인플레. 금리인상과 주택시장. 2007년 미국 서프라임 모기지 위기 재탕인가? kbs 기자 김원장의 간략 설명. 2007년과 2022년 비교

참고 글
2007년 뉴욕 월가 리먼 브라더스 등 MBS (주택 담보 증권) , CDO, CDs( 파생 상품의 보험 금융 상품. )  가 가격 폭락함으로써, 메가 은행들이 파산했다.
금융파생상품과 주택을 연결해 놓은 체인이 끊기느것이다. 그 원인은 상대적으로 소득이 적은 흑인 라티노 등이   2류 모기지, sub prime mortgage  를 신청해 주택을 구매했으나, 2022년 조이 포웰처럼 당시 2007년 미 연준이 금리를 사실상 0% 금리에서 6%육박하도록 인상시키자,

가난한 미국 사람들이 서브 프라임 모기지를 포기해버렸다 (왜? 이자와 원금을 상환할 돈이나 소득이 없으니까).

서브 프라임 모기지나 이보다 한 등급 위인 우량 모기지까지도 다 MBS , CDO, CDs 등 금융파생 상품과 연결해놨는데, 서브 프라임 모기지를 은행들이 가압류하기 시작하자, 이 가치가 폭락하고, 모기지를 토대로 만든  금융 파생상품 derivative   인 MBS CDO CDs 등 가격이 폭락했다.

리먼 브라더스 등 메가 투자기관들이 소유한 금융파생상품들의 가치가 폭락하고, 대형 부도가 나고 말았다.

2007년 서브 프라임 모기지 사건을 간단히 설명했다.

아래 참고  글은 김원장 kbs 기자가 2022년 미연준 금리인상 결과들을 분석한 스케치이다.

중국과 한국의  건설사의   Project  financing 재정조달, 돈주 형성 과정의 차이점도 김원장 기자가 살명했다.

자본주의의 다양한 형태들이다. 미국식 중국식  한국식 등.

김원장
6h
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지금 미쿡 그리고 중국 부동산 시장..
■미국
1. 급등 skyrocket ... 했었다
지난해 3월 미국 사우스몬타나의 보즈먼시(Bozeman). 한 남성이 "제발 나에게 집 좀 팔아주세요!"라는 푯말을 들고 있었습니다. 코로나 이후 미국의 주택시장은 그야말로 뜨거웠습니다.
팔려는 사람은 없고 사려는 사람만 있는 매수자 우위(seller's market)시장. 주택 입찰에 10번 이상 떨어진 이 남성은 결국 푯말을 들고 거리로 나왔습니다.
미국의 집값은 지난해 결국 2006년의 거품 고점을 뚫었습니다. LA 등 대도시에는 2배· 3배 오른 집이 넘쳐났습니다. 2000년대 초처럼 뉴스 머릿말로 다시 'skyrocket(급등)'이 등장했습니다.
2. "집 사려면 생각좀 다시 해봐!"
올들어 갑자기 금리가 올라갑니다. 봄이 되자 집값 오름세가 주춤해졌습니다. 6월에 연준 파월 의장Jerome Powell 이 "집 사려면 생각좀 다시 해보라 need a bit of a reset!"라고 직격탄을 날립니다. 이후 주택시장은 빠르게 식고 있습니다.
5월 주택 압류(foreclosure) 건 수가 전년 동월 대비 132%나 올랐습니다. 7월에는 187%나 급등했습니다(마켓워치). 과거 2006년~2007년 서브프라임모기지 사태와 비교하면 아직 걸음마(?) 단계입니다. 그때는 수백만 채의 주택이 압류돼 법원들이 압류 업무 직원들을 추가로 채용할 정도였습니다.
3. 1년새 주택 대출 이자 3배 급등
관건은 역시 금리입니다. 미국인들은 보통 30년짜리 모기지론으로 주택을 구입하죠. 집값의 20% 정도 계약금(Downpayment)으로 내고 30년동안 갚아나갑니다(그냥 은행에 월세낸다고 생각합니다).
그런데 지난해 여름 집값이 천정부지로 치솟을 때 2.88%의 모기지론으로 40만 달러의 고정금리 대출을 받은 마이클은 30년간 대략 20만 달러(2억 8천만원 정도) 이자를 내게됩니다.
그런데 금리가 치솟으면서 모기지 금리가 오늘(10월13일) 기준 6.75%입니다. 오늘 같은 집을 구입하면 30년간 내야할 이자가 52만달러(7억 4천만원 정도)가 넘습니다. 이자가 집값을 넘어갑니다.
'가즈아'의 시대에서 갑자기 '갚즈아'의 시대가 됐습니다.
거래가 끊기고 시장에 찬바람이 쌩쌩 붑니다. 8월 주택 매매 건 수가 전년 동월 대비 20%나 급락했습니다. 월별 매매 건 수는 미국 주택가격의 매우 중요한 선행지수입니다.
(이밖에 모기지채권금리와 국채 30년물 금리와의 스프레드 차이, 시중 유동성(M2) 증가율 등이 미국의 주택 가격을 미리 알려주는데 이 3가지 지표 모두 뚜렷하게 기울고 있습니다)
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미국 30년물 주택대출채권(모기지채권) 금리 변화. 15년만에 다시 6%를 뛰어 넘었다. 2007년에도 모기지 금리가 6%를 넘어가면서 집값이 하락세로 전환됐다.
4. 15년 전과의 기시감 Deja vu
더 불길한 건 2007년 서브프라임모기지 사태와 드라마 전개가 너무 똑같습니다. 그때도 911테러라는 갑작스런 사태로 금리를 바닥까지 내렸다가(6.5→1.0%) 집값이 폭등했고, 집값을 잡으려고 급하게 금리를 다시 올렸더니(1→5.25%) 집값이 폭락했습니다.
그때 통계적으로 30% 가량 떨어졌는데, 사실 대도시 상당수 주택 가격이 반토막났습니다.
언론에 로버트 실러Robert Shiller(케이스-실러 지수의 실러가 그 실러다)교수의 우울한 분석들 , 예컨데 "역사상 최대 거품"이나 "100년간 이런 폭동 못봤다"같은 분석이 부쩍 늘어난 것도 그때랑 닮았고, 크루그먼(노벨경제학 수상자...역시 우울하다)은 뭐라고 했을까 찾아봤더니, 역시나 며칠전 "미국 주택시장이 고통스런 침체를 겪을 것"이라고 밝혔네요.
연준(Fed)은 급격한 금리 인상으로 미국의 경제 부문 중에서 '주택'부문이 가장 심하게 타격을 받을 것'이라고 경고했고, 지난달엔 파월의장이 "주택 시장이 수급을 맞추려면 조정이 불가피하다"고 또 한방을 날립니다 마치 집값 내리라고 고사지내는 사람들 같습니다.
5. 몇가지 다른점들
1)서브프라임모기지 사태처럼 마구 대출해주던 관행이 크게 줄었습니다. 정신차린 모기지은행들이 집값이나 소득에 따라 주는 크레딧 점수를 짜게 주면서 대출이 이뤄졌고, 주택대출자들의 소득도 제법 올라서 아직 버틸만 합니다.
2) 특히 MBS(주택모기지채권)를 통한 파생상품 규모가 크게 줄었습니다. 2000년도 초에는 이 MBS를 요리조리 섞어서 만든 수많은 파생상품이 범람했고, 주택 대출자들이 모기지대출을 못갚자 순식간에 이들 파생상품들이 파산하면서 경제위기가 찾아왔었습니다.
3) 미국의 소비자물가가 급등하면서 돈의 가치가 그만큼 하락했죠. 그러니 집을 갖고 있는 사람은 상대적으로 집값이 오른 셈입니다.
4)경기가 너무 빠르게 식어서 이러다 내년쯤에 금리를 다시 내릴 수도 있습니다(Pivot, 통화 정책방향의 전환). 돈은 여전히 많이 풀려있고, 혹시 조만간 다시 불티가 번져 다시 불꽃축제가 열릴지도 모른다는 기대감이 있습니다. (그런데 시중 유동성(M2)의 증가율그래프를 보면 시중에 돈이 얼마나 빠르게 흡수되고 있는지 알수 있다)
■중국
1.뭘 해도 화끈한 나라입니다. 미분양주택이 3천만 채입니다.
중국은 일단 아파트 분양 구조 자체가 위험합니다. 아파트가 한 30% 정도 지어지면 분양을 하는데, 계약금은 한 30% 정도 내고 나머지 70%는 은행 대출로 갚아 나간답니다.
그런데 건설이 늦어지거나 헝다(Evergrande)그룹처럼 시행사나 시공사가 파산하면 당연히 수분양자들은 중도금 납부를 주저하게 됩니다. 돈줄이 막히면 건설은 멈춰서고 결국 파산하는 구조입니다.
중국 전역에서 아파트 공사가 멈춰서고 있고, 그러자 전재산을 건 수분양자들이 시위나 투신소동이 이어지고 있습니다.
사진
중국 광시자치구 구이린 시의 자뎅바오 개발( Jiadengbao Real Estate)의 아파트를 분양받은 주부 ‘쉬’씨가 건설이 중단된 아파트에서 살고 있다. 가족의 전재산이 이 아파트에 담겨있다. (사진/로이터 TV 뉴스 캡처)
2. '주택 200만 채 건설 중단 위기'(S&P).
부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실규모는 발표도 하지 않네요. 찾아보니 씨티그룹이 추산하는 주택담보대출 부실채권은 5,610억 위안(우리돈 111조원 정도) 입니다. 전체 부동산 채권(all property loans)의 부실율은 29.1%까지 올랐습니다. 부동산 대출 채권의 1/3이 돈을 떼일 상황입니다.
이를 눈치챈 수분양자들이 온라인에 "더이상 중도금을 내지 말자"는 모임을 계속 만들고, 정부는 이런 온라인 커뮤니티를 쫓아 계속 폐쇄하는 숨바꼭질이 진행중입니다.
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참고>
한국도 중국처럼 존재하지도 않은 아파트를 미리 분양받는 특이한 나라입니다. 하지만 분양과정에서 촘촘한 안전고리들이 있습니다.
보통 A시행사(땅주인)가 아파트를 지을 때 은행은 절대 그냥 건설자금을 빌려주지 않습니다. 시공사인 대기업 건설사의 지급 보증을 받습니다. "시행사가 돈 못갚으면, 포스코건설이 대신 낼 것을 약속함!~" . 이 지급 보증을 믿고 건설대금을 빌려줍니다.
이것도 불안하면 아예 "포스코건설이 하늘이 반쪽나도 공사를 끝까지 할것을 약속함!~" 이라는 책임 준공 약속을 받습니다. 또는 시행사가 신탁회사에 땅을 맡기는 방법도 있습니다. 이 경우 신탁회사는 "만약분양이 잘 안돼서 땅주인이 망할 경우, 제가 대신해 이땅을 팔고 그 돈을 제일 먼저 은행에 주겠습니다!~"라는 약속(1순위 우선순위권 배분)을 합니다. 은행은 이를 믿고 돈을 빌려줍니다.
이렇게 한국의 아파트 분양에는 수많은 '신용 보강' 이 이뤄집니다. 그리고 우리 분양시장의 최후의 보루. 아파트를 짓고 싶은 사업자는 무조건 대한주택보증(HUG)에 보험가입을 해야합니다. 혹시나 아파트 공사가 중단되면 대한주택보증이 나서 건설을 대신 마쳐줍니다. 우리는 이렇게 3중 4중의 안전장치가 있는데(그래도 사고가 납니다), 중국은 대부분 3자 보증이 없는 개발방식입니다.
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3. 사회주의 국가의 거대한 자본시장 부양
이 거대한 사회주의 국가는 성장률이 떨어지면 늘 부동산 시장을 부양합니다. 2008년에도, 2015년에도 그랬습니다. 그렇게 GDP의 30% 정도를 아파트 건설에 의지해왔습니다. 이 정책은 대신 집값 폭등으로 이어져, 거대한 자본 격차를 만들어냅니다. '노동에 의지하지 않고 가장 급격하게 자본격차를 늘리는 대책'을 사회주의 국가 중국이 해냅니다.
그럴수록 국민들은 팡누(房奴·부동산 노예)가 됩니다. 인생 목표가 주택보유입니다. 그렇게 폭등한 대도시 집값이 미국 대도시 집값을 넘어설 기세였습니다(중국은 1인 소득은 미국의 1/6 수준이다). 베이징이나 상하이의 PIR이 100을 넘긴 적도 있습니다(소득을 한푼도 안쓰고 100년을 모아야 중위 주택을 살 수 있다). 그렇게 영원히 오를지 알았던 집값이 무섭게 내리고 있습니다.
중국 정부는 이번에 도 거대한 재정투입을 준비중입니다. 당장 2,000억 위안(280억 달러)를 부동산 대출로 풀 생각입니다. 그 돈은 어디서 나올까?
여기저기서 돌려 막겠지만, 결국 중국 인민은행의 정부 채권 매입밖에 답이 없습니다. 그렇게 늘어난 통화량은 인플레이션으로 이어지고, 그 고통은 국민이 나눠지게 됩니다. 하지만 그렇게 올린 성장률은 시진핑 정부의 공으로 남을 겁니다.
전세계가 기준금리를 올리는데 중국 인민은행은 오히려 대출금리(LPR)를 내리고 있습니다. 시중은행들에게 '사회적 책임'을 강조하며 부동산 PF를 독려하고 있습니다.
지금도 부채가 너무 많은 지방정부는 부실 현장의 지급보증을 검토중입니다. 하다하다 집을 사지 않는 공무원에게 불이익을 준다는 소문까지 돕니다. "이도 저도 안되면 주택 사유화를 인정하지 않을까?"라는 말도 들었습니다(지금은 토지 70년 이용권이다).
4. 부동산 폭탄지고 3기 시진핑호 출발
그러니 절대 집값이 내리면 안됩니다. 그럼 부동산 경기가 식고 성장률이 내려갑니다. 그래서 아파트를 연간 수 천만 채씩 계속 지어야합니다. 하지만 이미 빈 아파트가 넘쳐납니다. 출산율은 빠르게 낮아지고 있습니다. 아주 오래전에 이 토건 경기 부양과 '헤어질결심'을 했어야 했습니다.
5년에 한번 열리는 '중국 공산당 대회'가 곧 열립니다. 대규모 부동산 안정화대책(이라고 쓰고 부양대책이라고 읽는다)이 나올지 주목됩니다. 중국부동산 시장의 붕괴는 미국의 서브프라임모기지 사태 만큼 지구경제를 흔들 것입니다.
중국 정부는 부동산 시장의 멜트다운을 막아낼 수 있을까요. 새로 출범하는 시진핑 3기가 부동산 폭탄을 안고 출발합니다.
김원장 (kim9@kbs.co.kr)