현행 '매입임대주택' 제도 폐지해야 하는 이유들. 비엔나 시처럼 서울시가 직접 주택건설 공급자(9개월도 가능),서울시민 80%가 임대주택 신청가능도록 양질로 바꿔야 한다.

 

현행 '매입임대주택' 제도 폐지해야 하는 이유들.   비엔나 시처럼 서울시가 직접 주택건설 공급자(9개월도 가능),서울시민 80%가 임대주택 신청가능도록 양질로 바꿔야 한다.

 

 

현재 , 서울시공공임대주택 SH,LH 합산 보유량은 30만호.  서울시 전체 주택 수 대비 8~10% , 위치는 주로 서울 외곽 구들, 불편 사항 10채 중 9채는 너무 좁음(36제곱미터, 11평으로 주로 1인 가구용,  아이 있으면 살기 힘들어 이사가야함) 서울시 최근 4년간 매입비용 9.8조원.

 

경기도 공공임대주택 보유 물량 ( 55~60만 호) 전체 주택의 9%  
40㎡ 이하(12평 이하 약 75% 이상), 경기도 최근 4년간 매입비용 6.9조원 

1. 경실련 (조정흔, 정택수) 연구자들이 이재명 정부의 '신축매입 미대 14만호' 계획을 폐지하라고 주장했다.

 

[매임임대주택이란, LH,SH (주택공사)가 민간건설업자들이 지은 주택을 직접 사서, 서민이나 청년들에게 임대해주는 주택이다. 이것은 LH가 직접 주택을 건설해서 공급하는 ‘건설임대’와 다르다.

 

그 이유는 무엇인가? 

 

(1)  재정 낭비.  SH 가 (25평형) 아파트 신축한 분양원가는 3.4억원, LH 매입 오피스텔 6.6억원 SH 매입 오피스텔 7억원.

LH 한국 토지주택공사, SH 서울주택공사, GH 경기주택공사 등 '공공기관'이 돈은 2배 쓰고, 효과는 없는 상황.

 

윤석열 정부, 비-아파트 (빌라, 오피스텔) 안 팔려, LH가 직접 사주기 시작 (LH,SH가 비싼 구매자 역할)

 

'민간업자가 토지가격을 올리고, 건축비 거품을 얹은 시장가격으로 LH 등이 주택을 구매하고 있음.

 

정부가 집을 직접 짓는 대신 민간 업자의 물량을 사주는 방식을 택한 이유는 건설 자본의 이윤 증식에 기여하기 위해서임. 살 집이 필요한 시민들의 주거 안정이 목적이 아니라 부동산 경기 부양과 민간건설사 구제가 본질적 목적이 되어버림.

 

서울시(경기도)가 주택 공급자가 아니라, 주택 소비자로 전락하면서, 주택 가격만 더 상승시켰다고 지적함. 

 

(비교) 오스트리아 비엔나 주택공사 '비너보넨'은 지난 100년 넘게 민간주택을 구매하지 않는다.  LH, SH 등이 직접 건설해서 양질의 공공임대주택을 공급하고 있다. 

 

(2) 실적 위주 때문에 2배 손해. 왜 2배 손해보고, '정부가 매입 임대주택'을 사들이고 있는가? 답은 간단하다.  현행 관행상, LH 이 신규아파트를 완공하는데까지 걸리는 시간이 6~7년이기 때문에, 1~2년 안에 '임대주택 물량 확보' 실적을 올릴 수 있는 '매입임대주택' 제도를 채택함.

 

이에 대한 대안은 무엇인가? 주택 신규 건설 공사 기간 획기적으로 단축할 수 있다. 오스트리아 비엔나 '포트학스키가세 Podhagskygasse' 프로젝트, 100세대 공급, 1세대당 1.6억원 건설 비용. 공정 기간 9개월. 목조 경량 모듈러 시스템 도입. (모듈을 공장에서 90% 제작후,현장에서 바로 건설) 

서울시가 2026년에 계획하더라도, 2027년 ~ 2028년 에 공공임대주택 신청자들이 입주가 가능하다. 

그리고 9개월 공정 방식이 아니더라도, 2~3년으로 공사를 단축시킬 수도 있다. 

어디에 짓는가? 서울 시내 자투리 땅, 재개발 대기지역, 국공유 공휴지에 고품질 모듈러 주택 건설 가능.  

 

(3) 공실율 발생. 경실련 보고서에 의하면,. 2021년~2024년까지 . 매입임대주택을 구매한 비용, 총 16.7조원. 2024년은 역대 최고, 5.6조원. 이 돈으로 주로 구매한 것은 아파트가 아닌 주택 형태들 (빌라, 오피스텔, 다세대주택) 

부실관리와 주민의 기피로 인해, 공실률 발생. SH 매입한 주택의 공실율은 11% (1841채) 

10%에 해당하는 1695 호(채)는 명의 등기조차 없는 미입주 상태. 

LH 공사는 이에 대한 국회의 자료 요청 거부. 불투명 행정의 대명사. 

 

공실율 증가 원인으로는, 사람들은 공공임대주택으로 아파트를 선호하는데, 빌라,다세대,오피스텔 같은 주택형태가 많다는 점.

그래서 인기가 상대적으로 없음. 

한국일보 보도에 따르면, 서울시 외곽에 소재 ( 입지 ) 대도시 외곽, 비수도권 , 소도시 배치.

서울시 보유 임대주택 30만호 중에서, 60제곱미터 (실 18평, 보통 25평 ) 미만은 전체 물량의 92%. 60제곱미터 넘는 집은 2만 4천호에 불과.

서울시 매입임대주택은 주로 소형 오피스텔, 빌라 위주, 17~40 제곱미터 (5~12평)

서울시 공공임대의 49%는 원룸 형태, 2개 이상 방은 전체 30%도 안됨.

 

(4) 보충, 공실율 원인 및 품질 현실. 

현재 서울시 매입임대주택, 소형 오피스텔이나 빌라 위주, 17~40 제곱미터 (5~12평짜리) 

인근주민 반대(집값 하락, 역세권 청년주택 건립시, 일조권 침해, 슬럼화 우려 (사다리꼴, 채광 불량))

서울 공실율 (3.6% 1만 5천호 공실, 이유, 시설낙후, 행복주택 초소형 평형 기피.

 

대안 - 임대주택의 크기를 최소 59제곱미터로 늘려야,

신규 공급 위치 - 도심 유휴 부지, 용산 정비창, 노후 관공서, 외곽 NO

 

(비교_ 비엔나 모델과 차이, 공공임대주택이나, 비영리 사회주택의 임대주택 방 크기,  평균 70제곱미터 약 21평. 최대 110제곱미터. 부대시설이 호텔급)  공공주택 내부에 공동시설을 고려하면,  비엔나 시소유와 사회주택 두 가지 임대주택의 크기는 서울보다 2.5배 정도 더 크고 질적으로도 우수하다. 

(5) 세입자들 강제 퇴거 발생. 신축매입약정의 문제점. (2021-2024)  서울 지역 신축(주택) 매입 8.8조, 구축(주택)  매입 1조원 지출.

신축약정 양식이란 (민간업자가 토지를 매입하고 건물을 지어, 공공에 넘기는 방식) –이게 오히려 공공의 재정 부담 증가시킴. 

조정흔 감정평가사가 정의당 주택정책 토론회에서도 중요한 사실을 알려줌. 민간건설업자들이 '신축매입약정'을 맺고, 기존 주택을 해체하고, 신축하는 과정에서, 거기 세입자들이 강제로 쫓겨나고 있음. 실제로 동네를 가보면,아직도 살만한 집들을 부수고 새 집을 짓는 경우도 많다는 리포트.

 

(6) 비엔나 시 주택공사 '비너보넨'의 토지 확보와 주택기금 조달 방식.

 

1. 토지와 주택을 민간에다 내다 팔지 않는다. 역대 정부의 오류를 반복해서는 안된다. 

비엔나 시는  한국의 LH, SH와 달리, 토지와 공공임대주택을 민간에 절대 팔지 않음.

반면에 LH 는 공공토지를 민간건설업자들에게 매각해서 이윤을 챙김 (적자 메우느라) 

2. 토지 은행이 필요하다. 평소에 땅을 저축하자.

비엔나 시당국은 토지 은행인,본폰즈 빈 (Wohnfonds Wien)을 운영.

토지은행인 '본폰즈'가 뭐하냐?  비엔나 시내의 유휴지나 노후 공공시설 부지가 매물로 나오면, 바로 매입해서 땅을 저축해놓음.

이렇게 비축된 토지를 민간 건설사에 파는 것이 아니라, 비영리 사회주택 협동조합에 장기 임대하거나 저렴하게 공급.

3. 사회주택 전용 법률 필요

 예를들어 서울시 용산정비창 부지의 경우, 비엔나 시 같으면, '법률로' 서울시가 '공공임대주택' 건설 전용토지로 될 수 있음. 

비엔나 시는 2019년, 사회주택 전용 용도(Geförderter Wohnbau)' 등급 신설해서, 특정 부지를 개발할 때, 전체 면적의 3분의 2(66%) 이상은 반드시 사회주택용으로만 건설. 도시계획법

예를들어, 서울시 용산 정비창 부지는 상위 1%를 위한 초고층 타워가 아니라, 서울 시민 66%를 위한 공공주택 부지다, 이런 도시공간계획법이 필요함.   

4. 주택기여금 제도 (  Wohnbauförderungsbeitrag) 소득의 일정 비율을 노사가 절반씩 부담, 1960년대는 1%에서 지금은 1.5%로 (고용주 0.75%, 노동자 0.75%) 인상. 비엔나 시는 이 돈으로 사회주택과 시소유 공공임대주택에 투자 (건설, 보수, 유지)

한국도 질좋은 공공주택 건립을 위한 법률과 조세제도를 마련해야 한다.  (재원 마련, 서울의 종부세와 양도세를 , 시소유 주택이나, 사회주택 건설 자금으로 법제화 해야 한다.)

5. 서울시가 공공임대주택을 공급할 때, 소셜 믹스, 즉 층별 호별로 임대주택과 분양주택을 섞어야 한다. 

 

 

(7) 비엔나 시 전체 주거  4가지 형태

a. 토지는 시가 소유. 시소유 공공임대 주택 . 22만호. 21~22% 비엔나 시민이 거주.

b. 비엔나 시에서 토지를 장기 저금리로 빌려줌. 비영리 사회주택 (협동조합). 20만호. 20 % 

c. 비엔나 시의 월세 정책의 통제를 강하게 받음. 민간 임대주택 : 33~35% 

d. 자가 소유. 18~20% 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경실련 보고서. 2021~2024 SH·GH·LH · 실태 분석결과 발표 기자회견 ]
이재명 정부는 집값 잡을 의지 있으면, 매입임대사업부터 전면 재검토하라!
LH·SH·GH 서울 9.8조, 경기 6.9조, 총 16.7조원 매입임대에 쏟아부어
매입임대 오피스텔 1채 가격이면 공공아파트 2채 건설 가능
매입임대 공실 및 미입주 현황 SH·GH는 공개, LH만 비공개
국회는 국정감사 통해 매입임대주택 혈세낭비 실태 밝혀라!

 

▫ 일시 : 2025년 10월 29일(수) 오전 10시30분

 

 

 

 

 

언론보도.

 

 

 

 

LH, 매입임대 1호 지을때마다 8200만원 적자 쌓인다
수정 2024.10.09 17:48
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• 심윤지 기자
•

서울 강서구 빌라 밀집 지역의 모습. 한수빈 기자
정부 기조대로 한국토지주택공사(LH)가 매입임대주택 공급을 확대할 경우 5년 뒤 35조원이 넘는 부채가 쌓이는 것으로 나타났다. 매입임대주택 1호를 지을 때마다 8200만원의 부담이 추가되기 때문이다. 정부 지원금이 전체 사업비의 30%밖에 되지 않는데 매입 물량을 단기간에 대폭 늘리다보니 LH의 재무 구조에 ‘빨간 불’이 들어온 상황이다.
민홍철 더불어민주당 의원실이 9일 한국토지주택공사(LH)에서 제출받은 자료를 보면, LH가 정부가 발표한 매입임대주택을 1호 지을 때마다 8200만원의 부담이 발생하는 것으로 나타났다. LH는 매입임대 확대로 인한 부채가 2028년까지 누적 35조7000억원에 달할 것으로 추산했다. LH 부채 총액은 2024년 164조4000억원에서 2028년 226조9000억원으로, 부채 비율은 2024년 221%에서 2028년 232%로 상승할 것으로 전망했다.
매입임대주택은 민간 주택을 사들여 임대 주택으로 공급하는 제도다. 앞서 정부는 2028년까지 총 19만4000호의 매입임대주택을 공급하겠다는 목표를 세웠다. ‘8•8공급대책’에선 올해와 내년 2년간 신축매입약정 방식으로 매입임대주택 10만호를 공급하겠다고도 했다.
정부가 제시한 목표치를 달성하기 위해 LH가 앞으로 5년간 사들여야 하는 주택은 연 평균 3만9000호이다. 이는 지난해 목표치(2만6000호)보다 1.5배 늘어난 것이다. LH의 지난해 매입 실적이 5563호에 불과했다.
 
2023년 매입임대 재원분담 현황. 민홍철 의원실 제공.
문제는 주택매입비용을 누가 분담할 것인가다. 지난해 매입임대 재원분담 현황을 보면, LH가 매입임대주택 1채를 사는데 평균 2억4200만원이 들었다. 이중 정부가 지원한 금액은 1억6000만원에 불과했다. LH로서는 매입임대주택 1호를 지을때마다 8200만원의 부담이 추가된다는 계산이 나온다.
특히 1채를 짓는데 들어가는 2억4200만원 중 8000만원은 주택도시기금에서 빌린 돈이기 때문에 정부에 다시 돌려줘야 한다. 입주자 보증금 800만원 등을 제외하면 전체 사업비의 30%(7200만원)만이 정부에서 실제로 지원 받은 금액인 셈이다. 나머지 차액분은 LH가 회사채 발행 등을 통해 메꿔야 한다.
이는 LH의 유동성 위기를 심화시킬 수 있다. 부동산 경기 침체로 LH의 토지 판매 수익은 급감한 반면, 임대주택 사업에 따른 비용은 점점 늘어나고 있어서다.
LH 관계자는 “임대주택은 시세보다 임대료도 낮게 받기 때문에 운영 상 적자도 계속 발생하는 구조”라며 “적어도 매입 비용만큼은 정부 지원금으로 보전해달라고 정부에 지속적으로 요청하고 있다”고 말했다.
민 의원은 “신축 매입약정 관련 목표 물량이 지속적으로 늘어날 것으로 전망되는 상황이기 때문에 재무부담이 가중될 것으로 보여지는만큼, 정부 지원 단가 현실화 논의를 서둘러야 한다”고 말했다.