“주거불평등 심판하고 주거권에 투표해요”-2024-총선주거권연대-정책요구안
일시 | 2023년 2월 20일(화) 오전11시
장소 | 참여연대 2층 아름드리홀
주최 | 2024 총선주거권연대
목차
요약 3
Ⅰ. 세입자 보호 강화 및 제도 개선 7
1. 주택임대차 거래의 투명성을 강화하라 8
2. 전세사기 특별법 개정하고 피해자 구제 확대하라 9
3. 보증금을 규제하고 전세대출·보증보험 관리 감독 강화하라 9
4. 임대차법 개선하고 임대차 행정을 강화하라 10
Ⅱ. 공공임대주택과 주거복지 확대 11
1. 장기공공임대주택 예산 확대하고 공급목표 재설정하라 11
2. 도심 내 매입임대주택 공급량과 거주기간 확대하라 11
3. 공공분양주택은 환매조건부로만 공급하라 12
4. 주거급여 대상자 확대와 주거품질 연계를 통해 주거권을 보장하라 12
5. 최저주거기준 개선, 강행력 있는 주거·안전기준 마련하고 주거복지 전달체계를 강화하라 13
6. 차별적 주거복지 정책을 개선하라 14
Ⅲ. 자산 불평등 완화 및 주택 시장 안정 15
1. 부동산 세제 및 개발이익 환수를 강화하라 15
2. 무분별한 주택 금융을 제한하라 15
3. 주택 시장의 투기 규제를 강화하라 16
4. 재개발·재건축 규제 및 공공성 강화하라 17
Ⅳ 주택부문 탄소 중립 정책과 도시의 무분별한 팽창 제한 19
1. 건설 분야 탄소 배출 감축하라 19
2. 도시의 무분별한 팽창을 제한하고, 수도권 집중과 지역 격차를 해소하라 19
요약
윤석열 정부 출범 이후 반지하 참사, 전세사기와 깡통전세 문제 등으로 서민들의 주거 불안이 커지고 있습니다. 하지만 정부와 국회는 부자감세, 대출규제 완화, 재건축·재개발 규제 완화, 부동산 PF대출 지원 확대 등 부동산 규제 완화와 집값 부양에만 집중하고 있습니다. 특히, 거대 양당은 총선 전부터 ‘노후계획도시특별법’ ,‘재건축초과이익환수법’, ‘도시재정비법’ 등 재건축·재개발 규제 완화 법안을 서둘러 처리한 바 있습니다. 과거 뉴타운 실패 경험을 통해 무분별한 개발 공약이 부동산 투기를 조장하고, 국민들을 주거 불안의 고통 속에 내몰게 된다는 뼈아픈 교훈을 얻었음에도 불구하고, 또다시 2008년과 같은 부동산 선거가 치러질 가능성이 높습니다. 이에 2024 총선주거권연대는 무분별한 부동산 규제 완화를 저지하고, 시민들의 온전한 주거권 보장을 촉구하는 내용을 담은 주거 정책요구안을 각 정당에 제안하고자 합니다.
Ⅰ. 세입자 보호 강화 및 제도 개선
1. 주택임대차 거래의 투명성을 강화하라
① 소액 임차인 보호 위해 최우선변제금 제도 개혁하라.
② 임대차 계약기간 중 기존 임대인이 제3자에게 임차주택을 양도할 때, 임차인의 권리를 강화하라.
③ 임차인이 임대인 동의없이 미납 세액을 확인할 수 있도록 세법을 정비하라.
④ 임대인의 설명의무와 공인중개사의 확인·설명의무를 강화하고 위반시 처벌 규정을 강화하라
⑤ 신탁 주택 및 신탁 상가건물에 대해 신탁회사가 직접 임대차 계약을 체결하고 보증금을 수령·반환하도록 신탁법을 개정하라.
2. 전세사기 특별법을 개정하고 피해자 구제 확대하라
① 전세사기 피해자 요구를 반영하여 특별법을 개정하라.
② 칸막이식 정책 대출 등 피해 구제 프로그램을 피해자 맞춤형으로 개선하라.
3. 보증금을 규제하고 전세대출 ·보증보험 관리 감독 강화하라
① 보증금을 주택가격(실거래가 또는 시세)의 70% 또는 공시가격의 100% 미만으로 제한하라.
② 보증금 대비 전세대출 금액 비율을 70%미만으로 제한하라.
③ 전세 대출 보증 및 보증금 반환 보증 범위도 공시가격의 90% 미만으로 조정하라.
④ DSR(총부채원리금상환비율)에 임차인의 보증금을 산입하고, 전세자금대출 차주에 대해서도 DSR을 적용하라.
⑤ 국가와 지방자치단체는 주택 임대 사업자의 자산 건전성 등을 감독하라.
4. 임대차법 개정하고 임대차 행정을 강화하라
① 계약갱신 보장 횟수를 확대하고, 신규 임대차 계약시에도 임대료인상률 상한제를 적용하라.
② 전월세신고제 과태료 부과 시행 유예를 중단하고 모든 전월세 거래를 신고하도록 법률을 개정하라.
③ 주택임대차 계약에 표준임대차 계약서 사용을 의무화하라.
④ 주택 임대차 감독 행정 강화를 위해 정부와 지방자치단체의 권한과 의무, 시민의 권리와 참여를 법제화하고 담당 인력과 예산을 배정하라.
Ⅱ. 공공임대주택과 주거복지 확대
1. 장기 공공임대주택 예산 확대하고 공급목표 재설정하라
① 2023년 이후 지속되고 있는 공공임대주택 예산 삭감을 철회하라.
② 장기공공임대주택 공급 목표를 연간 15만호 이상으로 상향하라.
③ 2023년 이후 대폭 삭감되고 있는 공공임대주택 운영·관리 예산을 대폭 확대하고, 모든 유형의 노후공공임대주택에 대해 에너지효율개선사업을 시행하라.
④ 긴급주택 공급을 확대하라.
⑤ 주거취약계층의 주거 상향을 위한 공공임대주택 공급 확대하라.
2. 도심 내 매입임대주택 공급량과 거주기간 확대하라
① 매입임대주택의 기준단가 인상 등 재정지원을 강화하라.
② 기초지차체별 공공임대주택 의무공급 비율 제도와 공공선매권을 도입하라.
③ 매입임대주택 거주기간을 30년으로 확대하라.
3. 공공분양주택은 환매조건부로만 공급하라
① 공공주택은 반드시 공공주택사업자에게 환매하고, 이익을 공유하는 환매조건부 분양주택으로 공급하라.
② 공공 환매조건 없이 시세보다 낮게 분양하고, 시세차익을 수분양자가 모두 가져가는 공공분양 정책 폐지하라.
4. 주거급여 대상자 확대와 주거품질 연계를 통해 주거권을 보장하라
① 주거급여 선정기준을 기준중위소득의 60%로 상향조정하라.
② 주거급여의 보장성을 강화하라.
③ 주거품질과 주거급여 지원을 연계해 수급가구의 주거권을 보장하고, 빈곤비즈니스를 규제하라.
④ 쪽방촌 공공주택사업을 조속히 추진하고, 전국 쪽방에 확대하라.
5. 최저주거기준 개선, 강행력 있는 주거·안전기준 마련하고 주거복지 전달체계를 강화하라
① 최저주거기준의 적용 대상과 최소 면적을 확대하라. 에너지효율, 구조, 성능, 환경, 안전 등에 관한 기준을 구체화하는 등 최저주거기준을 개선하라.
② 생명과 안전을 위협하는 비적정 주거에 대한 시설개선 명령 및 임대금지 등 강행력 있는 기준을 도입하라.
③ 주거감독관 제도를 도입하고, 생명·건강·안전을 위협하는 비적정 주거와 불법주택을 관리·감독하는 조직을 설치하라.
④ 주거복지센터 설치를 확대하고, 시군구별 주거복지 전담조직 설치 등 전달체계를 강화하라.
6. 차별적 주거복지 정책을 개선하라
① 연령, 결혼 여부, 가구 형태, 국적, 장애, 성별 또는 성적지향 등에 따른 주거 정책의 차별 및 사각지대를 해소하라.
② 시설 보호 중심 정책에서 벗어나 ‘탈시설’ 계획을 수립하고 ‘지원주택’ 공급을 확대하라.
③ 주거 위기에 놓인 아동·청소년이 처한 ‘홈리스’ 상황에 초점을 두어 주거 지원 대상을 확대하라.
④ 이주노동자권리협약을 비준하고 취업국의 국민과 평등한 대우를 향유(43조)할 수 있도록 주거 관련 제도를 정비하라.
Ⅲ. 자산 불평등 완화 및 주택 시장 안정
1. 부동산 세제 및 개발이익 환수를 강화하라
① 양도소득세 및 종합부동산세 감면 규정을 축소해 양도차익에 대한 과세를 강화하고 부동산 보유세를 강화하라.
② 공시가격 산정 기준 및 절차를 투명화하고, 시세 반영률을 제고하고, 지역별·부동산 종류별 시세 반영률 격차를 해소하라.
③ 개발이익 환수를 강화하라.
2. 무분별한 주택 금융을 제한하라
① 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 적용을 확대하고 보다 철저하게 적용하라.
② 부동산 PF 대출 규제를 강화하고, 정부의 부실 PF 지원을 중단하라.
3. 주택 시장의 투기 규제를 강화하라
① 주택 시장에 대한 지역적·사후적·선별적 투기 규제를 선제적·일반적 투기 규제로 전환하라.
② 분양주택(분양권 포함) 전매제한과 실거주의무제를 강화하고, 민간택지 분양가상한제를 전면 실시하라.
③ 다주택자 투기 규제를 강화하고, 1세대 1주택자의 투기도 규제하라.
④ 등록임대주택 양도차익에 대해 제대로 과세하라.
4. 재개발·재건축 규제 및 공공성 강화하라
① 무분별한 도시 정비사업을 불러일으키는 재건축·재개발 정책 등 개발 정책과 법제를 도시 재생의 방향으로 전환하고 1기 신도시 특별법 폐지하라.
② 정비사업의 노후도 요건 및 재건축 안전진단을 강화하고, 정비사업의 투명성과 민주성 확보를 위해 주민동의율을 상향하라.
③ 재개발, 재건축, 소규모 정비사업 등 정비사업의 공공성을 강화하라.
④ 재개발, 재건축, 소규모 정비사업에 대한 규제를 강화하라.
Ⅳ. 주택부문 탄소 중립 정책과 도시의 무분별한 팽창 제한
1. 건설 분야 탄소 배출 감축하라
① 건물의 건설 및 운영에 관한 탄소 배출 감축 목표를 재설정하고 구체적인 이행계획을 수립하라.
② 도시 재생과 건물 개량(에너지효율 개선 포함)을 통해 탄소 배출을 감축하는 입법과 정책을 실현하라.
2. 도시의 무분별한 팽창을 제한하고, 수도권 집중과 지역 격차를 해소하라
① 그린벨트 해제 기준 강화, 환경영향평가 제도 전면 강화 등 무분별한 도시 팽창 제한하는 도시 개발 규제 입법 강화하라
② 주요 공기업의 2차 지방 이전 전략을 수립·이행하고, 산업·교육·의료·주거· 문화 등 지역 격차 해소를 위한 장기·단기 이행 계획과 연차별, 지역별 예산 규모를 명시한 청사진을 마련하라.
③ 예산 낭비, 환경파괴 야기하는 대규모 토건 SOC 사업 예산 대폭 삭감하라
Ⅰ. 세입자 보호 강화 및 제도 개선
1. 주택임대차 거래의 투명성을 강화하라
전세사기와 깡통전세 피해자가 급증하고 있다. 이는 주택 임대차 거래의 불투명성을 상징적으로 보여줄 뿐만 아니라 주택 임차인 보호 장치가 부족하다는 사실을 말해준다. 이에 2024 총선 주거권 연대와 참여 단체들은 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 소액 임차인 보호 위해 최우선변제금 제도 개혁하라.
소액 임차인 범위와 최우선변제금의 현실화, 변경 주기 단축, 지역별 형평성을 강화하여 소액 임차인 보호하라.
현재는 소액 임차인 범위와 최우선변제금 모두 저당권 설정 시점을 기준으로 하고 있어 많은 사각지대가 발생하고 있다. 소액 임차인 범위는 대항력 구비일을 기준으로 변경하되, 최우선변제금 범위는 저당권 설정 시점을 기준으로 정해 세입자 보호와 선순위 저당권 보호의 균형을 맞추어라.
② 임대차 계약기간 중 기존 임대인이 제3자에게 임차주택을 양도할 때, 임차인의 권리를 강화하라.
임차주택 양도시 임대인에 관한 사항 등 법에서 정하는 중요 정보에 대한 임차인 통지 의무를 법제화하라.
임차인 동의 없이 임차주택 소유권을 양도할 경우, 양도인에게도 보증금 반환을 청구할 수 있도록 법제화하라.
③ 임대인의 미납 세금 규모를 계약 전(갱신 전 포함) 및 계약 도중, 계약이 종료된 후라도 보증금이 반환되지 않은 채 임차주택이 체납으로 압류될 경우, 임차인이 임대인 동의없이 미납세액을 확인할 수 있도록 세법을 정비하라.
④ 주택임대차보호법 및 공인중개사법을 개정해 선순위 권리관계, 신탁(신탁관계, 신탁원부의 내용, 특히 신탁원부의 임대차조항 등) 등에 대한 임대인의 설명 의무와 공인중개사의 확인·설명의무를 강화하고 위반시 처벌 규정을 강화하라
⑤ 신탁 주택 및 신탁 상가건물에 대해 신탁회사가 직접 임대차 계약을 체결하고 보증금을 수령·반환하도록 신탁법을 개정하라.
2. 전세사기 특별법 개정하고 피해자 구제 확대하라
전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법이 제정되었으나 전세사기 피해자들의 요구를 제대로 반영하지 못했다. 정부와 국회는 피해자 요구를 반영하여 특별법을 개정하고, 정책 대출 지원 등 피해 구제 프로그램을 피해자 맞춤형으로 개선해야 한다. 이에 2024 총선주거권연대와 참여 단체들은 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 전세사기 피해자 요구를 반영하여 특별법을 개정하라.
- 임차보증금 선지원, 후회수 프로그램을 도입하고, 선순위 채권 매입하라.
- 전세사기 피해자에게 공공임대주택 우선 입주 보장하라.
- 임차주택 관리 지원 강화하라.
- 신탁 전세사기 피해 임차인 주택인도소송을 유예하고 강제집행 중지하라.
- 피해자 법률 지원(피해자 파산·회생, 사기 임대인 사망 등) 강화하라.
② 칸막이식 정책 대출 등 피해 구제 프로그램을 피해자 맞춤형으로 개선하라.
3. 보증금을 규제하고 전세대출·보증보험 관리 감독 강화하라
주택 가격의 하락, 임차주택 경·공매 절차에서의 유찰, 임대인의 깡통전세·갭투기 등으로 인해 임차인이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 이러한 문제 해결을 위해서는 전세가율에 대한 규제가 필요하다.
금융권 대출시 주택 담보인정비율(LTV)은 70%로 규정하는데 반해 임차인의 전세 보증금에 대해서는 아무런 규제를 하지 않고 있다. 정부의 무분별한 전세대출 확대 정책과 보증보험만 믿고 임대인의 변제 능력에 대한 정확한 조사 없이 묻지마 대출을 실행한 금융기관의 도덕적 해이는 전세가격 폭등과 대규모 전세사기의 원인이다.
보증금 반환보증보험 가입 기준을 보증금 제한과 연동하여 제도의 안정적 정착을 유도하고 보증보험 가입을 악용한 대규모 전세사기 피해 방지가 필요하다. 이에 2024 총선주거권연대와 참여 단체들은 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 보증금을 주택가격(실거래가 또는 시세)의 70% 또는 공시가격의 100% 미만으로 제한하라.
② 보증금 대비 전세대출 금액 비율을 70%미만으로 제한하라.
③ 전세 대출 보증 및 보증금 반환 보증 범위도 공시가격의 90% 미만으로 제한하라.
④ DSR(총부채원리금상환비율)에 임차인의 보증금을 산입하고, 전세자금대출 차주에 대해서도 DSR을 적용하라.
⑤ 국가와 지방자치단체는 주택 임대 사업자의 자산 건전성 등 보증금 변제 능력을 감독하라.
4. 임대차법 개정하고 임대차 행정을 강화하라
현행 주택임대차보호법의 임대기간 2년, 1회 갱신(2년+2년)으로는 세입자가 계약 갱신요구권 행사 후 임대인에게 급격한 임대료 인상 요구를 받을 수 있다. 또한 장기 거주가 필요한 임차인의 경우, 다음에 갱신요구권 사용을 염두해 두고, 5% 이상 임대료 인상을 선택함으로써 임대료인상률 상한제가 사실상 무력화되는 사례도 있다. 따라서 세입자들의 주거 안정을 위해서는 갱신 횟수를 늘리고, 신규 계약시에도 임대료인상률 상한제를 적용해야 한다.
① 합리적 근거 없는 임대인의 실거주 갱신 거절을 제한하고, 계약갱신 보장 횟수를 확대하라. 신규 임대차 계약시에도 임대료인상률 상한제를 적용하라.
② 전월세신고제 과태료 부과 시행 유예를 중단하고 모든 전월세 거래를 신고하도록 법률을 개정하라.
③ 주택임대차 계약에 표준임대차 계약서 사용을 의무화하라.
④ 주택 임대차 감독 행정 강화를 위해 정부와 지방자치단체의 권한, 의무와 책임, 시민의 권리와 참여를 법제화하고 담당 인력과 예산을 배정하라.
Ⅱ. 공공임대주택과 주거복지 확대
1. 장기공공임대주택 예산 확대하고 공급목표 재설정하라
공공임대주택 공급량은 증가하고 있으나 장기공공임대주택 재고는 126만 호(2021년 기준)로 전체 주택 재고의 5.5%에 불과하다. 그럼에도 윤석열 정부는 공공임대주택 공급목표를 이전 정부보다 연간 3.5만호 축소한 10만호로 설정하고, 23년부터 공공임대주택 예산을 대폭 삭감해왔다
전세사기와 깡통전세로 인한 세입자들의 주거불안 심화, 고시원 등 주택이외의 거처 거주 가구 증가, 반지하 폭우 참사 등 기후재난 대응을 위해 공공임대주택 공급 확대가 필요함에도, 윤석열 정부는 공공임대주택을 축소하고 ‘빚내서 집사고, 세살라’는 잘못된 정책을 이어가고 있다.
국토부가 주거취약계층의 주거 상향 지원 대상을 확대하고 있으나 공급 물량도 부족하고, 사각지대도 존재한다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 2023년 이후 지속되고 있는 공공임대주택 예산 삭감을 철회하라.
② 장기공공임대주택 공급 목표를 연간 15만호 이상으로 상향하라.
③ 2023년 이후 대폭 삭감되고 있는 공공임대주택 운영·관리 예산을 대폭 확대하고, 모든 유형의 노후공공임대주택에 대한 에너지효율개선사업을 시행하라.
④ 긴급주택 공급을 확대하라.
⑤ 주거취약계층의 주거 상향을 위한 공공임대주택 공급 확대하라.
2. 도심 내 매입임대주택 공급량과 거주기간 확대하라
생명과 안전을 위협하는 반지하, 쪽방 등의 열악한 주거가 유지되고 있는 것은 도심의 저렴한 주택이 절대적으로 부족하기 때문이다. 2004년부터 기존 다가구, 다세대주택 등을 매입하여 저렴하게 임대하는 매입임대주택을 공급하고 있다. 최근 LH공사와 SH공사 모두 매입임대주택 공급이 부진하다.
2004년 공급이 시작된 매입임대주택은 최장 거주기간이 20년이기 때문에, 곧 계약기간이 끝나 퇴거 위기에 놓이는 가구가 생길 수 밖에 없다 . 전세임대주택은 최장 거주기간이 20년에서 30년으로 상향되었는데, 매입임대주택도 거주 기간 연장이 필요하다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 매입임대주택의 기준단가 인상 등 재정지원을 강화하라.
② 기초지차체별 공공임대주택 의무공급 비율 제도와 공공선매권을 도입하라.
③ 매입임대주택 거주기간을 30년으로 확대하라.
3. 공공분양주택은 환매조건부로만 공급하라
현 공공주택 분양제도는 수분양자가 시세차익을 모두 가져가는 투기적 요소가 있다. 수분양자의 과도한 대출이 가계부채 증가로 귀결되는 등 적지 않은 부작용도 야기하고 있다. 수분양자에게 로또를 안기고 주택 시장을 안정시키지 못하는 현행 공공분양제도의 개선이 필요하다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 공공분양주택은 반드시 공공주택사업자에게 환매하고 이익을 공유하는 환매조건부 분양주택으로 공급하라.
② 공공 환매조건 없이 시세보다 낮게 분양하고, 시세차익을 수분양자가 모두 가져가는 공공분양 정책 폐지하라.
4. 주거급여 대상자 확대와 주거품질 연계를 통해 주거권을 보장하라
주거급여 제도는 2015년 이후 선정 기준이 상향되고 있으나(2024년 현재 중위소득의 48%), 여전히 한계도 뚜렷하다. 민간임대주택에 거주하는 임차급여 수급가구의 상당수가 기준임대료를 초과하는 주택에 거주하고 있으며, 기준임대료에 관리비가 포함되어있지 않다. 주거급여 지급이 주거품질과 연계되지 않아 정부가 주거권을 보장해야 할 수급가구가 지하 수재, 고시원 화재로 사망하는 참사가 반복되고 있다.
특히 주거급여 수급자가 대부분 거주하고 있지만 주거환경이 열악한 쪽방 주민들의 주거권 보장을 위해 이전 정부에서 약속한 쪽방촌 ‘선이주-선순환 공공주택사업’을 지체없이 추진하고, 전국 쪽방촌으로 확대해야 한다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 주거급여 선정기준을 기준중위소득의 60%로 상향조정하라.
② 주거급여의 보장성을 강화하라.
기준 임대료 외에 관리비 등 필수 주거비를 포함해 계측하여 주거급여를 현실화하라.
모든 기초생활보장수급자에게 에너지 바우처를 지급하는 등 지원 대상을 확대하라
③ 주거품질과 주거급여 지원을 연계해 수급가구의 주거권을 보장하고, 빈곤비즈니스를 규제하라.
④ 쪽방촌 공공주택사업을 조속히 추진하고, 전국 쪽방에 확대하라.
5. 최저주거기준 개선, 강행력 있는 주거·안전기준 마련하고 주거복지 전달체계를 강화하라
고시원 화재 참사, 지하 참사가 되풀이 되고 있지만, 건강과 생명을 위협하는 열악한 비적정주거 문제가 방치되고 있다. 2004년 최저주거기준이 도입된 이래 단한번 개정되어, 변화된 사회·경제적 여건을 반영하지 못하고 있다. 주택법에 따른 주택만을 대상으로 한정하는데다 구조·설비·성능 및 환경 기준도 불명확하다.
주거복지 전달체계도 제대로 구축되어 있지 않아 있는 제도마저 제대로 작동되고 있지 않은 것이 현실이다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 최저주거기준의 적용 대상을 ‘사람이 거주하는 모든 거처’로 확대하고, 최소 면적을 확대하라. 에너지효율, 구조, 성능, 환경, 안전 등에 관한 기준을 구체화하는 등 최저주거기준을 개선하라
② 생명과 안전을 위협하는 비적정 주거에 대한 시설개선 명령 및 임대금지 등 강행력 있는 기준을 도입하라.
③ 주거감독관 제도를 도입하고, 생명·건강·안전을 위협하는 비적정 주거 및 불법주택을 관리·감독하는 조직을 설치하라.
④ 주거복지센터 설치를 확대하고, 시군구별 주거복지 전담조직 설치 등 전달체계를 강화하라
6. 차별적 주거복지 정책을 개선하라
청년가구, 청소년 가구, 동성 커플, 생활동반자, 장애인 등 다양한 형태의 가구 및 이주민이 주거복지 정책에서 차별을 경험하고 있다. 30세 미만 미혼 청년가구는 원칙적으로 별도 가구로 인정받지 못해 주거정책 대상에서 배제되고 있으며, 청소년 가구는 원가족 복귀와 시설입소 양자택일을 강요받으며 주거정책 대상에서 배제되고 있다. 당사자들의 의견 수렴을 통해 현행 제도 내 차별적 정책부터 개선해야 한다. 모두가 적정한 주거 공간에서 거주할 수 있는 사회를 만들기 위한 단계적 계획을 수립해 나가야 한다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 연령, 결혼 여부, 가구 형태, 국적, 장애, 성별 또는 성적지향 등에 따른 주거 정책의 차별 및 사각지대를 해소하라.
② 시설 보호 중심 정책에서 벗어나 ‘탈시설’ 계획을 수립하고 ‘지원주택’ 공급을 확대하라.
③ 주거 위기에 놓인 아동·청소년이 처한 ‘홈리스’ 상황에 초점을 두어 주거 지원 대상을 확대하라.
④ 이주노동자권리협약을 비준하고 취업국의 국민과 평등한 대우를 향유(43조)할 수 있도록 주거 관련 제도를 정비하라
Ⅲ. 자산 불평등 완화 및 주택 시장 안정
1. 부동산 세제 및 개발이익 환수를 강화하라
코로나 팬데믹 이후 자산불평등이 심화되고 있다. 이를 완화하기 위해서는 소득 분배와 사회복지 정책 강화를 통해 순자산 중하위 가구에게 공적이전소득을 확대하는 것이 중요하다. 특히 부동산이 가계 자산의 71.5%를 차지하는 만큼 부동산 세제와 개발이익 환수 장치가 약화되면, 자산 불평등이 더 심화되고 부동산 투기를 불러 일으킬 수 있다.
주거·시민단체들은 윤석열 정부의 부동산 조세(양도소득세, 종합부동산세, 재산세) 감면과 공시가격의 시세 반영률을 낮춰 부동산 조세를 감경하거나 재건축 초과이익 환수를 무력화하는 정책에 반대한다. 또한 문재인 정부와 더불어민주당이 주도적으로 추진했거나 윤석열 정부에 동조해 추진한 부동산 조세 감경, 재건축 부담금 감면 정책에 대해서도 반대한다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 양도소득세 및 종합부동산세 감면 규정을 축소해 부동산 양도차익에 대한 과세를 강화하고 부동산 보유세를 강화하라.
② 공시가격의 산정 기준 및 절차를 투명화하고, 시세 반영률을 제고하고, 지역별·부동산 종류별 시세 반영률 격차를 해소하라.
③ 개발이익 환수를 강화하라.
- 지방자치단체 등에 대한 공공기여 및 부담금 등 개발이익(재건축 초과이익 포함) 환수를 강화하고, 환수된 개발이익부담금의 사용 목적을 관련 법률에 특정하고, 부담금 징수 및 사용 내역을 투명하게 공개하라.
2. 무분별한 주택 금융을 제한하라
‘빚내서 집사라’는 대출 확대 정책은 주택가격 상승을 견인하여 결과적으로 무주택자에게 도움이 되지 않고 있다. 수 십 년 째 제자리걸음인 자가 점유율 정체가 이를 잘 보여준다. 무분별한 대출 확대로 집값이 폭등하면서 PIR(연소득 대비 주택가격 비율)이 높아져 무주택·청년 가구의 주택 취득 기간이 더 길어지고, 원리금 상환 부담이 커지고 있다. 게다가 꼼수로 40년, 50년 주택담보대출 제도까지 보태지면서, 채무자의 소득으로 감당하기 힘든 채무를 빌려주는 지경에 이르렀다.
전세 대출과 전세 보증도 마찬가지이다. 무분별한 전세대출과 보증 확대로 인해 전세가격 상승, 갭투기, 전세사기 급증으로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 양산되고 있다. 따라서 정부가 대출 기준을 확립하고 채무자가 소득으로 갚을 수 있는 범위 내에서 금융 대출과 보증이 이루어지도록 해야 한다.
이와 더불어 정부가 부실 PF(프로젝트 파이낸싱) 발생에도 불구하고 제대로 된 구조 개혁 없이 유동성 지원을 남발하고 주택도시보증공사, 한국주택금융공사의 손실 우려에도 불구하고 부동산 PF 보증을 지원하도록 하는 등 무분별한 주택금융 지원이 계속되고 있다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 적용을 확대하고 보다 철저하게 적용하라.
임대인의 주택 임대차보증금 반환채무, 임차인의 보증금 대출 채무에 대한 총부채원리금상환비율 적용을 강화하라
② 부동산 PF 대출 규제를 강화하고, 정부의 부실 PF 지원을 중단하라.
3. 주택 시장의 투기 규제를 강화하라
박근혜·문재인·윤석열 정부 모두 선별적, 사후적으로 부동산 투기 규제를 강화해왔다. 박근혜 정부의 규제 완화와 문재인 정부의 핀셋 규제 정책은 2016년부터 2021년까지 주택 투기 붐을 일으키는 부작용을 초래했다. 박근혜 정부와 유사한 윤석열 정부의 주택 시장 투기 규제 완화 정책은 단기적으로는 거품이 꺼지지 않게 해 주택 시장의 구조 개혁을 지체시킬 뿐만 아니라 수년 뒤 부동산 경기 상승기가 도래하면 투기 감독 장치의 해체로 인해 주택, 부동산 투기를 불러올 가능성이 높다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 주택 시장에 대한 지역적·사후적·선별적 투기 규제를 선제적·일반적 투기 규제로 전환하라.
② 분양주택(분양권 포함) 전매제한과 실거주의무제를 강화하고, 민간택지 분양가상한제를 전면 실시하라.
③ 다주택자 투기 규제를 강화하고, 1세대 1주택자의 투기도 규제하라.
④ 등록임대주택 양도차익에 대해 제대로 과세하라.
4. 재개발·재건축 규제 및 공공성 강화하라
윤석열 정부는 재건축 부담금 감면, 재건축 안전 진단 완화 (구조안전성 비중을 50%에서 30%로 하향하고, 주거환경·설비노후도는 각각 30%로 상향), 1기 신도시 등을 염두에 둔 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제정 등을 통해 재건축 규제를 무력화시키고 있다.
2024년 1월 20일에 윤석열 정부가 발표한 재건축 안전진단·정비사업 노후도 완화, 주민동의율 인하, 재건축 안전진단 없이 조합 설립 추진 허용 등은 재건축, 재개발 정비사업의 무분별한 추진과 이에 편승한 투기와 주택 시장의 거품을 심화시킬 우려가 있는 총선용 선심성 공약이다. 이는 30년 경과 주택의 철거 및 신축을 가속화하여 사회적 자원 낭비를 심화시키는 정책이다.
문재인 정부 때부터 본격화된 소규모 주택정비 사업 역시 적절한 규제 없이 서울과 수도권, 광역시에서 우후죽순처럼 시행되고 있다. 특히 오세훈 서울시장이 추진하는 모아타운 정책은 무분별하게 종상향, 용적률 인상을 남발하여 서울을 공사판으로 만들고 있다. 여기에 윤석열 정부의 규제 완화 정책이 더해져 향후 주택 시장의 거품 양산과 투기 유발이 우려된다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 무분별한 도시 정비사업을 불러일으키는 재건축·재개발 정책 등 부동산 개발 정책과 법제를 도시 재생의 방향으로 전환하고 1기 신도시 특별법 폐지하라.
② 정비사업의 노후도 요건 및 재건축 안전진단을 강화하고, 정비사업의 투명성과 민주성 확보를 위해 주민동의율을 상향하라.
③ 재개발, 재건축, 소규모 정비사업 등 정비사업의 공공성을 강화하라.
- 공공임대주택 공급비율 확대
- 주택 및 상가 세입자 보호 강화, 재건축 세입자 보호 강화
- 개발이익 환수 강화, 공공재개발의 공공성 제고, 사전협의체 법제화 등
④ 재개발, 재건축, 소규모 정비사업의 규제를 강화하라.
Ⅳ 주택부문 탄소 중립 정책과 도시의 무분별한 팽창 제한
1. 건설 분야 탄소 배출 감축하라
2023년 4월 발표된 ‘탄소중립·녹색성장 국가전략 및 제1차 국가 기본계획’은 산업 부문의 탄소 배출량 감축 목표를 축소하고, 이해당사자인 시민 의견을 제대로 반영하지 않았다. 또 건설 분야(자재 채굴, 생산 등)의 구체적인 탄소 감축 전략도 부재하다.
2050년 탄소 중립 목표를 달성하기 위해서는 주택 건설 및 운영 부문에서 탄소 배출량을 큰 폭으로 줄여야 한다. 이를 위해 정부는 건설 자재의 채굴, 생산, 제조 및 건축물 건설과 철거, 건축물의 운영 단계(직간접적인 에너지와 화석연료 사용 포함)별로 탄소 배출 감축 목표를 재설정하고 이행 계획을 수립해야 한다.
탄소 배출을 줄이려면, 전면 철거 방식보다 개량을 통한 건물의 편의성 개선 및 수명 연장, 에너지 효율을 높이는 도시계획과 주택 공급이 이뤄지도록 해야 한다. 이를 위한 입법도 이뤄져야한다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 주택 건설 및 운영에 관한 탄소 배출량 감축 목표를 재설정하고 구체적인 이행 계획을 수립하라.
② 도시 재생과 건물 개량(에너지효율 개선 포함)을 통해 탄소 배출을 감축하는 입법과 정책을 실현하라.
2. 도시의 무분별한 팽창을 제한하고, 수도권 집중과 지역 격차를 해소하라
최근 수도권 지역의 산업, 인구, 일자리 집중 현상이 심화되고 있다. 이는 서울과 수도권의 부의 집중과 주택 가격 상승, 부동산 투기 심화, 20-30대 청년가구의 서울·수도권 이주 등으로 인한 지방 인구 감소, 양호한 일자리의 수도권 편중, 대학 서열화, 지방 의료 서비스의 악화, 수도권-지방간 문화 격차 등 온갖 사회 문제를 낳고 있다. 또한 수도권 도시의 서울편입 등 도시의 무분별한 팽창과 각종 토건 정책은 주거권 뿐아니라 생태 환경에도 위협적이다.
정부, 국회, 기업, 시민사회는 비수도권 지역의 산업·교육·의료·문화 등 지역 격차 해소에 총력을 다하여야 한다. 수도권 인구 증가 속도를 줄이고, 서울 팽창 및 수도권 집중을 억제하여야 한다. 이에 2024 총선주거권연대는 다음과 같은 사항을 요구한다.
① 그린벨트 해제 기준 강화, 환경영향평가 제도 전면 강화 등 무분별한 도시 팽창 제한하는 도시 개발 규제 입법 강화하라
② 주요 공기업의 2차 지방 이전 전략을 수립·이행하고, 산업·교육·의료·주거· 문화 등 지역 격차 해소를 위한 장기·단기 이행 계획과 연차별, 지역별 예산 규모를 명시한 청사진을 마련하라.
③ 예산 낭비, 환경파괴 야기하는 대규모 토건 SOC 사업 예산 대폭 삭감하라
