사했다. 주택가격 상승을 전제로 확장된 서브프라임 모기지와 그 증권화 구조는 가격 하락과 함께 연쇄적 신용 경색을 유발했다. 문제는 가격 수준이 아니라 가격과 신용이 결합된 방식, 그리고 그 레버리지가 금융 시스템과 얼마나 밀착되어 있었는가였다. 두 사례는 공통적으로 자산가격 변동이 신용 시스템을 통해 거시경제 위기로 증폭될 수 있음을 보여준다.

은행 신용은 중앙은행의 유동성 공급과 예금자 보호제도라는 공적 안전망 위에서 작동한다는 점에서 제도적 공공성을 가진다. 투자 목적의 레버리지가 금융 불안으로 전이될 수 있다면, 그 위험은 사적인 영역에만 머물 수 없다. 여기서 중요한 것은 가격을 직접 통제하는 것이 아니라 기대 구조를 재편하는 일이다. 자산 가격은 “앞으로도 동일한 조건으로 신용을 활용할 수 있을 것”이라는 전제를 반영한다. 투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 만기 구조의 차등화와 같은 신호가 일관되게 축적될 경우 기대수익률은 재평가된다. 레짐 전환은 세부 규정의 변화가 아니라, 투자 목적 레버리지를 점진적으로 축소하겠다는 방향성에 대한 신뢰에서 시작된다.

다만 한 가지를 분명히 해야 한다. 현재의 구조에서 다주택자의 레버리지는 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해왔다. 투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행되어야 한다. 무주택 가구의 중장기적 주거 안정을 제도적으로 담보하지 못한 채 레버리지만 축소한다면, 구조 전환은 또 다른 불안을 낳을 수 있다.

따라서 신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진되어야 한다. 장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다. 투자 목적 단기 차익을 전제로 한 신용과 달리, 장기 임대와 거주 안정에 결합된 신용은 가격 변동을 완충하는 방향으로 작동한다. 세제·금융·공급 정책의 정합성은 여기에서 핵심적이다. 레버리지를 줄이는 정책과 안정적 임대 기반을 확충하는 정책이 서로 충돌하지 않고 동일한 방향을 향하도록 설계되어야 한다.

구조 재설계 과정에서 가격 조정은 발생할 수 있다. 그러나 그것은 목표가 아니라 귀결이다. 정책의 책임은 가격 수준을 인위적으로 방어하는 것이 아니라, 가격 변동이 금융 시스템의 연쇄 불안으로 전이되지 않도록 경로를 관리하는 데 있다. 유동성 안전장치와 만기 구조 관리는 가격 방어가 아니라 신용 경색을 막기 위한 장치여야 한다. 가격 변동은 시장의 영역이고, 시스템 안정은 정책의 책임 영역이라는 구분은 분명해야 한다.

질문은 단순하다. 신용 팽창의 중심에 있는 아파트와 비거주 다주택의 레버리지 의존 구조를 지금처럼 유지하는 것이 과연 지속 가능한가. 공적 기반 위에서 작동하는 신용 질서는 거주 안정과 거시적 안정성을 우선하는 방향으로 재정렬될 필요가 있다. 전환은 점진적이어야 한다. 그러나 방향은 선명해야 한다.

신용의 질서는 투기적 기대를 증폭시키는 구조가 아니라, 거주 안정과 금융 건전성을 동시에 지탱하는 구조로 이동해야 한다. 지금은 가격을 논쟁할 시점이 아니라, 신용의 원칙을 명확히 할 시점이다.