서울 시민의 땅, 용산정비창 토지 매각 강행 오세훈 시장 반대 시위에 적극 찬성한다.“서울도심 공공임대주택 대폭 확대 등 공공부지에 100% 공공주택 공급하라”

 

12월 17일 ‘ 서울 시민의 땅, 용산정비창 토지 매각 강행 오세훈 시장 반대 시위에 적극 찬성한다. 공대위 글과 관련 기사들을 읽어보니, 오세훈식 용산정비창 계획은 제2의 대장동, 순한맛 김만배 일당과 본질적으로 유사했다. 
 
오세훈의 용산정비창 토지 매각과 ‘국제업무지구’ 개발은 ‘순한 맛 김만배 대장동 화천대유’이다. 

1.오세훈 서울시장에게는 ‘용산정비창’ 토지를 기업에 팔아버릴 권한이 없다. 당장 중단해야 한다.  이재명 대통령도 LH는 공공토지를 매각하지 말라고 주장한 바 있다.

2.용산정비창 15만평 토지는 월세로 사는 82% 청년들과 세입자들을 위해, 서울시 소유의 ‘공공임대주택’으로 사용되어야 한다. 

3. 서울시 주택 가격 폭등과 폭락을 막기 위한 가장 효과적인 방법은, 서울시 소유의 ‘질좋은’ ‘공공임대 주택’ 물량 비율을 현행 7%에서 20%까지 끌어올리는 것이다. 이는 스위스, 오스트리아 비엔나 시소유 공공임대주택 정책에서 지난 100년간 실효를 본 정책이다.

4. 6조 3천억원 가치가 있는 용산정비창 토지 15만평의 소유권은 코레일 (72%), 국토교통부(23%), 한국전력공사 등 공공기관 (5%)이 가지고 있다. 용산정비창 토지 사용처에 대해서, 오세훈 시장의 민간매각 계획을 철회해야 한다. 용산구 시민들과 서울시민들이 직접 나서야 한다. 
(1) 코레일 적자 해소 목적으로 용산정비창 토지를 사기업들과 PF투자자들에게 매각하지 말라
(2) 용산정비창 토지 사용처에 대한 시민 참여를 보장하라
(3) 서울시는 주거난에 고통받는 청년들과 주거권 박탈자들을 위해 ‘공공임대주택 100%’를 발표하라. 오세훈 식 임대주택 비율은 12.5%에 불과하다. 

 

 

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용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회(용산정비창공대위)

 

수    신 

각 언론사 경제부·사회부·국토부 주거부동산 담당 

발    신

용산정비창공대위(문의 : 이원호 빈곤사회연대 010-4258-0614, 박효주 참여연대 주거조세팀 02-723-5052)

제    목

[보도협조요청] 공공의 땅 용산정비창부지 매각 강행, 오세훈 서울시장 규탄 기자회견

날    짜

2025. 12. 16. (총 2 쪽)

보도협조요청

“공공의 땅 매각 계획 강행하는, 용산국제업무지구 개발 반대한다”

“서울도심 공공임대주택 대폭 확대 등 공공부지에 100% 공공주택 공급하라”

용산정비창(용산국제업무지구) 공공부지 매각 강행, 

오세훈 서울시장 규탄 기자회견

일시 및 장소: 2025년 12월 17일(수)  10시 30분 /서울시청앞

 

1. 취지와 목적

기획재정부는 어제(12/15) 300억 원 이상 국유재산을 매각할 경우 국회에 보고하도록 하고, 감정평가액보다 낮은 가격으로는 국유재산을 매각할 수 없도록 하는 ‘정부자산 매각 제도개선’ 방안을 발표했음. 이는 윤석열 정권의 기획재정부에서 추진해 온 국유자산 매각에 대해, 이재명 대통령이 매각 중단을 지시한 이후 이루어진 조치임. 

 

일부 언론에서 용산정비창 부지가 정부자산 매각 예외를 적용받았다고 보도했으나, 국토교통부는 한국철도공사가 소유한 용산정비창(용산국제업무지구) 개발 부지 역시 정부자산 전면 중단 대상에 포함된다고 밝힌 바 있음. 

 

그러나 국토교통부의 입장과 별개로, 서울시는 지난 11월 27일 ‘용산국제업무지구 기공식’을 강행하는 등, 내년으로 계획된 토지 매각(분양) 일정을 그대로 추진하겠다는 입장을 고수하고 있음. 자칫 내년 지방선거를 앞두고 서울 도심의 대규모 공공토지가 오세훈 시장의 치적 쌓기 수단으로 민간 기업에 매각될 우려가 있음

 

한편, 국토교통부는 용산정비창 주택 공급을 1만 가구 이상으로 확대하는 방안을 놓고 서울시와 협의 중이라고 밝힘. 현재 서울시의 국제업무지구 개발계획에 포함된 주택은 3,500호(오피스텔 1,850호 제외)에 불과하며, 이 중 공공임대주택은 525호에 불과함.
이에 용산정비창공대위는 내일(12/17) 오전 10시 30분, 서울시청 앞에서 기자회견을 열어, 국유자산 매각 금지 지시 외면하고 대규모 도심 공공부지 민간 매각을 강행하려는 오세훈 시장을 규탄하고자 함  

 

또한 국토교통부와 서울시가 추진중인 용산정비창 주택공급 확대 논의를 원점에서 재검토하고, 서울 도심 공공임대주택 대폭 확대 등 공공부지 주택 공급에서 100% 공공주택을 원칙으로 계획할 것을 촉구하고자 함
 

2. 기자회견 개요

제목 : “공공의 땅 매각 계획 강행하는, 용산국제업무지구 개발 반대한다”
“서울도심 공공임대주택 대폭 확대 등 공공부지에 100% 공공주택 공급하라”
용산정비창(용산국제업무지구) 공공부지 매각 강행, 오세훈 서울시장 규탄  
기자회견

 

일시 : 2025년 12월 17일(수) 10시 30분
장소 : 서울시청 앞
주최 : 용산정비창공대위
진행 순서 
사회 :  이원호, 용산정비창공대위/ 빈곤사회연대 집행위원장)                                                                                                               
발언1 : 이혁 변호사, 민변 민생경제위원회 
발언2 : 김상철 공공교통네트워크 정책센터장
발언3 : 최하은 민달팽이유니온 상임활동가
발언4 : 박효주 참여연대 주거조세팀장
발언5 : 은혜 기후정의동맹 집행위원장
기자회견문 낭독 : 용산시민연대 외
 

귀 언론사의 취재와 보도를 요청합니다.  

 

 

2. 참고 기사.

 

 

] 서울시 ‘용산정비창 개발’ 논란...시민사회 “공공성 우선해야” 재검토 요구
기자명 권신영 기자   승인 2025.11.18 13:02  댓글 0
 
[현장취재] 용산정비창 부지 매각 철회 촉구 기자회견
서울시·코레일 ‘국제업무지구’ 추진...2030년 완공 목표
공대위 “개발 이익의 사유화 멈추고 사업 재검토해야”
부동산 투기 유발·주택 가격 상승·불균형 심화 우려도
매각 중단 지시에도...코레일 “‘분양’이므로 관련 없어”

용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회는 18일 오전 10시 용산역과 드래곤시티 호텔 연결통로에서 서울시의 용산정비창 부지 매각 계획 철회를 촉구하는 기자회견을 열고 대통령실과 국무총리실에 의견서를 제출했다. ⓒ투데이신문

 

【투데이신문 권신영 기자】서울시가 용산정비창 부지를 민간 매각 중심의 국제업무지구로 개발하려 하자, 주거·빈곤·노동 등 시민사회단체가 공공성 훼손과 주거 불평등 심화를 우려하며 사업 전면 재검토를 촉구하고 나섰다.

용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회(이하 공대위)는 18일 오전 10시 용산역과 드래곤시티 호텔 연결통로에서 서울시의 용산정비창 부지 매각 계획 철회를 촉구하는 기자회견을 열고 대통령실과 국무총리실에 의견서를 제출했다.

용산역 뒤편과 철도선로 인접 지역으로, 전체 면적 약 49만여㎡(약 15만평) 규모인 용산정비창 부지는 오랫동안 기차를 수리·점검하기 위한 운영상 중심지로 쓰여왔다. 

서울의 한복판에 있음에도 이 부지가 지금까지 비어 있는 이유는 철도 부지 특성상 소유권이 한국철도공사(이하 코레일) 등 공공기관에 묶여 쉽게 민간 개발로 전환되지 못했기 때문이다. 정비 기능은 단계적으로 지방(고양·부산 등)으로 이전되면서 사용 목적을 잃은 지 오래다. 현재 해당 부지는 코레일(72%)과 국토교통부(23%), 한국전력공사 등(5%) 공공기관과 정부 부처가 소유하고 있다.

2007~2013년 첫 대규모 개발사업이 추진됐지만 부도와 소송으로 무산되면서 그 후 토지 활용이 10년 가까이 중단됐으나, 2022년 11월 기획재정부(이하 기재부)가 공공기관의 자산 효율화를 명분으로 공공기관 소유 부동산 등 14조5000억원 규모의 자산을 2027년까지 매각하는 계획을 확정했다.

공공기관 소유 자산 중에는 6조3000억원대로 자체 평가된 코레일 보유의 용산철도정비창 부지가 포함돼 있었다. 서울시는 이 부지를 고밀도의 ‘콤팩트시티’로 개발해 글로벌 기업을 유치하고 용산 국제업무지구를 조성한다는 구상이다.

서울시가 추진하고 있는 구체적인 개발 방식은 코레일과 SH서울주택도시개발공사가 공동시행자로 기반시설 조성 후 18개 구역으로 나눠 민간에 매각하는 방식을 통해 업무단지를 조성하는 것이다. 쉽게 말해, 공공이 기반시설(도로와 공원 등)을 만들어 놓고 그 부지를 여러 구획으로 나눠 민간기업에 분양하는 방식이다.

이에 공대위는 서울시가 추진하는 현 개발 방식이 사실상 민간에 개발 이익을 넘기는 ‘개발 이익의 사유화’라는 입장을 내세우고 있다. 이들은 국가와 공공기관이 보유한 대규모 공공토지인 용산정비창 부지는 민간 매각이 아니라 공공주택과 공공 공간 조성에 우선 활용돼야 한다고 주장했다.

기자회견에서 공대위는 “공공부지 매각을 통한 용산정비창 투기 개발 시도는 윤석열 전 대통령과 오세훈 서울시장의 합작품”이라며 “정부는 공공기관인 코레일에 용산정비창 부지 매각 중단을 지시하고 원점에서 재검토해 공공성 있는 개발로 전환해야 한다”고 목소리를 높였다.

현장에서 참여연대 박효주 주거조세팀장은 “용산정비창 부지 개발은 2007년부터 오 서울시장이 추진한 ‘한강르네상스 프로젝트’의 일환으로, 당시 사업비 30조 규모의 단군 이래 최대 개발이라 불리며 용산 일대의 부동산 가격을 폭등시켰다”면서 “한강변에 위치한 이번 용산정비창 부지 개발 역시 총사업비 50조 규모로 추정되는데 한강변 대규모 개발은 투기를 부추기고 한강벨트 주택 가격 상승을 촉발할 우려가 있다”고 말했다.

그는 “하지만 2013년 해당 사업의 부도로 수조원에 달하는 막대한 손실을 남겼다”며 “그 과정에서 용산 일대의 땅값은 천정부지로 치솟았으며 6명이 용산 참사로 목숨을 잃었다”고 지적했다.

용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회는 18일 오전 10시 용산역과 드래곤시티 호텔 연결통로에서 서울시의 용산정비창 부지 매각 계획 철회를 촉구하는 기자회견을 열고 대통령실과 국무총리실에 의견서를 제출했다. 기자회견 현장에서 민달팽이유니온 서동규 위원장이 손피켓을 들고 있다. ⓒ투데이신문

 

용산이 서울에서도 무주택 가구 비율이 66%에 달하는 지역임에도 이번 계획에 공공주택 공급이 배제돼 있다는 점도 문제로 지적됐다.

민달팽이유니온 김가원 사무처장은 “용산정비창 개발이 진행된다면 이득을 보는 것은 서울 시민이 아닌 민간 투기 세력일 뿐이다. 개발이 무사히 이뤄질지도 알 수 없지만 그 과정에서 각종 부동산 이권 카르텔이 형성될 장소로 사용될 것이 불보듯 뻔하다”며 “이 땅은 전국 최대 쪽방촌이 존재하지만 공공임대주택 비율이 가장 낮은 용산의 거주민들을 위한 공간으로 조성돼야 한다”고 주장했다.

이어 “청년 가구의 임차 비율은 2023년보다도 늘어 이제는 82.6%가 세입자다. 전세 사기는 끝나지 않고 월세는 비싼 탓에 한 번에 계약 갱신 청구권도 다 채워 쓰지 못하고 이사를 다녀야 하는 청년의 현실에 집중해야 할 때”라며 “수십억 고가 아파트를 위한 공간을 만드는 것이 아니라, 심각한 청년 주거난 문제를 먼저 해결해 줘야 한다”고 목소리를 높였다.

아울러 이들은 서울시가 추진하는 국제업무지구 조성이 이미 여의도·마곡 등 기존 업무지구와 공급 경쟁을 벌이게 돼, 결과적으로 서울 도심의 불균형 심화와 오피스 공실 확대를 초래할 수 있다고 지적했다.

이날 공대위가 대통령실과 국무총리실에 제출한 의견서에는 용산정비창 부지 매각과 국제업무지구 개발의 부당성을 중심으로 ▲공공부지 보유의 필요성과 개발의 공공성 ▲특혜 매각 및 개발이익 사유화 우려 ▲기존 상업지구 수요와의 제로섬게임 등의 우려사항이 명시됐다.

한편 지난 6월 이재명 대통령도 한국토지주택공사(LH)가 공공택지를 조성한 후 민간에 매각하는 구조를 ‘땅장사’로 지적하며 구조 개혁을 지시한 바 있으며 현재 진행 중인 기재부의 국유자산 매각 사업도 중단할 것을 지시했다. 하지만 코레일 측은 “코레일이 사업 주도권을 가지고 개발하는 것이고, 필지를 나눠 ‘분양’하는 형태”라며 “정부의 공공자산 매각 중단지시와 관련이 없다”고 설명했다.

서울시는 이틀 뒤 용산정비창 부지를 활용한 용산국제업무지구 개발계획 변경 및 실시계획 인가 고시를 마치고 오는 27일 기공식을 열 계획이다. 서울시는 올 연말 기반공사를 시작해 2027년 말 첫 분양, 2030년 완공을 목표로 하고 있다.

 

 

 

 

 

https://www.ntoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=121792

 

용산정비창 개발, 어떻게 하나上] ‘초고층 마천루’ 신기루만 좇다가 또 실패할라
기자명 홍기원 기자   승인 2023.12.11 11:55  댓글 0
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2013년 취소됐던 용산국제업무지구 개발, 이번엔 공공 주도로 시도
아시아의 실리콘밸리 목표로 용적률 1500% 이상 고밀도 개발 구상
미래 업무공간 추가수요 있을까…“시민 눈높이로 신뢰부터 쌓아야”
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서울 용산역과 용산전자상가 사이에는 약 49만3000㎡(약 15만평)의 비어있는 땅이 있다. 과거 철도정비창이 있던 부지로 한국철도공사(이하 코레일)이 전체 부지의 72%를 소유하고 있다. 그 외엔 국토교통부(23%), 한국전력공사(5%)가 보유한 국공유지다. 서울의 마지막 ‘금싸라기’ 땅으로도 불린다.

서울시와 코레일은 이 나대지(지상에 건축물 등이 없는 대지)를 국제업무와 주거‧공원녹지를 갖춘 융복합 지구로 개발할 계획이다. 그동안 공공임대주택 건설 등 공공성을 강화해야 한다는 목소리가 높았으나 얼마나 반영될지는 의문이다. 장밋빛 청사진 대신 업무지구 개발의 성공 가능성도 냉철한 검토가 필요해 보인다.

이곳의 개발은 용산구 일대뿐 아니라 향후 서울시의 미래와도 직결돼 있다. 그만큼 공공성을 요구하는 사업이지만 금싸라기땅을 개발해 막대한 수익을 올리려는 자본의 욕구 앞에서는 힘에 부치는 모습이다. 철길 건너편에는 개발이익만 좇는다면 어떤 비극이 있는지 보여준 용산참사 현장이 있다. 이 상징적인 지역이 향후 어떤 모습이 될지 중요한 변곡점에 서 있다.

【투데이신문 홍기원 기자】 코레일은 지난 10월 30일 용산국제업무지구 개발 사업에 대한 계획을 확정하고 개발구역 지정 제안을 시작으로 본격적인 사업에 들어가겠다고 밝혔다. 구체적 사업계획은 향후 서울시가 발표할 예정이다.

옛 용산정비창 부지는 이미 2007년 민간주도로 개발사업이 추진된 바 있다. 당시에도 서울시장이었던 오세훈 시장의 요구로 서부이촌동 부지까지 합쳐 개발하기로 했으며 총 사업비는 28조원에서 이후 31조원까지 오른다. 이명박정부가 추진한 4대강 사업에 투입된 사업비가 24조원인 점을 감안하면 매머드급 사업규모다.

코레일과 사업자로 지정된 삼성물산은 2007년 12월 용산역세권개발 주식회사와 드림허브 프로젝트 금융투자 주식회사(이하 드림허브 PFV)를 설립하고 용산역에서 한강변까지에 이르는 야심 찬 개발계획을 공개했다. 그러나 다음해인 2008년 세계적 금융위기를 맞으며 사업이 위기를 맞게 된다.

사업시행자로 삼성물산 대신 롯데관광개발이 들어왔지만 자금난은 계속됐고 결국 2013년 3월 드림허브 PFV가 최종 부도를 맞는다. 서울시가 그해 10월 용산국제업무지구 구역지정을 해제하면서 공식적으로 사업이 취소됐다. 

사업무산 이후에는 이 땅의 소유권을 놓고 코레일과 드럼허브 PFV간 소송전이 벌어졌다. 코레일은 이 소송에서 2019년에야 승소해 토지 소유권을 100% 확보하게 됐다. 소송이 진행되는 동안에도 외국자본에 개발권을 넘기는 방안이 거론되기도 했으며 서울시가 마스터플랜을 발표하려 계획하다가 보류하는 등 잡음이 끊이지 않았다. 

2020년 5월에는 국토교통부가 수도권 주택공급 기반 강화 방안을 마련하며 용산정비창 부지에 8000호 주택을 짓겠다는 계획을 내놓았다. 이어 8월에는 1만호로 규모를 키웠다. 국토부는 직후 인근 부동산 가격이 급등하자 이 일대를 토지거래허가구역으로 지정했다.

그러나 2021년 서울시장 재보궐선거에서 오세훈 시장이 당선되자 흐름은 국제업무지구 개발을 재추진하는 방향으로 돌아가고 있다. 오 시장은 지난해 7월 이 땅을 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신 중심지로 만드는 용산국제업무지구 개발구상을 발표했다.
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오세훈 서울시장이 지난해 7월 26일 서울시 중구 서울시청 브리핑룸에서 용산국제업무지구 개발구상 브리핑을 하고 있다. [사진제공=뉴시스]

 

서울시의 구상에 따르면 이 일대는 초고층 마천루 사이에 공원과 녹지가 펼쳐지고 글로벌 하이테크 기업이 입주하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭나게 된다. 일자리와 연구개발, 회의장과 전시장부터 주거, 여가 및 문화생활까지 도시의 모든 기능이 이 안에서 이뤄지는 ‘직주혼합’ 도시로 조성되며 외국 기업과 인재 유치를 위한 국제교육시설과 병원 등의 생활인프라도 들어선다.

서울시는 이같은 구상을 실현하기 위해 최초로 ‘입지규제최소구역’을 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물을 올리겠다는 포부다. 전체 부지의 70% 이상은 업무와 상업 등 비주거 용도로 채우고 고밀 개발에 따른 부정적 영향을 해소하고 공공성을 확보하도록 전체 부지 대비 기반시설률(도로, 공원, 학교 등)은 40% 수준으로 정했다. 녹지와 보행공간은 용산역과 용산공원, 한강까지 이어진다.

또, 지하도로, 미래항공교통(UAM), GTX, 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 ‘모빌리티 허브’도 구상에 포함됐다. 이를 통해 용산을 서울도심과 강남으로, 인천공항과 수도권 전역으로 연결하는 신 교통거점으로 삼겠다는 계획이다.

사업추진은 이전 민간 PFV 주도의 통개발 방식을 대신해 공공기관인 서울주택도시공사(이하 SH공사)와 코레일이 공동사업시행자가 돼 사업을 맡는다. 공공이 약 4조원의 재원을 투입해 부지 조성과 인프라 구축을 한 뒤 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성하는 방식이다.

오 시장은 “용산은 서울도심, 여의도, 강남과 연결되는 지리적 중심이자 철도 교통의 요충지”라며 “더 늦기 전에 시작하겠다. 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 개발을 추진하겠다”고 강조했다.

코레일은 앞서 2021년 5월 SH공사와 공공 주도의 용산국제업무지구 개발을 위한 실시협약을 체결했으며 안정적인 사업 추진을 위해 서울시와 사업 단계별로 협의를 하고 있다. 사업 리스크를 최소화하고자 도시개발 전문가로 이뤄진 MP단(Master Pianner)의 자문을 받고 관계기관 실무 협의체도 지속적으로 운영하고 있다.

코레일은 연말 구역지정 제안을 시작으로 개발계획 고시, 실시계획인가 등 관련 인‧허가를 추진할 예정이다. 오는 2025년 하반기부터는 기반시설 공사와 토지공급에 착수해 2028년까지 기반시설 준공을 마무리하겠다는 밑그림이다.

코레일 용산사업단TF 관계자는 “현재 개발계획은 확정했으며 지금은 구역지정 제안을 준비하고 있다”라며 “계획 발표는 서울시 일정에 맞춰 논의를 해야 한다”고 설명했다. 이어 “이전 민간주도 개발은 기반시설 구축까지 민간이 다 해야 했지만 본 사업은 코레일과 SH공사가 계획을 수립해 도로, 녹지, 공공시설 등 기반시설을 준공하고 남은 가용지를 민간에 분양하는 구조”라며 “개발계획에 맞게 토지분양은 어떻게 해야 합리적인지는 마케팅 용역 등을 거쳐야 확정할 수 있다”고 귀띔했다.

고밀도 기능융복합 개발 적합…“기존 도심과 제로섬 게임” 반론도

중앙대학교 마강래 도시계획‧부동산학교 교수는 “세계적 트렌드를 보면 광역교통의 교차점은 주변역세권을 고밀도로 기능융복합 개발을 하는 것이 대세”라며 “용산정비창 부지 개발도 이 맥락에서 봐야한다”고 분석했다. 용산역만 해도 현재 경부선, 호남선, 지하철 1‧4호선과 경의중앙선 등 5개 노선이 거쳐가고 있다. 여기에 GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선이 추가되면 8개 철도노선의 환승체계를 구축해야 한다. 이같은 광역교통 중심지는 고밀도 개발이 적합하다는 견해다.

마 교수는 “이런 공간은 국제적 중심성을 높이는 취지로 개발하는 것이 맞다. 신산업 공간으로 적당해 용산전자상가 재개발과도 묶어서 봐야 한다”라며 “인근 집값에 영향이 있겠지만 대규모 투자가 불가피하다”고 내다봤다. 그러면서 “택지 개발보다는 고밀도 개발을 하게 되면 주거도 상당부분 들어가면서 사용인구가 상당히 나올 것이다. 시장의 니즈를 잘 알고 어떻게 시장의 힘을 이용하느냐가 중요하다”고 강조했다.

관건은 개발 성공 여부다. 민간분양이 뜻대로 진행되지 않는다면 코레일과 SH공사 입장에서는 ‘혹 떼려다 혹 붙인 격’이 될 수도 있다. 금리인상에 따른 부동산경기 침체도 변수다.

런던대학교 손정원 도시계획과 교수는 지난해 1월 열린 용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 시민대토론회에서 “앞으로 도심 사무공간 수요 감소가 예상된다. 국제업무지구 개발계획은 실현되기 어렵고 실현될 경우에는 기존 업무지구의 공간수요에 타격을 줄 수 있다”고 지적했다. 그는 “송도 국제업무지구를 봐도 목표 개별연도였던 2015년을 한참 넘기고도 아직 미완성 상태다”라고 짚었다.

손 교수는 “서울은 1980년대 후반부터 1990년대 초반에 구도심, 여의도, 강남이라는 3대 업무지구 체제가 확립됐다. 그런데 최근에는 여의도도 업무공간 추가수요가 크지 않고 강남은 서초대로 업무지구계획, 현대차그룹의 삼성동 글로벌비즈니스센터 등 여러 개발계획이 예정돼 있다”라며 “용산국제업무지구 계획은 추가적인 업무공간이 되기보다 기존 업무지구와 제로섬 게임을 벌일 가능성이 높다”고 예측했다. 해외유치는 상해, 홍콩, 싱가포르와의 경쟁을 이겨내야 하며 향후 재택근무의 증가와 수도권지역에 광역 다심이 확산되면 도심 사무공간 수요가 감소할 것이라는 전망도 나왔다.

조감도와 미래에 대한 희망적 관측만으로 계획을 설명하는 서울시를 꼬집는 목소리도 있다. 주거중립성연구소 수처작주 최경호 소장은 “화려한 마천루로 가득찬 조감도를 들고 다국적 기업을 유치하겠다는 계획은 무모해 보인다”라며 “강남 테헤란로가 지금의 스카이라인을 갖추기까지 수십년이 걸렸다. 수십만㎡의 업무지구가 하루아침에 채워져 작동하리라 기대하는 것은 너무 위험하다”고 우려했다. 최 소장은 “장소성과 역사성에 기초한 새로운 패러다임으로 차근차근 접근할 좋은 기회”라며 “균형발전과 기후위기 대응, 그리고 사회통합의 관점에서 봐야 하다. 하늘에서 보는 조감도가 아니라 시민의 눈높이에서 신뢰부터 쌓아야 한다”고 조언했다.

 

 

 

용산정비창 개발, 어떻게 하나下] 생명 위협하는 주거빈곤…“공공임대 확충해야”
기자명 홍기원 기자   승인 2023.12.20 16:28  댓글 0
 
고층아파트와 쪽방촌, 주거의 극과 극이 뒤섞인 서울 용산
“공동주택 25% 임대주택 공급”…공공임대 750가구에 불과
“민간에 개발이익 몰아주면 안 돼” 시민의견 반영한 개발돼야

용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회가 난 2021년 11월 24일 서울시 용산구 용산정비창 부지 앞에서 발족 기자회견을 열고 있다. [사진제공=빈곤사회연대]

 

서울 용산역과 용산전자상가 사이에는 약 49만3000㎡(약 15만평)의 비어있는 땅이 있다. 과거 철도정비창이 있던 부지로 한국철도공사(이하 코레일)이 전체 부지의 72%를 소유하고 있다. 그 외엔 국토교통부(23%), 한국전력공사(5%)가 보유한 국공유지다. 서울의 마지막 ‘금싸라기’ 땅으로도 불린다.

서울시와 코레일은 이 나대지(지상에 건축물 등이 없는 대지)를 국제업무와 주거‧공원녹지를 갖춘 융복합 지구로 개발할 계획이다. 그동안 공공임대주택 건설 등 공공성을 강화해야 한다는 목소리가 높았으나 얼마나 반영될지는 의문이다. 장밋빛 청사진 대신 업무지구 개발의 성공 가능성도 냉철한 검토가 필요해 보인다.

이 곳의 개발은 용산구 일대뿐 아니라 향후 서울시의 미래와도 직결돼 있다. 그만큼 공공성을 요구하는 사업이지만 금싸라기땅을 개발해 막대한 수익을 올리려는 자본의 욕구 앞에서는 힘이 부치는 모습이다. 철길 건너편에는 개발이익만 쫓는다면 어떤 비극이 있는지 보여준 용산참사 현장이 있다. 이 상징적인 지역이 향후 어떤 모습이 될지 중요한 변곡점에 서 있다.

【투데이신문 홍기원 기자】 서울시 용산구는 고층 아파트 및 고급 빌라가 곳곳에 분포돼 있으나 최저주거기준에 한참 미치지 못한 쪽방촌도 자리한 주거의 양극단이 혼재된 지역이다. 서울시와 코레일은 용산정비창 부지를 국제업무지구로 개발하겠다는 입장이나 지역특성을 봐도 주거취약층과 서민을 위한 공공임대주택 공급에 우선적으로 활용해야 한다는 의견도 꾸준히 제기되고 있다.

현재 용산구 아파트 값은 ‘강남3구’에 필적하며 ‘서울4구’로도 불리고 있다. KB부동산 11월 월간통계자료를 보면 용산구는 ㎡당 아파트 평균매매가격이 2003만8000원으로 강남3구 중 송파구(1997만5000원)보다 높았다. 서울지역에서 ㎡당 아파트 평균매매가격이 2000만원을 넘은 곳은 강남구(2671만8000원), 서초구(2420만4000원), 그리고 용산구 뿐이다.

부동산R114가 국토교통부 실거래가 시스템 자료를 분석한 결과, 올해 1월부터 11월까지 서울에서 가장 아파트 월세가 비싼 지역에 강남3구를 제치고 용산구가 꼽혔다. 용산구 월세 평균은 208만원으로 강남3구 중 가장 비싼 서초구(176만원)보다 높았다. 서울지역 아파트 평균 월세는 102만원이다.

용산구는 서울 뉴타운 사업 중 가장 주목받는 한남뉴타운 재개발사업도 진행 중이다. 2구역은 대우건설이, 3구역은 현대건설이 수주한 가운데 남은 4구역과 5구역도 대형건설사들의 치열한 수주전이 전망되고 있다. 주택경기 침체로 정비사업 수주전 열기가 식었다지만 한남뉴타운은 서울 중심지에 랜드마크를 짓겠다는 대형건설사들의 의지가 더 타오르는 모습이다.

부동산 정보 플랫폼 ‘직방’ 함영진 실장은 “용산은 강남3구와 함께 서울 집값을 리딩하는 지역”이라며 “종로와 여의도 등 대규모 업무지구와 가깝고 미군기지 이전으로 대규모 공원이 들어설 예정이며 대통령실이 이전한 상징적 이슈도 있다”고 설명했다. 특히 용산정비창 부지에 대해서는 “서울 도심 내에 이렇게 큰 면적인 유휴부지가 없다. 서울은 시내 택지가 부족해 대부분 정비사업을 통해 일반분양이 나오는데 이곳은 아예 미개발지인 빈 땅”이라고 덧붙였다.

이에 지난 문재인정부에서는 국토교통부가 용산정비창 부지에 최대 1만세대의 주택을 공급하는 계획을 제기해 국제업무지구 개발을 염두에 둔 서울시와 갈등을 빚기도 했다. 결국 서울시의 구상대로 국제업무지구 개발로 방향이 잡히면서 공급되는 주택 규모는 약 6000가구 정도로 가닥이 잡혔다.

서울시 미래공간기획관 용산입체도시추진팀 관계자는 “구체적인 개발계획은 내년 초에 발표될 것으로 본다”라며 “공공개발 이후 단계적으로 민간에 분양할 예정”이라고 말했다. 그러면서 “민간개발을 통해 경제활성화에 기여하고 시너지 효과를 극대화하려 한다”고 덧붙였다.

이 관계자는 “6000가구 중에 공동주택이 5000가구, 오피스텔이 1000가구”라면서 “도시개발법에 의해 공동주택의 25%는 임대주택으로 공급된다. 민간이 10%, 공공은 15% 비율”이라고 귀띔했다. 이에 따르면 용산정비창 부지에 공급되는 임대주택은 1250호이고 이 중 공공임대는 750호 규모다.

약 50만㎡ 규모의 100% 국공유지에서 공공임대 공급이 750여 가구에 그친다면 서울 주거난 해소에 큰 보탬이 되길 기대하긴 어려워 보인다. 또, 만약 공공임대 중에서도 장기전세 등 시세연동형 유형이 배정된다면 주거취약층에게는 ‘그림의 떡’이 될 가능성이 높다. 지난해에 서초구와 강남구에서 공급한 장기전세주택은 전세보증금이 10억원을 넘어 무주택 서민의 주거난 해소라는 취지를 무색하게 한 바 있다.

서울주택도시공사 용산사업부 관계자는 “용산국제업무지구 개발에서 보상, 설계, 시공업무 등을 맡는데 공공임대 임대료 문제는 자세히 알지 못한다”라며 “구체적으로 임대료를 확정할 단계는 아니다. 차차 정리해야 할 것”이라고 말을 아꼈다.

공대위 “용산정비창, 100% 공공임대주택으로 공급해야”

시민사회단체들 사이에서는 용산정비창 부지를 활용해 부족한 공공임대주택을 확충해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 참여연대, 민변 민생경제위원회, 민달팽이유니온, 용산참사진상규명위원회 등 시민단체들은 용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회(이하 공대위)를 출범하고 “서울에서 가장 큰 공공부지인 용산정비창을 비롯한 공공택지는 100% 공공이 보유하는 공공주택으로 공급하라”고 촉구했다.

공대위는 2021년 11월 24일 서울 용산정비창 부지 앞에서 발족 기자회견을 갖고 “오세훈 시장의 국제업무지구 재추진은 또다시 이 땅을 투기 개발의 복마전으로 만들 뿐”이라며 “대장동처럼 민간에게 막대한 개발이익을 불로소득으로 몰아주는 개발을 끝내야 한다”고 강조했다. 그러면서 “공공이 개발 주체가 된다 해도 분양을 목표로 한 건설은 투기를 부추길 뿐이다”라고 지적했다.

서울시 용산구 동자동 쪽방촌 ⓒ투데이신문
서울시 용산구 동자동 쪽방촌 ⓒ투데이신문
용산구는 고급 주거지가 밀집한 지역이면서 동시에 국내 최대 규모의 동자동 쪽방촌이 있으며 용산정비창 부지 한켠에는 홈리스 텐트촌도 있다. 2020년 기준 통계청 인구총조사(표본 20%)에 따르면 용산구는 전체 9만5714가구 중 자가거주는 3만2638가구로 전체 가구 중 자가거주비율이 34.1%에 그쳤다. 이는 서울시 자가비율 43.5%에 다소 못 미치는 수치다. 

빈곤사회연대 이원호 집행위원장은 “서울의 장기공공임대주택 비율은 전체 가구의 7% 수준인데 매우 부족하다. 대도시일수록 주거취약계층이 비율이 높기 때문”이라며 “도심에서는 열악한 주거환경에 사는 사람이 더 늘고 있다”고 지적했다. 그는 “세입자가 더 많은 도시가 서울인데 공공임대가 부족하다. 민간임대주택 가격 통제도 제대로 안되고 있다. 전월세 안정을 위해서라도 공공임대주택을 확충해야 한다”고 주장했다.

특히 이 집행위원장은 “용산구는 쪽방이나 고시원 등에서 거주하는 주민 비율이 7%정도 되는 지역으로 서울에서 주거빈곤율이 상위 5위권에는 드는 곳이다”라며 “그런데 용산구의 공공임대주택 비율은 3% 이하”라고 짚었다. 이어 “집답지 못한 집에서 생활하는 것은 열악한 주거환경 문제를 넘어 생명의 위협이 되고 있다”고 덧붙였다. 2018년 11월 7명이 사망한 종로 고시원 화재 사고와 지난해 8월 집중호우로 인한 침수로 반지하층에서 일가족 3명 등 4명이 사망한 반지하 수해 참사가 떠오르는 대목이다.

공대위는 지난해부터 용산참사 현장과 용산정비창 일대를 둘러보며 용산정비창 개발의 대안을 모색하는 ‘용산 다크투어’를 진행해 왔다. 이 집행위원장은 “용산참사 추모주기에 맞춰 1회성 행사로 준비했지만 호응이 많아 벌써 50여회를 진행했다”고 말했다. 그는 “막연히 생각하던 땅을 실제로 보면서 참여한 사람들의 생각이 달라지는 게 느껴졌다”라며 “한 청년은 ‘서울시에 청년주택사업이 청년들에게 비싸게 공급되고 있다고 물었더니 민간사업자에게 인센티브를 주면서 하는 방식이라 그렇고 공공택지가 서울에 없어서 어쩔 수 없다고 얘기했는데 이 넓은 땅이 10년째 방치돼 있었다고 하니 속은 것 같다’고 말해 인상적이었다”고 소개했다.

이 집행위원장은 용산국제업무지구 개발이 자칫 용산참사와 대장동 개발의 문제를 되풀이 할 수 있다고 우려했다. 2009년 1월 발생한 용산참사도 당시 용산정비창 부지를 국제업무지구로 개발하는 사업이 진행되면서 인근 부동산가격이 폭등하고 이에 용산4구역도 급하게 개발에 나서면서 빚어진 비극이었기 때문이다. 

이 집행위원장은 “대장동 개발사업에서 민간에 막대한 개발이익을 몰아준 데 대한 문제제기가 넘쳤는데 용산정비창 등 다른 개발사업에서는 별다른 얘기가 나오지 않는다”고 꼬집으며 “공공부지를 개발해 민간에 분양하는 방식에 근본적인 문제가 있다”고 진단했다. 또, “코레일 적자 해소를 용산정비창 개발수익으로 해결하는 것은 적절하지 않다”고 선을 긋기도 했다.

향후 미래의 도시 변화와 상황에 적절히 대처하기 위해서라도 도심에 일정 수준의 국공유지를 보유하는 게 낫다는 것이다. 미래를 알 수 없는 상황에서 모든 땅을 민간에 넘기면 이후 공공이 활용하는 자원이 없을 수 있기 때문이다. 

이 집행위원장은 “용산정비창 개발에 대한 시민들의 의견이 반영되도록 시민 참여가 보장된 도시계획을 하자는 게 핵심”이라며 “공공부지의 민간매각 문제에 대해 시민사회, 그리고 공기업 노동조합들과 만나 논의하려 한다”고 설명했다. 그는 “몇몇 전문가가 모여 논의하고 조감도를 발표하기보다 시민들 스스로 도시계획가로서 의견을 낸다면 보다 공적인 공간으로 활용할 수 있을 것”이라고 강조했다.

서울시 오세훈 시장은 지난 14일 종로구 돈의동 쪽방상담소를 찾아 쪽방주민 무료 치과진료사업 소감 발표를 듣고 눈물을 흘렸다. 쪽방주민들의 삶을 보다 나아지게 하려는 오 시장의 진정성을 의심하지 않으나 3선 시장이라면 눈물보다 정책이 더 우선해야 할 것이다. 쪽방주민들에게까지 돌아갈 정도로 충분한 공공임대주택이 용산정비창 부지에 들어선다면 그보다 획기적인 정책도 없을 터다.

 

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https://www.ntoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=101716

[용산정비창 개발, 어떻게 하나下] 생명 위협하는 주거빈곤…“공공임대 확충해야” - 투데이신

 

 

 

 

3. 2021 년 이후 시민운동.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 경향신문 김원진 기자 보도.

 

‘51조원’ 용산정비창 개발…서울시 “사업성 위해 공공택지 분양가 낮출 수 있어”

수정 2024.02.05 16:58

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김원진 기자

서울시가 5일 총사업비 51조원 규모의 ‘용산국제업무지구’ 개발계획을 발표했다. 내년 하반기 도로 등 기반시설을 착공해 2030년 초 입주를 목표로 세웠다.

용산정비창 등 사업부지 49만5000㎡ 면적에 최대 높이 100층 내외의 건물을 짓는다. 서울 강남구 삼성동 코엑스의 2.5배다. 서울시와 한국철도공사(코레일), 서울주택도시공사(SH공사)가 참여해 우선 공공이 사업을 추진한다.


20여년 개발 부침 끝에…내년 하반기 ‘용산국제업무지구’ 착공한다

20여년간 개발에 부침을 겪었던 용산정비창 일대가 이르면 내년 하반기 기반시설 착공에 들어간다...

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202402051000001
이날 용산국제업무지구 개발사업이 구체적인 윤곽을 드러내면서 우려의 목소리도 커지고 있다. 상업 부동산 시장이 좋지 않은 상황에서 대규모 개발 사업에 참여할 사업자를 찾기 쉽지 않을 것이라는 전망이 있다. 오세훈 서울시장이 2007년부터 추진하다 글로벌 금융위기 등으로 좌초됐던 상황과 맞물린다.

사업성을 위해 민간 사업자 혜택에 치중하면 공공성을 지키지 못할 것이라는 우려도 여전하다. 서울시는 사업자 인센티브의 하나로 ‘토지 분양가 할인’을 언급했다. 헐값 토지 매각으로 비춰질 수 있는 대목이다. 이어 “개발이익이 공공에 적절히 배분되도록 할 것”이라고 했지만 구체적인 방안을 제시하지 못했다. 주거시설 가운데 공공임대주택 물량도 875가구에 불과하다.

다음은 오세훈 서울시장을 비롯한 서울시·코레일 관계자의 답변을 정리한 일문일답.


-어떤 의미에서 세계 최초의 대규모 개발인가.

“도심 한가운데가 비어 있는 상태에서 기존 건물을 허물지 않고 신도시를 만드는 사례는 거의 드물다. 이는 굉장한 장점이다. 순차적으로 따로 건설하는 것보다 할 수 있는 요소들이 늘어난다. 서울이 국제사회에서 주목받는 때 국제업무지구가 추진되는 것만큼 좋은 타이밍은 없다고 생각한다. 직장과 주거와 여가·문화 시설이 한 공간에 배치되도록 신경을 썼다. 건물이 완성될 시점에는 전 세계가 주목하는 명소가 되지 않을까 기대하고 있다.”

-교통혼잡 문제가 발생할 수도 있는데.

“7개인 시내버스 노선를 추가하고, 지하철·철도는 4개 노선을 늘려 대중교통 이용률을 최대한 높인다. 자율주행을 추진하고, UAM(도심항공교통)은 김포~용산~잠실까지 들어간다. GTX(수도권 광역급행철도), 신분당선이 들어온다. 향후 협의해 공항철도, ITX도 들어올 수 있다.”

-내년 하반기 착공이 가능한가.

“2025년 착공은 희망 사항이다. 가능하다고 본다.”

-45층 높이 1.9km 스카이트레일은 무료 개방하는 건가.

“무료로 쓸 수 있도록 기획을 해달라고 강조했다. 무료가 아니면 의미가 없다. 몇만 원씩 써가며 비싼 식사를 하며 이용하는 곳이라면 시민을 위한 공간이라고 하기 어렵다. 세빛섬에서 경험했다. 시간이 지나면서 (무료 개방을 하지 않으면 본래 사업 취지가) 퇴색되는 측면이 있다.”

-총사업비가 51조원인가.

“민간 개발(35조원)까지 했을 때 나오는 금액을 추산한 액수다. 공공에서 투자하는 총사업비는 16조원 정도로 예상한다. 변동이 있을 수는 있다.”

-공공의 16조원은 어떻게 조달하나.

“법인세 2조원을 제외하면 14조3000억원이 필요하다. 코레일 땅이 7조원 이상 가치가 있다. 실질적 재원 조달은 7조2000억원 정도가 필요하다. (SH공사의) 초기 투자 비용은 3조원 정도로 본다. 부족한 부분은 공사채 발행해서 자금 조달할 예정하고, 부족하면 용지 분양 통해서 대금을 확보할 예정이다”


용산정비창 부지 매각 계획에...시민단체 “민간특혜·재정손실 우려” 반발

정부가 ‘공공기관 자산효율화’를 이유로 한국철도공사(코레일)의 용산정비창 부지 매각에 나서자 ...

https://www.khan.co.kr/economy/economy-general/article/202211141549011
-현재 대규모 개발을 추진하는 서울 마포구 DMC도 택지 분양 자체가 안 되고 있다. 사업자를 끌어들일 인센티브가 있나.

“용산국제업무지구에는 20개 필지로 나눠 분양한다. 한 번에 공급되고 추진될 경우 어려운 부분이 있을 수 있다. 단계적으로 추진할 예정이다. 인센티브는 상업지구에 분양 시 용적률 800%, 중심상업지구는 1000%로 한다. 공공성을 가미한 경우에는 민간 사업자에게 1700%까지 나중에 용적률을 인상하려 한다.”

-용적률 외에 사업자에게 줄 인센티브는 없나.

“공공에서 하는 토지 분양이다 보니 그런(개발 사업이 잘 안 되는) 부분 감안해서 토지분양가 책정할 수 있도록 사업시행자와 협의해나갈 예정이다. 사업자에게 인센티브를 주기 위해 토지분양가를 (낮게) 조정하고 그럴 수도 있다.”

-부동산 경기가 좋지 않은 상황에서 투자자 자체가 없을 수 있는데.

“투자 수요 걱정 많다는 것을 알고 있다. 상암의 경우는 부지가 용산보다도 넓어서 진행이 더딘 것으로 파악하고 있다. 지난해 건설 시행사, 투자사와 회의한 결과 수요가 없지 않다고 본다. 요새는 투자자금 유치는 국제적으로 많이 연결해서 한다. 국내로만 한정해서 생각하고 있지 않다”

-국제 투자 수요가 있다고 보는지.

“용산 지역은 도심 한가운데 남아 있는 땅이다. 국제적 기업이 관심 있어 하는 땅으로 보인다. 적극적으로 홍보하고자 한다. 가칭 ‘서울투자청’을 통해 타깃 마케팅 등 시행할 계획을 하고 있다.”

-서울 강남구 삼성동에서도 현대에서 당초 계획과 달리 고층 건물은 안 짓겠다고 하는데.

“100층 이상은 업무 수요로는 적합하지 않은 것이 사실이다. 그래서 80층 내외, 60층 내외로 변경했다. 현재 (용산국제업무지구의) 랜드마크 건물의 경우 구상은 100층이지만, 바뀔 수 있다. 랜드마크(의 높이)는 정치적인 것어어서 협상의 여지가 충분히 있다.”

서울 용산국제업무지구가 들어설 서울 용산정비창 부지.
서울 용산국제업무지구가 들어설 서울 용산정비창 부지.

-개발과 함께 주택 6000가구가 들어온다고 했는데 구체적으로 어떻게 구성되나.

“아파트 3500가구, 오피스텔 2500가구다. 아파트 3500가구는 일반 분양분이다. 이 중 875가구는 공공임대주택으로 계획돼 있다. 용산국제업무지구 이외에 일대 전자상가 부지 일대, 주변부 개발사업에서 주택 최소 4000가구 이상 지을 계획이다.”

-용산전자상가 주변부 개발의 경우 임차인-임대인 갈등 소지가 있다. 어떤 대안 마련하고 있는지.

“구체적인 사업시행 단계에서 협의해나갈 것으로 기대하고 있다.”


오세훈의 ‘용산국제업무지구 계획’에 공공임대 물량 수천가구 ‘희생’

오세훈 서울시장이 용산구 코레일 정비창 부지 일대를 국제업무지구로 만드는 구상을 정부와 협의...

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202207271630001
-대통령실하고 가까운데 고층이면 대통령실이 보일 수도 있을 것 같다.

“국토부, 대통령실과 충분히 협의한 상황이다. 현재 계획대로 추진해도 문제없는 것으로 본다.”

-공공성은 구체적으로 어떻게 강화할 것인가.

“일반 시민들이 무료로 시설을 활용하는 부분 등이 공공성을 확보하는 부분이다. 시민들을 위한 공간을 만드는 게 사업자로서는 비용이 들어가는 것이고, 이 부분이 공공성을 강화한다고 볼 수 있다”

-과도한 개발이익을 사업자에게 주지 않고 공공에 적절히 배분하겠다고 했는데 구체적인 방안은.

“민간분양할 때 최고가 낙찰을 유도하지 않으려 한다. 공공시설이 들어가다 보면 민간 부담이 늘어난다. 그걸 고려해서 입찰을 진행한다. 토지 분양과정에서 사업자와 구체적으로 방안을 마련하겠다.”

-용산 개발계획 발표가 총선을 두 달여 앞둔 시점에서 이뤄졌다. 정치적으로 민감한 시기인데.

“원래는 지난해 10월쯤 계획구상을 마무리하고 연말인 12월쯤 발표하려 했다. 정부와 협의하다 보니 조금 늦어졌다. 대통령실에서 ‘신 용산시대’ 같은 게 들어가면 좋겠다고 요청을 해왔다. 협의 가능한 부분이라고 생각했다.”