주택 정책 변화가 2개의 코호트 내부 서로 다른 직업 계층들의 주택 자산 격차를 어떻게 만들어 내는가?
출처.
Journal of Housing and the Built Environment / 32(4)
The distribution of housing wealth in 16 European countries: accounting for institutional differences
Authors
Barend Wind, Philipp Lersch, Caroline Dewilde
December 2017, Volume32(Issue4)Pages, p.625 To - 647 -
Denmark, Sweden, The Netherlands. 주택 정책 및 체제.
the liberal expansion regime. 리버럴 확장 체제.
1980년대 위 세 국가들이 보조금 정책을 포기하고 리버럴 주택 금융제도를 도입.
이 말의 뜻은? 은행이 주택 담보 증권 (MBS)를 제 3자에게 매매가 가능하다. 자본 조달이 더 용이해짐.
대출 상환 기간이 40년, LTV 도 100% 까지 해줌. 21세기 초반.
네덜란드의 경우, 이자만 상환하는 주택융자가 가장 인기있는 제도가 되었다.
결과적으로 위 리버럴 확장 체제는GDP 대비 주택융자 비율이 가장 커졌다. (유럽국가들)
또한 이들 국가 도심 주택 가격의 폭등을 유발했다.
(2014 OECD)
그러나 직업 계층들이 사는 공간이 서로 분리된 경우에만, 이런 리버럴 체제는 그 직업계층들 간 주택 자산 불평등을 유발시킬 것이다.
주택 금융의 자유화로 인해 중하위층의 주택소유는 증가할 것이다. 왜냐하면 중하위층이 대출 상환 필요성을 축소시킴으로써 매달 고정비용을 낮출 수 있기 때문이다.
네덜란드처럼 '이자만 상환하는 주택융자'와 같은 advanced 담보 상품은 주택 주 축적을 가로막는 반면, 그 이전에 이미 주택을 소유한 사람들은 주택가격의 상승으로 인해 이득을 보게 된다.
1950-1962년 태생 집단(코호트) 이 1930-1949년 집단에 비해서 1980년대 주택금융 자유화 조치 이후 주택을 최초로 소유하게 됨에 따라 그들 직업계층간 주택 부 불평등이 더 커졌다.
이탈리아 스페인 포르투갈 (자본주의) , 과서 사회주의 국가들, 헝가리 슬로베니아 국가 주민들은 주택소유를 선호해왔다. 이런 남부 유럽 국가들에서 정부의 주택금융 개입정책은 제한적.
남부 유럽 공산주의 국가들에서 북부 국가들보다 사회주택이 덜 발달되었지만, 자본주의 시장제도를 채택한 지중해 연안 국가들보다는 사회주택이 더 발달된 편.
자본주의 지중해 연안 국가들에서는 2차 세계대전 이후 대부분 사회주택이 사유화되었다. 공간 계획 부족, 개인주택의 불법 건축 허용 때문에 주택공급은 대부분 개별 가구였다.
포르투갈과 이탈리아가 이 모델에 해당.
family-oriented model of housing provision.
family ownership regime.
가족소유 체제.
주택소유율 1980년대 50%
2010년 75%
특징. 주택금융 제도의 미발달로 젊은층 주택소유 힘들어지다. 불법 주택건축도 제약받음.
특징. 가난한 사람들만이 임대(월세) 주택에 살고 대다수가 주택소유자이기 때문에, 직업계층들간 주택점유 형태-주거권 (tenure) 불평등이 적을 것으로 예상.
두가지 상반된 결과들을 머리속에 그려봄.
1) 주택소유가 보편화되면 , 주택 소유자간 주택자간 불평등이 더 커질 것으로 예상.
임대주택이 충분치 않을 때, 저소득층은 더 저렴한 주택을 선택할 것이다.
2) 반면에 가족이 주택 분배 체제 역할을 하는 경우 가족이 주택 자산 불평등을 감소시킨다. 왜냐하면 노동시장 소득이 주택구매에서 덜 중요해지기 때문이다.
공산주의 붕괴 이루 헝가리와 슬로베니아의 주택제도는 지중해 연안 자본주의 국가 주택체제와 유사해졌다.
1990년 이후 정부의 주택 개입 포기로 인해, 사유화된 주택 소유 체제가 형성. privatized ownership regime.
임대용 사회주택이 대규모로 사유화되었다.
헝가리와 슬로베니아의 경우, 개별 가구가 주택저금을 마련했고, 외화를 빌리기도 했다.
공산주의 체제 붕괴 이후 도시 공간 계획 부재로 인해, 개인들이 스스로 주택 건설을 해나갔다.
예상. 이런 사유화된 주택체제에서 tenure (주택 거주)불평등이 가족 주택 소유체제 보다 더 적을 것이다. 왜냐하면 공산주의 체제 하에서는 임대 주택이 전혀 사회적 낙인이 아니기 때문이다.
예상. 1930-1949 코호트가 1950-1962 년생 코호트보다 주택 부 불평등이 더 적다. 왜냐하면 1930-1949 코호트 노동시장 소득과 주택소비 사이 관계가 더 느슨한 시절에 이미 주택을 구매했기 때문이다.
스페인만이 '리버럴 소유 체제'이다. 1990년대, 주택금융제도를 자유화시킴. 다른 지중해 국가들과 차이점.
주택담보 증권화로 인해 은행들이 LTV 100%까지 대출해줬다. 그 결과 개별가구가 대출을 쉽게 받았고 주택건설 붐이 발생했다.
개별 가구가 했던 주택 공급과 분배 역할을 이제 자본주의 시장이 떠맡았다.
이로써 1980년 주택소유율이 73%였는데 2010년에 83%까지 증가했다.
기존 가족 스스로 재원을 마련해 주택소유를 해야했던 시절에는 주택소유를 할 수 없었던 사람들이 주택 대출을 받아서 주택소유를 할 수 있게 되었다.
스페인 예상. 1950-1962년생 코호트가 1930-1949년생 코호트보다 주택점유 형태( tenure) 불평등이 더 적을 것으로 예상. 그 이유는 후자 집단이 1980년 이전에 이미 주택을 구매했기 때문에.
예상. 노년코호트 보다 젊은층코호트에서 직업 계층 사이 주택 자산 불평등이 더 클 것으로 예상. 왜냐하면 주택금융 자유화로 인해 중하위층이 주택 소유로 인한 부의 축적을 하지 못한 채 (장기 주택담보 대출을 했기 때문에) 주택소유를 했기 때문이다.
4.1 Housing wealth inequality across accumulation regimes in the oldest cohort (1930-1949)
1. regulated rental regime. 국가 규제 임대주택 체제. 독일 스위스, 오스트리아.
국가 소유 임대주택에 대한 사회적 낙인이 없는 편이고 쉽게 임대주택에 거주할 수 있기 때문에 주택소유율이 낮은 편.
직업 하위층 주택소유율 32%
상위층.71 % (1930-1949 코호트)
2. privatized rental regime. 민간 (사유화된) 임대주택 체제. 체코, 폴란드, 에스토니아.
공산주의 해체 이후, 사회주택의 사유화로 인해 주택소유율이 증가했다.
1930-49 코호트, 저소득층의 주택소유율이 70%
고소득층 84%.
동일 코호트, 저소득층의 주택 부는 전국 부의 중위 mean 의 72%.
고소득층의 주택 부 전국 mean 의 108%.
3. 국가규제의 주택소유 확장 체제. regulated expansion regime. 프랑스. 벨기에.
네덜란드 덴마크 스웨덴과 같은 '리버럴 주택소유 확장 체제 ' 와 독일 스위스 오스트리아와 같은 '국가 규제적 임대주택 체제'보다 주택소유율이 더 높은 편이다. (중 하위 소득층에서)
특징. 국가와 시장 연계형이다. 국가는 보조금을 시장은 대출을 담당한다.
1930-1940 년생 코호트 , 하위층의 주택소유율은 67%. 고소득층은 88%.
스페인과 같은 '리버럴 주택소유 체제'를 제외하고, 이 코호트에서 주택 부 불평등이 다른 체제보다 더 크다. 이유는 주택소유를 자본주의 시장에다 맡겨놨기 때문이다.
표 1 b 참고. 1930-49 코호트 하위층의 주택 부 크기는 상층보다 60% 더 적다. 전국 mean의 70% 하층. 상층은 132% 차지.
주택 공급을 시장에 맡겨놓으면, 계약금 (다운페이먼트)과 은행 대출이 있어야만 주택소유가 가능하고, 노동시장에서 소득 격차로 인해 불평등은 더 커진다. 저소득층에 비해 고소득층이 주택시장에서 주택을 구매하기 더 좋은 조건들을 가지고 있기 때문이다 (은행 대출도 쉽고, 상환도 쉽다)
p.636
4. liberal expansion regime. 리버럴 주택 소유 확장 체제. 덴마크, 스웨덴, 네덜란드.
두 가지 주택형태 공존. 1) 품질좋은 사회적 임대주택 2) 주택소유를 위한 리버럴 주택 금융제도.
주택금융제도의 자유화 이전에 이 체제는 중하층에게 국가가 지원금을 주며 주택소유를 장려했었다.
1930-49 코호트에서, 최하층 주택소유율은 45% 인 반면, 최상위층은 79%이다.
그러나 가장 나이가 많은 층에서는 주택 부가 다른 체제와 비교해서 가장 공평하게 분배되었다.
표 1 b 참고. 최상층의 주택 부 크기는 전국 평균(mean) 의 106%인 반면, 최하층의 경우 83%로 주택 부 불평등이 적은 편이다.
소득 계층별 주택 부와 주택 부로 인한 이득의 크기가 사회 계층별로 더 균등하게 분배되었다. 그 이유는 이 국가들이 평등과 재분배의 사회민주주의적 원리를 채택했고, 주택 건설 보조금을 국가가 제공했기 때문이다.
5. family ownership regime. 가족 주택소유 체제. 이탈리아, 포르투갈.
특징. 주택 공급 주체가 가족이고, 임대주택 공급량이 적다.
결과. 직업 소득 계층 사이에 주택점유 형태(tenure) 불평등이 상대적으로 적은 편이다.
1930-49 코호트에서, 저소득층 주택 소유율은 80%,고소득층은 92%이다.
주택 부 불평등은 주택 점유형태 tenure 보다는 더 크다.
표 1b 참고. 최하위층의 주택 부는 전국 평균의 72%이고 최상위층은 113%이다.
자본주의 주택 시장에 내맡겨진 프랑스, 벨기에와 비교해서, 이 체제 주택 부 불평등은 적고, 혹은 스페인처럼 저소득층도 주택소유를 하도록 한 체제보다 주택 부 불평등은 적다.
주택 소유와 공급에서 가족의 역할이 강력함으로써 귀결되는 것은 무엇인가? 가족중에 더 부유한 가족의 부가 가난한 가족에게 재분배되고, 주택 소유에 필요한 재원들을 함께 마련한다.
6. 사유화된 주택 소유 체제. privatized ownership regime. 헝가리, 슬로베니아.
가족 주택소유 체제보다 더 높은 주택 소유율을 기록.
1930-49년 생 코호트, 최하위 소득층의 주택 소유율은 88% , 최상위층은 90%.
1930-49년생 코호트, 주택 부 불평등은 프랑스와 벨기에에 비해 더 적고, 이탈리아와 포르투갈보다 더 크다.
주택 부의 크기. 최하위층의 경우 전국 평균의 77%, 최상위층은 125%.
7. 리버럴 주택소유 체제. liberal ownership regime. 스페인.
직업 소득 계층간 주택점유 형태 불평등이 적은 편이다. 최하층의 주택 소유율이 92% 이고, 최상위층은 99%이다.
그러나 주택 부의 불평등 격차는 크다.
최하위층 주택 부는 전국 평균 의 65%인 반면, 최상위층은 159%이다.
저소득층의 주택 가격이 고소득층에 비해 싸다는 것을 알 수 있다.
p.638.
4.2 Housing Wealth Inequality across cohorts.
1980년대 이후 1930-49 코호트와 1950-62 코호트는 생애 최초 주택 구입 시기가 다르기 때문에 정책 변화의 영향도 다르게 나타난다.
1. 국가의 월세 (임대) 통제 체제. 독일. 스위스. 오스트리아.
1950-62 코호트의 중간층과 상위층의 주택소유율이 높아졌음.
중간층. 58%에서 63%로 증가.
상위층. 71%에서 80%로 증가.
중간층 이상 주택소유율이 상대적으로 낮아서, 주택 소유율 잠재적 증가 가능성이 높다.
주택융자 대출자에게도 이 계층의 주택소유 확대가 중간 이하 계층의 주택소유 확대보다 덜 위험하다.
중간층 이상에서 이러한 선택적인 주택소유 확대로, 주택 tenure 불평등이 발생했다.
나이많은 코호트와 비교해서 나이적은 코호트의 중간계층의 주택자산이 전국 평균의 99%에서 69%로 감소되었다.
최하층 내부 주택자산 (부)의 하락은 눈에 띄게 두드러지지 않았다.
중하층의 주거 채무가 가파르게 상승했다.
하위층의 주거 채무. 9%에서 25%로 증가.
중간층의 주거 채무. 3%에서 15%로 증가.
나이적은 코호트의 하위층은 주택융자를 받아 주택을 구입했다. (과거 자가 건축이 감소했음)
따라서 주택 부(자산)의 불평등은 주택융자의 증가로부터 발생했다.
p.639. B.Wind.
2.사유화된 임대주택 체제. privatised rental regime. 체코. 폴란드. 에스토니아.
중간층 주택 소유율 5%가 증가해 81%가 됨.
중간층 이상 계층. 5% 증가해 89%.
자영업 층의 증가폭이 큼. 주택소유율이 65%에서 90%로 증가.
구 사회주의 체제에서 자본주의 시장제도로 변경되는 동안 구 공산당 고위직 노멘클라투라. nomenclatura의 일부 중, 자본주의 경영인의 숫자와 사회적 지위가 커졌다.
사회 계층간 주거권 (tenure ) 불평등이 다른 체제보다는 더 적지만, 하층에서 주택소유율이 낮은 것이 의미하는 바는, 그들이 공공주택의 사유화로 발생한 이윤을 취득할 수 없었더는 것이다.
나이 많은 코호트와 나이 적은 코호트의 주택 부 크기를 비교했을 때, 중간층 이상은 그들의 지위를 격상시켰다.
1950-62 년생 코호트에서, 중간층의 주택 부의 크기는 22%증가해 전국 평균치의 108%. 최상위 소득계층은 21%증가해 전국 평균의 129% 에 이르렀다.
직종 계층간 더 커진 주택 부의 크기는, 공산주의 붕괴 이후 최초 자기 주택을 구입한 젊은 층 사이에서 노동시장 소득과 주택 소비 사이에 강한 연관성의 결과다.
3. (국가에 의해) 통제된 주택 소유 확대 체제. regulated expansion regime. 프랑스 벨기에.
1930-49 년생 코호트(79%)가 1950-62년생 코호트(75%)보다 주택소유율이 더 높다.
후자 코호트가 주택 부의 분배가 전자 보다 더 평등하다.
표 2b.
중간층 주택 부의 크기는 90%에서 79%로 감소했다. 최상층의 경우도 전국 평균의 132%에서 104%로 감소되었다.
의미. 주택소유 연령층이 점점 더 늘어났다. 주택융자 상환도 더 길어졌다.
비록 이 체제( 프랑스 벨기에)가 7가지 체제에 다 연관되었음에도 불구하고, 국가에 의한 주택소유 확대 체제만이 유일하게 작동하는 것 같다.
더 낮은 하위층의 안정된 지위는 " 목표 설정 주택 소유 부양과 보호 체계의 결과물이다.
두 가지 코호트에서 주택융자 채무 크기가 적다는 것은 주택 융자를 신청하는 나이가 점점 늘어났다는 것을 보여준다.
(이유. 주택 융자 대출 조건이 더 까다로와졌기 때문이다)
4. 리버럴 주택소유 확대 체제. liberal expansion regime. 덴마크,스웨덴, 네덜란드.
두 개 코호트를 비교시, lower,middle and higher occupational classes 에서 주택 소유율이 증가.
중간층에서 가장 많이 늘어남.
중간층 가장 나이많은 코호트 64% 주택소유율 증가. 가장 젊은 층 75% 증가율.
최하층 소득 구간의 주택 소유 증가율이 상당히 크지만, 상당히 큰 '신뢰구간'을 지님. but has a fairly large confidence interval.
이 리버벌 체제에서만이 하층의 주택소유율이 증가했다.
이유. 주택 마련 자금 (finance) 의 자유화로 집 구매자의 대출 조건들이 더 쉬워졌기 때문이다.
그렇지만 젊은층 코호트 하층의 주택 부의 크기는 늙은층 하층보다 놀라울정도로 적다.
1930 -49년 생 코호트 소득 하층의 주택 부의 크기는 전국 평균의 83% 이고, 1950-62년생 코호트 소득 하층의 경우 전국 평균의 52%이다.
주택담보대출 비율 ( LTV)이 커져서 은행 대출을 더 많이 받을 수 있게 되었고, 주택융자 상환 기간이 늘어나게 되어, 노동 소득 하위 계층도 주택을 소유할 수 있게 되었다.
그 결과 다른 체제들에 비해 이 리버럴 체제에서 주택융자 채무가 훨씬 더 늘어났다.
표.2 c. 주택 채무 크기.
1930-49코호트 ,주택의 시장가치의 16~21%가 채무.
1950-62년생 코호트, 29~43%.
50세 이상 인구에서 주택 채무가 많은데, 이것이 의미하는 바는 ( 오직 이자만 내는 주택융자지들에게) 그들의 전체 주택 부는 자본 소득( capital gain) 에 기초하고 있다.
따라서 하위층과 상위층의 주택 부의 불평등은 주택 융자 채무가 차지하는 비중의 크기에서 비롯된다.
5. 가족 주택소유 체제. family homeownership regime.
이탈리아. 포르투갈.
이탈리아와 포르투갈의 경우, 하층의 주택 소유율은 감소하고, 중간층의 주택 부의 크기는 감소한다.
하층의 주택 소유율이 80%에서 72%로 감소.
세가지 이유들.
1) 노동자 계급이 직접 자기 집을 건축하는 비중이 줄어들게 되었다.
2)주택 자금 마련이 이러한 (자가 건설 하락) 격차를 메울 정도로 쉽지 않았다.
3) 젊은층이 양질의 직장을 구하기 힘들어져 자기 부모로부터 독립해 분가하는 나이가 점점 많아졌다.
결과적으로 신 세대들은 주택 구입을 하기가 점점 더 어려워졌다.
물론 이런 현상은 중간층에는 다 적용되는 건 아니지만, 더 나이든 코호트와 비교해서 더 젊은 코호트의 중간층의 주택 부의 크기는 더 적다.
1930-49 코호트 중간층의 주택 부의 크기는 전국 평균 104%. 1950-1960코호트의 경우 87%.
지중해 연안 국가들의 경우, 불안정 노동의 증가로 인해 하위층은 월세 살이를 하고, 가족의 도움을 받아 주택을 구매할 수 밖에 없다.
이렇게 구매된 주택은 1930-49코호트의 주택 가치보다 훨씬 더 적다. 그 이유는 주택 공급 부족으로 인해 주택가격이 이미 상승했기 때문이다.
p.641.
6. 사유화된 주택소유 체제 privatised homeownership regime.
헝가리. 슬로베니아와 같은 '사유화된 주택소유 체제'에서 소득 최하위층의 주택소유율은 감소했다.
1930-49년생 집단 중 최하층의 주택 소유율 88%, 1950-62년생 집단(코호트)은 82%.
과거 공산주의 체제 해체 이후, 1950-62 년생 집단은 그 이전 세대에 비해 자본주의 노동 시장에서 '노동소득'이 감소했기 때문에, 주택소유 진입에 어려움을 겪었다.
1950-62년생 집단 내 소득 최하층의 주택 부의 크기는 전국 평균의 67%로, 1930-49년 집단 내 최하층의 77%보다 더 적다.
사유화된 주택소유 체제 (헝가리, 슬로베니아)에서 소득 하층은 주택을 소유하기 힘들어졌고, 주택을 소유하더라도, 주택부의 축적이 적어졌다.
(Heyns, B. (2005). Emerging inequalities in central and Eastern Europe. Annual Review of Sociology, 31,163–197
하위층이 주택을 소유하기가 점점 더 힘들어지고 있는데, 그 이유는 주거 채무가 증가하고 있기 때문이다. 1930-49년생 집단의 주거 채무는 1%, 1950-62년생 집단의 주거 채무는 6%.
7. 리버럴 주택소유 체제. 스페인.
1050-62년생 집단 내 하위층과 중간층 공통적으로 주택소유율이 감소.
하위층 92%에서 83%, 중상층은 99%에서 94%로 감소.
1950-62년생 집단 내부에서 직업 소득계층간 주거 부의 불평등은 적다.
소득 최하층의 주택부의 크기는 29%가 증가해, 전국 평균의 94%이다.
최하층의 주택 부의 증가는 주택소유율 감소와 연관되어 있다.
주택소유에 진입하고 있는 소득 하층이 주택유형과 재원들이라는 측면에서 점점 더 신중해졌음을 알 수 있다.
스페인의 경우 굉장히 특이한 사례이다. 1990년대 중반 이후 빚을 내서 주택을 건설하는 붐 때문에, 주택 시장의 구조와 변화 동학이 바뀌었다.
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