토론자료. 이철빈. 끝내지 못한 전세사기특별법 개정, 2026년에는 달라지길.

 

토론 및 논쟁 자료.

 

미비점

 

오스트리아 비엔나 모델과 비교

 

LH개혁 관점 필요

 

주택융자법 개혁

 

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끝내지 못한 전세사기특별법 개정, 2026년에는 달라지길.
2025.12.31

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주거 안정 374
전세사기 161
주거안정 102
주거 67
주거불안 66

이철빈
시티즌패스
전세사기 피해자 전국대책위 공동위원장
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2025.12.04 국회 본청 계단, 전세사기특별법 연내 개정촉구 기자회견


Intro) 전세사기 피해자들의 기다림이 길었던 한 해
이 글을 쓰는 2025년 12월 31일, 전세사기 피해자들에게는 아직까지 확실한 것이 아무것도 없다. 전세사기 피해구제를 약속하는 말은 많았으나, 실질적으로 바뀐 것은 딱히 없는 상황이다. 대통령도 바뀌고, 국토부 장관도 바뀌었지만 왜 전세사기 문제는 풀리지 않는가? 우리는 어느 지점에 와있고, 무슨 문제 때문에 난관에 봉착해있는가? 새해에는 지금의 불안과 답답함이 풀리길 바라는 마음으로 그간의 활동과 쟁점을 정리해본다.



1. 대통령 파면과 대통령선거, 그리고 전세사기
 2024년 12월 3일 대한민국을 뒤흔든 계엄선포와 내란의 여파는 사회의 모든 의제를 집어삼켰다. 불법계엄은 시민의 입장에서도 용납할 수 없었지만, 전세사기 피해자 입장에서도 날벼락이었다. 전세사기 예방과 가해자 처벌 등 제도개선은 제대로 된게 거의 없는데, 전세사기특별법이 2025년 5월 말로 종료될 상황에서 국회와 정부가 제대로 법안 논의도 하지 않는다면 수많은 피해자의 생존이 위협받을 것이 뻔했다. 전세사기 피해자의 절규를 외면한 윤석열 정부는 갑작스러운 내란 시도로 또다시 전세사기 피해자를 사지로 몰아넣었다는 점에서 용서할 수가 없었다. 다행히 2025년 4월 4일, 불법적인 계엄을 선포한 윤석열은 대통령에서 파면되었고, 새로운 대통령을 선출하는 절차를 거치게 되었다. 또한, 국회에서도 전세사기특별법의 2년 연장을 의결하게 되었다. (이 글은 내란에 대한 토론이 아니므로, 이에 대해서는 이만 줄입니다.)

 2025년 6월 3일 예정된 대통령선거 기간에 전세사기 피해자대책위도 분주했다. 각 정당에서 누가 대통령 후보가 될 것인지, 그리고 대통령 선거공약에 전세사기 피해자들의 요구를 반영할 수 있을지가 초미의 관심사였다. 그래서 피해자대책위에서는 1달간 전세사기 피해자와 시민의 목소리를 모으는 캠페인을 진행했고, 14,586명의 서명부를 모을 수 있었다. 또한, 정책 요구사항을 정리하여 각 정당에 전달하면서 정책제안식과 정책협약식 등을 통해 문제해결을 촉구했다. (민주당 정책제안식 / 민주노동당 정책협약식) 전세사기 관련 각 정당의 입장을 피해자들에게 안내해서 현명한 투표를 하도록 독려하기도 했다. 




2025년 5월 공개한 각 대선후보의 전세사기/주거 관련 공약 비교표


2. 국민주권정부 출범 이후, 전세사기 대응활동
 2025년 6월 3일 대통령선거에서 더불어민주당 이재명 후보가 당선되어 출범한 ‘국민주권정부’에 대해 많은 전세사기 피해자들이 희망을 품었다. 2023년부터 더불어민주당과 이재명 당대표는 전세사기에 대한 국가 차원의 개입과 재정투입이 필요하다고 공언했고, 2024년 5월에는 ‘선구제-후회수’ 방안이 포함된 전세사기특별법 개정안을 통과시키는데 앞장섰다. 아쉽게도 특별법 개정안이 통과된 즉시 윤석열 대통령이 거부권을 써서 법안이 폐기되었지만, 이 상황을 지켜본 피해자들은 이재명 대통령과 집권여당이 된 민주당에 희망을 품는 것이 자연스러운 일이었다.

 전세사기 피해자대책위는 대선이 끝난 6-7월에도 다양한 기자회견과 간담회를 통해 새 정부에서 전세사기 문제해결을 위해 무엇을 해야하는지 꾸준히 의견을 전달했다. 무엇보다, 7월 18일에 국정기획위에서 열린 전세사기 피해자대책위 간담회에서 피해자들의 요구사항을 전달했고, 일부는 전세사기 문제해결을 위한 신속추진과제로 발표되었다.  (링크) 이 간담회를 계기로 ▲소액임차인의 최우선 변제금, ▲(위반건축물) 피해주택 신속매입, ▲신탁사기 신속구제, ▲피해자 선정 과정 상세 설명 등 4가지 신속추진과제와 함께 피해자대책위에서 건의한 범정부 협의체 구성 등도 국정계획에 담기게 되었다.

2025.07.18 국정기획위-전세사기 피해자대책위 간담회


 그리고 8월 12일에는 전국의 전세사기 피해자대책위-시민사회 활동가-전문가 모두가 모인 워크숍을 통해  특별법에 꼭 반영시켜야할 요구사항 5대 요구사항과 함께 활동계획을 정리했다. 이때 정리한 요구사항은 하반기 활동할 때 국회와 정부에 수차례 전달하였고, 이 중에는 정부에서도 수용한 내용도 있다.

📌전세사기 피해자대책위 5대 요구안
1) 최소보장 방안 도입
- 전체 보증금 중 회수 비율이 일정비율 미만인 피해자에게 보증금의 일정 비율을 회수할 수 있도록 현금 등을 지원하는 정책이 필요합니다.
✅ 예시) 피해금액의 50%를 최소보장하는 경우

피해금액 1억원 / 경매 과정에서 배당받는 금액 3300만원
⇒ 1억원의 50%인 5000만원 - 회수한 금액 3300만원 = 1700만원 추가 지원
2) 피해자 인정 문제 개선
- 피해자 인정 요건 4호(임대인의 기망 입증) 자체를 삭제/대체하는 새로운 기준이 필요합니다.
✅ 특별법 제정 초기처럼 경찰의 수사개시만으로 임대인의 기망 의도 입증했다고 간주하거나, 수사 절차와 분리된 피해자 인정 기준 마련

3) 사각지대 없는 지원대책 제공
- 특별법의 취지를 살려, 피해자로 인정받았다면 기존 법률에 우선하여 지원대책 이용이 가능하도록 해야합니다.
- 주택도시기금법 상 지원이 정말로 불가하다면, 막대한 전세대출 이자수익을 올린 금융권의 상생기금 출연을 통해 별도의 금융상품 및 주거지원 기금으로 활용합시다!
- 외국인 피해자의 거주주택을 LH가 매입하고, 긴급주거지원 주택으로 전환하여 제공합니다.

4) 배드뱅크 도입
- 신탁사기, 다세대 공동담보 주택 등 권리관계가 복잡한 선순위 채권을 집중적으로 매입하는 배드뱅크 설립합니다.
✅ 배드뱅크와 LH의 협력을 통해 악성 권리관계를 지닌 피해주택 매입속도를 크게 높입니다.

5) 지자체 피해주택 관리 강화
- 전세사기 피해주택 개보수 시정명령 및 임대인 불응 시 ‘임대인 동의 없이’ 지자체가 피해주택을 직접 개보수 및 공공위탁관리할 수 있도록 법적 권한을 확대합니다.
✅ 예시) 지자체 피해주택 관리 범위
- 시설 개보수 / 관리비 및 공과금 지원 / 소방시설, 승강기, 주차타워, 전기시설 등 법적 안전관리의무가 있는 시설 관리감독
- 지자체 심의를 통해 관리 의무를 다하지 않는 관리업체 변경

8월 이후 국토부 면담, 국회의원 면담에서는 위 요구사항을 지속적으로 전달하며 전세사기특별법 신속발의와 즉각처리를 요청했다. 특히, 10월 13일 국정감사, 10월 20일 국토부 장관 간담회, 11월 국회의원 연속 간담회를 통해 전세사기 피해자들의 절박한 현실과 요구사항을 지속적으로 전달하며 정부와 국회의 적극적인 역할을 당부했다.





3. 길어지는 희망고문, 무엇이 쟁점인가?
전세사기 피해자대책위는 특별법의 조속한 개정을 위해 생계를 포기하면서 최선을 다해 활동했다. 그러나, 특별법 개정은 생각만큼 원활하지 않았다. 그 이유는 무엇일까? 다양한 이유가 있을 수 있지만, 피해자들의 대표적인 요구사항인 최소보장 방안에 대해 정부와 집권여당인 민주당 내부의 입장 정리가 원활하게 이뤄지지 않은 것이 결정적이다.

1) 최소보장, 어떻게 할 것인가? (이 글을 먼저 보고 오시면 이해하는데 도움이 됩니다.)
위에서 정리한 피해자대책위 요구사항 1번인 ‘최소보장 방안’ 도입의 취지는 피해자 회복률 편차가 커지는 것을 줄여주자는 것이다. 12월 17일 국토교통부가 국회에 보고한 바에 따르면 LH가 피해주택을 매입하고, 경매차익(LH 감정가 - 경매 낙찰가)을 산정한 523호에 대해 피해회복률 통계를 내봤을 때 40%도 회복하지 못한 경우가 9.4%가 된다. 피해자가 모든 권리를 LH에 넘겨 피해주택 매입을 완료한 다음에야 피해회복률이 최종 산정되는데, 피해자에 따라 회복률 편차가 크다면 형평성 문제가 커질 수밖에 없다.

 

 

0~20%

20~40%

40~60%

60~80%

80~99%

100%

2건 (0.4%)

47건 (9.0%)

70건 (13.4%)

101건 (19.3%)

164건 (31.4%)

139건 (26.6%)

이에 대해 피해자대책위는 최소보장 비율 50%로 정해두고, 경매 배당이나 기타 방식으로 회복한 금액이 보증금의 50%가 되지 않으면 부족한 금액은 국가 재정으로 지원해야 한다고 요구하고 있다. 공공임대주택이 아닌 다른 주택을 거주한다고 할 때 보증금의 50% 수준은 회복을 해야 실질적인 선택권이 보장된다고 볼 수 있고, 이미 LH의 피해주택 매입을 통한 회복률이 평균적으로 70%대인 점을 고려하면 50% 최소보장에 드는 재정 소요가 생각보다는 크지 않을 수 있다. 

 하지만, 이에 대한 입장은 정당마다 다르다. 사회민주당 한창민 의원과 진보당 윤종오 의원은 피해자대책위 입장을 수용하여 보증금의 50%를 최소보장하는 방안을 담은 특별법 개정안을 발의했다. 이에 비해, 민주당 염태영 의원은 보증금의 1/3을 최소보장하는 방안을 담은 특별법 개정안을 발의했다. 

 

염태영 의원안 (2025.11.21 발의)

윤종오 의원안 (2025.11.11 발의)

한창민 의원안 (2025.10.10 발의)

최소보장 방식

임차보증금의 3분의 1
- 
(공공임대주택 거주로 지원받은 금액 
+ 
대항력 또는 우선변제권을 행사하고 받은 금액
+ 
임차보증금반환채권으로 변제받은 금액)

임차보증금의 50% 
-
(낙찰차액 + 최우선변제금)

임차보증금의 50% 
-
(낙찰차액 
+ 
공공임대주택 거주로 지원받은 금액
+ 
긴급대상자 주거지원 금액
+ 
대항력 또는 우선변제권을 행사하고 받은 금액
+ 
임차보증금반환채권으로 변제받은 금액)

보증금채권 매입방안
(선구제-후회수) 포함

X

X

O

이에 대해 국토부 김윤덕 장관은 10월 20일 피해자대책위 간담회에서 최소보장 방안 도입에 동의하며, 최대한 50% 보장이 되도록 정부 내에서 협의하겠다는 입장을 밝혔고, 12월 17일 국회 국토교통위 전체회의에서 같은 입장임을 재차 확인했다. 정부와 국회가 공감대가 있는데, 당장 하면 되는것 아닐까? 왜 아직도 아무것도 안 되고 있을까?



2) 법안과 예산의 핑퐁 게임, 타이밍 미스
 그간 '법안은 예산 핑계대고, 예산은 법안 핑계대는' 핑퐁게임이 계속되며 전세사기특별법 개정은 미뤄졌다. 전세사기 피해자대책위와 시민사회는 국민주권정부 출범 이후 부지런히 움직였지만, 아쉽게도 국회에서 최소보장 방안을 담은 특별법 개정안 논의와 법안발의는 다소 늦었다. 여러 의원실에 10월 국정감사가 되기 전 특별법 개정안 발의를 요청했으나, 여러 사정상 법안발의가 늦어졌다. 다행히 10월 10일 한창민 의원실에서 피해자대책위 요구사항을 전폭적으로 반영한 법안을 발의했지만,  소관 상임위인 국토교통위 의원의 발의는 11월 11일 진보당 윤종오 의원실에서 발의한 것이 첫번째였고, 법안 논의의 열쇠를 쥐고 있는 민주당 의원의 발의는 11월 21일에야 겨우 이뤄졌다. 

 법안이 늦게 발의되는 것의 여파는 최소보장 방안을 위한 예산편성 논의에도 미쳤다. 2025년 11월부터 국회 예결산특위가 본격적으로 가동되어 2026년도 예산을 심의한다. 하지만, 최소보장 방안은 관련 근거 법안이 마련된 것이 없으니 논의 자체가 안 되는 상황이었다. 이를 타개하고자 피해자대책위 및 여러 의원실에서 애를 쓴 덕분에 국회 국토교통위원회에서는 조속한 전세사기특별법 개정을 조건으로 피해자 최소보장 예산 1천억원 증액을 의결하여 예결산특위로 상정했으나, 결국 최종 예산안 반영에는 실패했다. 그 과정에 애쓴 여러 사람의 이야기를 들어보자면, 이렇게 예결특위에 안건으로 올린 것 자체도 놀라운 일이었다고 한다. 하지만, 결국 예산 편성의 마지막 장벽을 넘지 못했다.




2025.11.28 기재부 규탄 국회 기자회견


3) 산 넘어 산, 정부 위의 정부, 기재부.
 “이 나라가 기재부의 나라냐!” 11월 27일 국회 소통관에서 내가 직접 발언했던 내용이다. 국회 국토교통위에서 최소보장 예산 1천억원 증액을 의결하여 예결산특위로 올렸지만, 기획재정부(기재부)가 반대해 예산안 편성이 어려울 것 같다는 소식을 들은 이후였다. 황당했던 것은, 집권여당 상임위 의원이 주도하여 추진하는 것이고, 야당 의원도 반대하지 않고, 주무 부처인 국토부에서도 동의한 내용인데도 기재부에서 반대하면 실제로 할 수 있는게 없다는 것이었다.

 기재부가 반대하는 이유는 표면적으로는 ‘관련 법적 근거가 없다’는 점이었고, 속내는 ‘전세사기 피해자를 지원하게 되면 보이스피싱이나 다른 금융사기도 지원해야하는 선례가 될 수 있다’는 것이었다. 어디서 많이 듣던 이야기다 싶었는데, 2023년 당시 국토부 원희룡 장관이 “전세사기도 지원하면 보이스피싱이나 중고거래 사기도 지원해야하냐? 혈세 낭비다!”라고 했던 내용과 똑같았다. 

 그리고 이런 기재부를 다잡아야할 대통령실은 명확한 가이드를 내려주지 않았다고 한다. 아마 정책실에서 의사결정을 해야할텐데, 김용범 정책실장이 기재부 차관 출신인 점을 고려할 때 기재부와 입장이 비슷했을 것으로 짐작해본다. 피해자들이 대통령실과 정부 내부의 사정을 모두 알 수는 없지만, 이렇게 예산편성이 되지 않으면 특별법 개정 동력 자체가 상실될 수 있어서 피해자들에게는 참 뼈아픈 결과로 다가왔다. (막전막후를 정리한 이 기사도 동일한 내용을 지적한다.)

 

4. 대통령의 한마디, 상황을 바꿀 수 있을까?
 12월 초, 예산안 처리 법정시한을 지켜 예산안을 합의했다는 소식에 모두 기뻐할 때, 전세사기 피해자들과 시민사회-각 정당 관계자들은 절박한 심정으로 국회 본청 계단에 모여 전세사기특별법의 연내 개정을 촉구하는 기자회견을 열었다. 그리고 대통령실에 문제해결을 촉구하기 시작했다. 대통령실 앞에서 면담요청 기자회견을 하고, 손편지를 써서 대통령실로 보내고, 피해자들의 호소문을 릴레이로 게시했다. (링크)

 그런 마음이 닿은 걸까? 기적이 일어났다. 12월 12일 국토부 업무보고 자리에서 이재명 대통령은 전세사기에 대한 논의를 하다가 ‘선구제’ 방침을 담은 전세사기 피해구제 방안을 검토할 것을 지시하면서 ‘약속한 것인데, 지켜야하지 않겠냐’는 말을 남겼다. (언론보도) “전세사기 문제해결을 약속해놓고 왜 지키지 않느냐고 따지는 사람이 많다.”는 대목에서는 정말 우리의 호소가 닿은 것인지 궁금할 지경이었다. 


2025.12.12 국토교통부 업무보고 중 이재명 대통령 발언. -출처 : 오마이TV -


 다 꺼져가던 전세사기특별법 개정과 피해구제 약속은 이렇게 새로운 동력을 얻었다. 다만, 이재명 대통령이 당대표 시절 추진했던 선구제-후회수 방안은 피해자의 보증금채권을 국가에서 매입하는 방식을 전제로 하지만, 지금은 LH의 피해주택 매입 절차가 이미 상당히 진행된 상황이라는 점은 변수다. 선구제 취지를 담아 기존 LH 피해주택 매입방안을 보완할 수 있을지, 아니면 보증금채권 매입방안을 새롭게 만들게 될지, 어떤 수준의 논의가 진행될지는 더욱 지켜봐야하는 상황이다. 분명한 것은 2023년에 이어 지금도 다른 범죄와의 형평성이나 재정 낭비를 이유로 반대하는 사람들이 많은 상황에서 의사결정권자의 결단이 중요하다는 점이다.

 대통령의 발언 이후에도 전세사기 피해자대책위는 담당 국회의원실과 국토부 담당자들과 지속적으로 소통하며 피해자의 입장을 부지런히 전달하고 있다. 그리고, 새해가 되면 본격적인 전세사기특별법 개정 논의가 이뤄질텐데, 피해자의 입장을 충실히 담으면서도 너무 늦지 않아야 한다. 국토교통위 법안심사소위 → 국토교통위 전체회의 → 법제사법위 → 국회 본회의 → 국무회의 까지 이어지는 여러 절차를 거쳐야하고, 보통 국무회의 의결 후 6개월이 지나 새로운 법이 시행되는 점을 고려하면 2026년 하반기가 되어서야 피해자들이 새로운 특별법을 체감할 수 있다. 2월 설연휴 이후에는 국회가 본격적인 6월 지방선거 모드로 돌입하는 점을 고려하면 특별법 개정안은 무슨 수를 쓰더라도 1월 중 합의가 되어 설연휴 전에는 본회의에서 의결해야한다. 국회와 정부는 조속한 전세사기특별법 개정을 위해 세부적인 내용 논의를 서둘러야 하고, 전세사기 피해자들과 시민들은 조금만 더 인내하며 국회와 정부에 목소리를 전달해야 한다. 



5. 마치며
2022년 하반기~2023년 상반기에 전세사기가 사회 문제로 부상하기 시작하던 시점과 지금은 전세사기에 대한 인식이 많이 바뀌었다는걸 느낀다. 이전에는 전세사기 피해자는 안타깝지만, 개인의 부주의로 인한 사적 문제여서 국가가 개입할 수 없다는 정서가 강했다. 하지만, 최근에는  전세사기는 사회적 문제이며 국가가 나서서 해결해야한다는 공감대가 커졌다는걸 피부로 느낀다. 전세사기 및 보증금 미반환으로 어려움을 겪는 사람이 너무 많기 때문이기도 하고, 오랫동안 포기하지 않고 전세사기의 참혹함을 알려온 피해자대책위 및 시민사회의 수고가 있었던 덕분이기도 하다. 부디 2026년은 오랫동안 일상회복을 기다린 수만명의 전세사기 피해자들이 전세지옥에서 탈출하여 새로운 일상을 시작할 수 있길 바란다. 그 시작은 충분한 최소보장 방안을 담은 전세사기특별법 개정일 것이다. 또한, 전세사기가 더 이상 벌어지지 않고, 세입자가 안정적으로 거주할 수 있는 사회를 만들어나갈 수 있기를 진심으로 바란다. 2025년까지의 전세지옥은 가고, 모두의 주거가 안정되는 2026년이 되길 바란다.