1. 2019년 비엔나 도시계획법 핵심.
[요약] 사회주택용 (공공보조금 주택) 토지 확보하기 위해 다음과 같은 법을 만들었다.
주거용도 부지 (5000제곱미터 초과시) 전체 면적의 3분의 2에는 반드시 사회주택을 건설. 토지 가격은 1제곱미터당 188유로 이내. 월세는 1제곱 미터당 5유로임.
2. 비엔나 (빈 Wien) 에는 4가지 주거 유형이 있고, 주택 점유율은 다음과 같다.
비엔나 시민 10명 중에 2명은 자가 소유자이고, 8명은 월세자이다. 그 월세자들 중에서, 3.8명은 민간 임대업자의 집에 산다.
2.2명은 시영아파트에 살고, 2명은 사회주택조합 (공공보조금 주택)에 산다.
위 법은 '사회주택,공공보조금 주택'에 대한 것이다.
1) 22만호, 22%, 시영 주택 (게마인데바우 Gemeindebau)
2) 20만호, 20%, 사회 주택 (공공 보조금 주택, 게푀르데터 보눙 :Geförderte Wohnung) - 비영리 협동조합 주택
3) 38만호, 38%, 민간 임대 (프리바테 미트보눙 Private Mietwohnung )
4) 20만호, 20%, 자가 소유 (아이겐툼스 보눙 Eigentumswohnung , 혹은 하우스Haus )
3. 비엔나 시가 왜 시영아파트를 더 공급하지 않고, 20% 정도를 '사회주택 조합 모델'에 주택공급을 맡겼는가?
1947년 '비영리 주택 연합,게베베 Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV)' 창설.
목표. 1) 2차 세계대전 종료 후, 파괴된 도시를 재건하기 위해 정부나 시의 주택 공급으로는 양적 한계를 느낌.
대안으로, 시민사회의 자율과 정부의 재정을 결합하자는 취지로, '사회주택 협동조합' 모델을 만들었다.
2) 비엔나 시의 저금리 융자 + 시민들의 협동조합 자금 + 월세자들이 내는 기여금 (deposit)
3) 시영공공 아파트 (게마인데바우)의 경우, 저소득층 이미지가 고착될 우려가 있는 반면, 이 사회 협동조합 주택은 월세자들의 '기여금(Deposit)'이 있기 때문에, 중산층을 포섭하기 용이했다.
4) 공동주택의 다양성을 확보하고, 건축가들의 참여를 높여 건축의 예술성을 높이는데, 이 사회주택 모델이 기여했다.
4. 2019년 비엔나 도시계획법 핵심.
아래 비엔나 시가 도입한 새주택법은 2)에 해당됨. 20만호, 20%, 사회 주택 (공공 보조금 주택, 게푀르데터 보눙 :Geförderte Wohnung) - 비영리 협동조합 주택
핵심 용어, 비드뭉(Widmung) 공공 보조금 주택이 '자산이나 토지를 특정 공공 목적에 사용하도록 지정한다는 의미이다. (공공물 지정)' 범주에 속한다는 의미이다. 비엔나 시가 주택용 토지를 '공공물 지정 Widmung ' 한다는 것임.
가장 중요한 법은, 1) 새로 주거 용도도 지정되거나, 용적률이 상향되는 부지 중, 주거 면적이 5000 제곱미터 (약 1500평)를 넘는 경우, 전체 면적의 66% (3분의 2)이 반드시 사회주택용 토지로 사용되어야 한다.
2) 토지 가격의 범위 제한. 사회주택 (공공보조금 주택 )용으로 그 토지가 지정되면, 토지 가격은 1 제곱미터당 188유로를 초과할 수 없다. 이렇게 땅투기를 예방해서, 사회주택을 시민들에게 제공하기 위함이다.
3) 월세자가 내야 하는 임대료는, 1 제곱 미터당 5유로임.
4) 공공성 유지 기간은 40년. 전매 금지 . 돈을 벌 목적으로 '사회주택'의 투기적 판매를 방지한다.
Seit heuer gilt eine neue Bauordnung in Wien.
비엔나 (빈)의 새로운 주택법
Sie hat das Ziel, Wohnen „leistbarer“ zu machen. Dies führt wiederum zu einer Vergrößerung des Marktes für leistbaren Wohnraum. Ist also die breite, nicht kaufkräftige Bevölkerung wirklich der Gewinner der Gesetzesnovelle und steigen die Bauträger als Verlierer aus?
Geförderter Wohnbau als neue Widmungskategorie
Die neue Bestimmung sieht vor, dass in den Widmungskategorien Bauland und Gemischtes Baugebiet eine zusätzliche Ausweisung für geförderten Wohnbau erfolgen kann.
(*Widmung - 단어 자체 뜻은 '헌정, 헌사'인데, 자산이나 토지를 특정 공공 목적에 사용하도록 지정한다는 의미이다. (공공물 지정)
Das bedeutet, dass auf solchen Flächen, die neu als Wohngebiet gewidmet werden, ein verpflichtender Anteil von zwei Drittel an geförderter Wohnnutzfläche entstehen muss.
Somit ist nur mehr ein Drittel der Wohnnutzfläche frei finanzierbar. Dies wird unter anderem bei Neuausweisungen von Wohngebieten oder gemischten Baugebieten, bei Erhöhung der zulässigen baulichen Dichte oder ab einer Wohnnutzfläche von 5.000 Quadratmetern bei jeglicher Neuwidmung relevant.
Die Nettomiete in solchen Gebieten ist für die gesamte Förderperiode, das sind 40 Jahre, mit fünf Euro pro Quadratmeter beschränkt. In diesem Zeitraum können die geförderten Wohnungen weder gewinnbringend vermietet noch veräußert werden. Außerdem muss im Grundbuch zur Sicherstellung der Inanspruchnahme einer Förderung ein Veräußerungsverbot zu Gunsten des Landes Wien auf die Förderdauer von 40 Jahren einverleibt werden. Damit will der Gesetzgeber gewinnoptimierte spekulative Veräußerungen von geförderten Wohnungen verhindern.
Sind die Bauträger somit die Verlierer der Novelle?
Die Regelung stellt einen massiven Eingriff in das Baugeschehen dar. Sie engt den Spielraum ein, wer und wo gebaut werden darf und birgt somit ein großes Änderungspotenzial für den Wiener Immobilienmarkt. Bauwerber in dieser neuen Kategorie müssen in ihre Kosten einkalkulieren, dass nun ein Großteil der neu errichteten Wohnungen nicht mehr frei finanzierbar ist.
Grundstücksspekulationen sollen vermieden werden
Eine weitere und die härteste Bestimmung der Wiener Bauordnung ist ein Grundkostenlimit von 188 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Man darf also nur dann bauen, wenn man für den Grund nicht mehr als dieses Limit gezahlt hat. Das Ziel dieser Regelung ist ja unter anderem, Grundstücksspekulationen einen Riegel vorzuschieben und zu verhindern, dass „Spekulanten“ Bauland horten, es dadurch zu einer Verknappung kommt und Bauland teuer wird.
Das kann zu folgenden zwei Entwicklungen führen: Eigentümer solcher Flächen können in Zukunft um 188 Euro pro Quadratmeter verkaufen, weil sie wissen, dass ihnen zu einem höheren Preis niemand den Grund abkauft.
Oder sie denken in Generationen und behalten den Grund lieber, bevor sie sich eine Deckelung für den Verkaufspreis vorschreiben lassen. Es bleibt also abzuwarten, ob die Regelung nicht eigentlich die gewünschte Baulandmobilisierung erschwert.
Es ist eine Marktregulierung, und wie die Märkte darauf reagieren, ist nicht gut planbar. Zudem gibt es auch noch rechtliche Unsicherheiten: Zwar ist der Kaufpreis mit 188 Euro gedeckelt, doch können dafür vielleicht Gegenleistungen vereinbart werden, die schwer im Kaufpreis kalkuliert werden können.
Denkbar wäre, dass man etwa dem Verkäufer im Gegenzug ein Vorkaufsrecht auf eine andere Liegenschaft oder andere geldwerte Vorteile einräumt.
Zu bedenken ist bei all dem: Die wesentlichen Regelungen stehen in Wahrheit gar nicht im Gesetz; vielmehr hat der Gemeinderat sogenannte „Planungsgrundlagen“ geschaffen.
Es ist zwar nicht klar, ob diese Planungsgrundlagen Verordnungscharakter haben, klar ist aber jedenfalls, dass sie keine gesetzliche Regelung darstellen und damit sehr viel Gestaltungsspielraum offen lassen.
Die in den Medien kolportierte „harte“ Gesetzesnovelle mag daher wohl inhaltlich „hart“ sein, wenn sie so wie ausgeführt gehandhabt wird. Formalrechtlich ist sie es aber jedenfalls nicht. Daher gilt es abzuwarten, wer und in welchem Ausmaß von der Wiener Bauordnung profitieren wird.
출처.
https://www.fwp.at/news/blog/neue-bauordnung-fuer-wien
fwp - Neue Bauordnung in Wien - fwp - Fellner Wratzfeld & Partner Rechtsanwälte
Seit heuer gilt eine neue Bauordnung in Wien. Sie hat das Ziel, Wohnen „leistbarer“ zu machen. Dies führt wiederum zu einer Vergrößerung des Marktes für leistbaren Wohnraum. Ist also die breite, nicht kaufkräftige Bevölkerung wirklich der Gewinne
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