이코노미스트 유투브. 2020년 1월 22일.
주장. 20세기 영국, 미국 등 자기 집 소유 촉진 정책은 실패했다. 중장기적으로 보면, 월세 사는 게 자기 집 소유해서, '주택융자'갚고, 관리하는 비용보다 더 경제적으로도 이득이거나, 엇비슷하다.
크리스티안 힐버 도시계획 교수는 미국의 '주택융자 이자 감소'정책은 오히려 '고소득층'에나 이득이지, 중하층에게는 이득이 되지 않는다는 논문 발표. 미국이 한 해 1천억 달라는 '모기지 이자 보조금'으로 사용하지만, 그 효과는 거의 없다고 비판.
스위스의 자가 소유율은 38%로 OECD 국가들 중에 최저이다. 그 다음이 독일, 오스트리아, 덴마크, 네덜란드, 스웨덴, 한국, 칠레가 60%를 넘지 않는다.
(한국의 대도시 경우, 아직도 월세,전세 비율이 높다. 그러나 오스트리아와 스위스에 비교해서 월세자에 대한 혜택이 적다)
주택 가격 1970년부터 2019년까지, 영국과 스위스의 비교. 영국과 스위스는 1970년대와 1980년대 중반까지는 주택 가격 상승폭이 거의 없었다. 1970년을 100이라고 했을 때, 2019년 현재 영국은 450로 346%나 상승했고, 스위스는 170~180 정도 올라, 70%정도 상승했다. 영국은 지난 2000년 이후 폭등했고, 스위스도 영향을 받긴 했지만, 상승폭은 적은 편이다.
OECD 국가들 대부분이 GDP 에서 주택융자 비율이 차지하는 비중이, 1980년대까지만 해도 25%에 머물렀으나, 1990년 이후, 주택 시장에서 규제 철폐와 신자유주의 정책의 강화로 인해, 주택가격이 폭등했다. 그 결과 2011년의 경우 주택융자가 GDP에서 차지하는 비중이 70%에 육박했다.
- This paper examines the impact of the combined U.S. state and
federal mortgage interest deduction (MID) on homeownership attainment,
using data from 1984 to 2007 and exploiting variation in the subsidy aris-
ing from changes in the MID within and across states over time. We test
whether capitalization of the MID into house prices offsets the positive
effect on homeownership. We find that the MID boosts homeownership
attainment only of higher-income households in less tightly regulated
housing markets. In more restrictive places, an adverse effect exists. The
MID is an ineffective policy to promote homeownership and improve
social welfare.
2014 THE MORTGAGE INTEREST DEDUCTION AND ITS IMPACT ON
HOMEOWNERSHIP DECISIONS
Christian A. L. Hilber and Tracy M
이 와중에, 도널드 트럼프는, 2016년 2사분기 현재, 미국의 자가소율이 62.9%로, 지난 51년간 가장 낮다고 불평.
자가 소유율 비교. 스위스는 38%, 루마니아 96%, 싱가포르는 91%이다.
2018년 현재, OECD 통계에 따르면, 가구 소득에서 주택이 차지하는 부담율. 월세의 경우 21%, 자기소유의 16%이다.
그러나 중장기적으로 보면, 실제 경제적 비용은 비슷하다. 월세자는 월세만 고민하면 되지만, 자가 소유자는 '집 사고 파는 비용' '주택 보험' '유지비용' + 융자 원금, 이자 + 주택세 (세금) 까지 고려해야 한다.
이코노미스트는 자가소유 정책이 20세기에 가장 크게 실패한 정책이라고 주장한다. 미국의 '주택 융자 이자 보조금' 정책이나, 영국의 세입자 수수료 금지 정책 등의 효과는 거의 없다고 본다.
요약해보면, 주거비용에 대한 부담이 자가소유자나 월세자나 크게 다르지 않다는 것이고, 꼭 자가소유자가 경제적으로도 이득이 아니라고 진단한다.
이코노미스트의 주장에 한국도 포함된다. 주거권을 실현할 시민보다는, 주택건설 자본, 이자받는 은행, 이번 대장동 떴다방 세력들(변호사,법무사, 회계사, 공무원, 돈주들)이 '자가소유' 정책의 빈틈을 노려, 엄청난 부당이익을 갈취하고 있다.
인터뷰에서 스위스 월세자와 영국 월세자를 비교하는데, 스위스 월세자의 경우 두 자녀를 키우고 월세 주택에 살고 있고, 20년간 월세 증가는 거의 없다고 했다. 딱 한번 월세 인상을 하려고 했는데, 그것도 '항의 서한'을 써서 다시 월세 인상이 취소되었다고 한다.
시사점은 다음과 같다.
1. 자가소유 정책을 수정하라. 20세기 가장 실패한 정책이라는 주장이 터져 나오고 있는 현실을 직시하라.
2. 강력한 월세/전세자 권리보호책을 써야 한다.
3. 월세 상승율을 강력하게 통제해야 한다.
