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도시계획/빈 Wien_비엔나

토지와 주택의 사회화. 비엔나의 랜드마크, '게마인데바우' '칼 맑스의 정원(뜰)'은 왜 '노동자의 베르사이유 궁전'이라고 불리우게 되었나? 1920년~2015년까지 역사.

by 원시 2021. 10. 29.

토지와 주택의 사회화의 다양한 형태들이 필요하다. 지방정부가 직접 토지를 소유하고 주택을 건설할 필요성도 있다.  이에 대한  법적 근거는 독일기본법에서도 찾을 수 있다. 

 

“땅, 천연자원, 생산수단의 사회화 목표를 달성하기 위해서는, 보상의 방식과 정도를 규정하는 법률에 의거해서 땅,천연자원, 생산수단은 공동체 소유 혹은 여러가지 공동경제(공기업 등)의 형태로 전환될 수 있다. 보상에 대해서는 14조 제 3항 제 3문장과 4문장을 적용한다. (독일 기본법 -*헌법-  제 15조. 땅,천연자원,생산수단의 사회화  관련 )”

 

대장동 ‘성남의뜰’은 토지수탈과 ‘금융-행정-법률-건설자본-관청’의 초과이윤 설계를 통해서 ‘정부’와 ‘시민’을 무력화시켰다. 한국인들에게 유럽여행 인기장소로 손꼽히는 ‘비엔나’, 도나우강변에는 건설자본이 아니라 비엔나 시당국이 직접 건설한 사회주택, 비영리주택협회에서 지은 사회주택이 있다. 187만 비엔나 시민의 60%가 40만 채 되는 사회주택에서 ‘월세’내고 살고 있다. 한국 LH공사는 땅팔아 돈벌고, 도시계획서 누설해 부동산투기 광풍을 일으키는 범죄집단으로 전락했다.

 

LH공사가 ‘비엔나 시’와 협약식은 맺었지만, 비엔나 사회주택 100년의 투쟁 역사와 관리유지 노하우는 내팽겨쳤다.

 

비엔나 ‘노동자들의 베르사유(궁전)’이라는 별명을 가지고 있는 “칼 맑스 뜰(공동주택)”은 그 도시의 상징이다. 이에 비해 “성남의뜰”은 박영수 특검부터 회계사-변호사-법무사-의사-SK-연예인-공무원-대형은행이 뭉쳐 ‘떴다방’을 벌여놓고, 토지수탈과 초과이윤 잔치를 벌였다. 성남시장 이재명은 ‘성남도시개발공사 본부장’ 유동규를 모른다 했다. 시장으로서 임무를 배신한 배임죄를 벗어나기 위해서이다.

 

부동산,주택 정책에 답이 없다고들 ‘패배주의’적 태도를 보인다. 마지못해 세금정책 내놓는다. 대장동 범죄단 사건 이후, 이러한 패배주의적 생각을 버리자.

 

꼭 베를린과, 비엔나 ‘주택 사회화’ 운동이 아니더라도, 이제 우리 스스로 ‘토지’와 ‘주택’의 공동체소유와 사회화에 대한 운동을 주체적으로 창의적으로 섬세하게 벌여나가야 한다.

 

독일 베를린 부동산-주택 재벌 ‘도이체보넨’을 사회화하자는 운동, 그리고 비엔나의 ‘주택 탈상품화’ 정책은 그 나라 고유한 정치투쟁, 진보적 좌파정당의 노력, 보수파까지도 설득해내는 정치협상 능력 덕분에 가능했다.  

 

아래 소개하는 논문은 1920년부터 2015년까지 비엔나 사회주택 역사와 주택정책를 담고 있다.

 

보충 사항: 최근 뉴스를 보니, 2004년 이후로 비엔나 시당국이 공공(사회)주택을 직접 건설하는 것을 중단했는데, 2020년 4천 채를  건설함. '신 공동주택-게마인데 바우 노이' 프로젝트임. 아래 논문은 2015년에 작성되어 이 사실은 빠짐.

 

 

제목: 과거 “붉은 비엔나”에서 주택을 재상품화하는 중이라고?

저자:  저스틴 카디 (Justin Kadi)

Title: Recommodifying Housing in Formerly “Red” Vienna?

Housing, Theory and Society, 2015. Vol.32,No.3. 247-265

2015-Recommodifying Housing in Formerly Red Vienna-Justin Kadi.pdf
0.33MB

 

번역 정리: 원시.

 

 

 

요약: 서유럽 도시들 가운데 지난 20세기에 비엔나는 ‘탈-상품화된’ 주택량을 가장 많이 보유함. 비엔나 주택모델은 1980년대 광범위하게 불어닥친 ‘주택 재상품화’ 경향에도 잘 버텨 상당한 안정성을 보여줬다.

 

연구논문은 1990년대 이후 두가지 정책 변화들을 설명함. 첫번째 정책 변화는 종전에 비엔나 시당국이 직접 공동주택을 건설해 공급했으나, 이제 중단하고, 비영리 주택협회 (협동조합)가 사회적 임대주택을 건설하고 있다.

 

두번째 정책변화, 오스트리아 정부가 ‘민간 임대’ 사적 월세주택 시장에서 ‘월세’ 규제조치를 해제했다. 이러한 두 가지 정책변화들이 2000년대 중반 이후 저소득층을 ‘주택시장 내부자’와 ‘주택시장 외부자’로 분화시켰다.

 

연구논문 발견 사항, (1) 유럽에서 ‘주택 재상품화’ 압력에도 불구하고 여전히 비엔나 주택모델은 ‘탈상품화’ 정책을 유지하는 측면이 있다 (2) 그럼에도 불구하고 비엔나 ‘탈상품화’ 주택모델 역시 완전히 ‘재상품화’로부터 자유롭지는 못하다.

 

두가지 경향들, 주택의 ‘탈상품화’ 유지와, 주택의 ‘재상품화’가 서로 경쟁하고 있음.

 

1. 1945-1975년 서유럽 사회복지국가 황금기 쇠락.

1980년대 이후 정치적 보수주의와 ‘노동자 해고자유와 초국적 자본의 투자의 자유’ 기치를 들고 나온 신자유주의(neo-liberalism)은 유럽의 복지국가체제를 뒤흔들었다. 보편복지 대신 ‘잔여residual’복지와 ‘경쟁 지향적인 도시 정책’을 도입했다. 1945년~1975년 사회복지 황금기에 형성된 주택정책들을 ‘시장 중심’으로 바꾸기 위해 자본와 보수파의 압박이 심해졌다.

 

2. 오스트리아 비엔나 주택 정책의 특질.

 

첫번째. 1920년대 “붉은 비엔나”로 알려진 ‘지방정부 사회주의 municipal socialism’. 좌파와 보수파의 합의로 이뤄진 코포라티즘 복지 국가.

 

비엔나 시정부가 직접 주택시장 개입함.  그 결과, 비엔나, 사회주택 비율이 40.9%

두번째. 강력한 정부규제를 받는 ‘사적 (민간) 임대 시장’이 관리하는 주택 비율은 32.7%

이 두가지는 비엔나 시민의 주택 접근권(거주권)을 신장시키고 자본주의적 주택시장의 권력을 제어했음. 효과- 주택문제를 완화하고, 시민들 사이 사회-공간적 균열을 좁혀왔다.

 

3. 1980년대 영국 ‘신자유주의’ 쌔처리즘과 비교, 비엔나의 경우 주택의 ‘탈상품화’ 정책이 유지. 

다른 유럽국가들은 영국 신자유주의 철권통치 쌔처리즘의 영향을 많이 받았지만, 오스트리아 비엔나의 주택 체제는 1980년대에도 상당히 안정적이었음.

 

그 이유는 무엇인가? 1945년 전쟁 이후 형성된 비엔나 시민들의 합의가 아직도 유효하고, 비-영리 주택협회와 정부보조 주택이 시장에서 여전히 강세를 보이고 있다.

지금도 사회적 임대 주택이 공급되고 있음.

 

2010년 사회적 임대 주택, 전체 주택의 42.3%를 차지하며 가장 큰 주택시장을 형성하고 있다. 또한 신규 주택 건설도 주도하고 있고, 자가소유율을 억제하고 있고, 주택 비용 부감을 덜어주고 있다.

 

4. 비엔나에도 ‘주택의 재상품화’ 압력이 들어오고 있다.

 

그럼에도 불구하고, 비엔나에도 변화가 일고 있다. 1990년대 중반 이후, 시장을 촉진시키는 2가지 정책들이 전국적으로도 비엔나에서도 ‘탈상품화된 주택재고’에 영향을 끼쳤다.

 

첫번째, 비엔나가 점차적으로 ‘지방의회 주택건설 council housing construction 이 점차적으로 사라지고 있고, 2004년 이후로는 비-영리 주택협회가 ‘사회적 임대주택’ 공급을 맡고 있다.

(사회주택의 두가지 축이 시당국과 비영리주택협회였는데, 후자 중심으로 이동중)

 

두번째, 연방정부가 사적 임대 시장에서 ‘임대 규제’를 풀어줬다.

 

5. ‘주택 재상품화’를 강요하는 신자유주의 원리들. “자유시장원리, 사적 소유권, 개인책임 원리”

 

1980년대 이후 ‘탈-상품화된 주택 분문에 대한 정책 압력’

신자유주의 압박 하에서, 사회 보험, 교육, 연금 체제 이외에도, 주택 정책 역시 압박 받음. 자유시장원리, 사적 소유, 개인 책임의 원리가 신자유주의임.

 

1945-1975년 사이 강세였던, 케인지안 재정 전략이 점차 쇠퇴하자, 지방정부의 주택 공급이 탄력을 잃게 되고, 사회적 ‘임대’ 주택이 과거에는 주류 ‘거주권’으로 자리잡았으나, 이에 대한 도전이 시작되었다.

 

6. 주택의 ‘재상품화’ 목표를 달성하기 위한 신자유주의적 공격 방식들. 건설자본 위주로, 사회주택량 감소 방향.

 

신자유주의적 공격 양식

 

(1) 지방정부 소유의 주택을 자본주의시장에 매각 (영국에서 ‘집을 살 권리 the right-to-buy 흐름), (2) 네덜란드에서는 재건축 정책에 따라 정부소유 주택을 철거함,

월세 통제를 풀어주고 (탈규제),월세 가격을 조정해버림.

(3) 각 국가별로 신자유주의적 공격 양상들은 다르지만, 그 방향성은 사적 건설자본이 주택을 공급하게 하는 것이다. 보편적 복지가 아니라 ‘자산-기반’ 복지 노선을 취함으로써 사적 소유와 주택소유가 ‘사회적 임대 주택’보다 더 중요한 자리를 차지하게 만들었다.

 

유럽 전후 사회복지국가 합의가 깨지자, 곧바로 도시 주택시장이 영향을 받음.

이것은 마치 2차 세계대전 이후에, 탈상품화된 주택재고가 집중적으로 생겨난 것과 동일.

 

7. 주택의 ‘재상품화’라는 신자유주의 공격 결과.

(1)스웨덴 스톡홀름 사례. 1990년대 이후, 도심에서 자본주의 시장-기반 협동조합 주택 비율이 26%에서 62%로 증가했음. 공공 주택량은 절반으로 줄어, 19%에서 7%로 축소되었다.

그 결과, 저소득층은 도심에서 쫓겨났다. 

적정가격으로 구매가능한 주택 (적정가 주택 Affordable housing)를 찾기 힘들어졌다.

 

(2) 네덜란드 암스테르담에서, 정책 변화로 인해, 사회적 임대 주택의 쇠퇴. 호화 고급 주택소유의 증가세. 도심 거주권을 박탈함.

 

(3) 국가별 차이. 영국은 쌔처의 신자유주의적 주택 ‘시장화’, 주택 상품화 영향을 많이 받음.

네덜란드는 주택 시장화에 더 신중한 편.  ‘탈상품화된 주택’을 유지 중.

스웨덴은 1990년대 이후 급격하게 주택의 시장화를 추진했지만, 아직도 완전히 ‘주택의 탈상품화정책’들을 다 버리지 않았다.

 

8.  그렇다면 가장 강고하게 ‘주택의 탈상품화’ 노선을 견지해온 오스트리아 비엔나의 현주소는 어떠한가?

 

주택의 ‘탈상품화’ 조치들 때문에 아직도 과거 ‘사회적 월세 주택’ 정책이 유지되고 있음.

코포라티즘, 강력한 연방주의, 케인지안 재정정책 고수 등이 이러한 비엔나의 ‘탈상품화’ 주택정책에 영향을 미쳐왔고, 아직도 유지되고 있음.

그러나 주택의 재상품화 경향이 생겨났고, 저소득층에게 악재가 되었다.

저소득층이 이원화되었음. 저소득층 주민들이  주택시장 ‘내부자’와 ‘외부자’로 분리가 됨.

 

9. 비엔나는 1920년대부터 지난 100년간 어떻게 ‘주택의 탈상품화’ 정책을 펼 수 있었는가?

비엔나 1920년대 정리 및 요약.

 

(1)1920년대 지배계급의 무능. 심각한 주택난, 저질 주거상태, 급속한 산업화와 도시화로 노동자들이 비엔나로 몰려들 때, 집주인들과 토지주들이 그들에게 주택을 제대로 공급하지 못함. 이로 인해 노동자들의 정치투쟁이 발생했고, 이는 국가의 주택시장 개입으로 귀결되었다.

(2) 오스트리아 사회민주당이 선거에서 승리하게 되어, 누진적 사치세를 도입하고, 사적 자본의 주택공급을 체계적으로 억제하기 위해 강력한 ‘임대료,월세’ 통제정책을 구사했다. 1923년 이를 위해 비엔나 시당국이 직접 6만 4천 채 시소유 사회적 ‘월세’ 공동주택을 건설했다. 

 

(3) 비엔나 시당국이 직접 공동주택을 건설하다가, 1930년대에는 ‘비영리 주택 협회’가 만들어지기 시작했다. 1950년대 이후 오스트리아의 보수파와 사회민주파 사이 합의에 따라 ‘코포라티스트 주택 체제’가 형성되었다.

보수파는 ‘정부보조형’ 주택 소유 중심 노선을 강조했고, 사회민주당은 ‘정부보조형’ 공공, 비영리 임대(월세) 주택을 주장했다.

 

주거비를 낮추는 것은 케인지안 수요관리의 중핵적 지위를 차지함. 주거비가 감소하면, 가구 소비가 활성화되고 임금요구를 낮출 수 있고, 국제 경쟁력을 진작시킬 수 있다.

정부 보조 체제는, 직접적이고, 대상-측면(object-side) 보조금에 의존했다. 1980년대 정부지출의 5분의 4가 정부보조금이었다. 정부보조금은 공공 대출(public loans), 연금, 혹은 이자 보조금 형태를 띤다. 누가 재정 조달을 하는가? 특수 목적 재정조달 수단인 Wohnbaubanken (주택은행)이 이 정부보조금 정책을 실행했다.

 

10. ‘사회주택’을 자본주의 시장에다 내다 팔아라는 압력이 시작되었으나, 지방정부가 저항했다.

2000년 자유-보수 정부가 오스트리아에서 지방정부 소유 주택을 시장에다 내다팔자는 제안을 했으나, 주정부가 이를 반대했다.

 

전국적으로 정부소유 48만 채 공동주택 중에서 5만채가 주택시장에서 팔려나갔다.

이 중, 비엔나에서는 8천채만이 사적 주택시장으로 팔려나갔다.

그러나 신규 사회적 월세 주택이 건설되어 이러한 매각분을 다시 메꾸었다.

 

11. 사회민주당의 집권 토대는 ‘탈상품화된 주택’ 정책.

 

이것이 말하는 의미 (1) 사회적 ‘월세(임대)’주택에 대한 비엔나 시민의 충성도가 강하다

(2)지방정부 차원에서는 주택정책이 아주 강고한 연속성을 지니고 있음.

 

지방 정부의 경우, 주택 정책들은 또한 강력한 연속성을 보여주고 있다.

비엔나는 연방 정책을 집행하는데 최선두에 서 있었고, ‘구매가능 적정가 주택을 위한 추가 기금’을 적립했다.

 

사회민주당은 1920년대 “붉은 비엔나” 이후 나치 점령기를 제외하고 비엔나 시정을 줄곧 이끌어 왔다. 그래서 주택 정책은 사회민주당에게는 중요한 정치적 현안으로 남아있다.

비엔나 시의회 주택 재고 때문에, 비록 최근 우익 ‘자유당’의 도전을 받고 있긴 하지만,사회민주당은 유권자의 적극적인 지지를 받아왔다.

 

12. ‘탈상품화된 비엔나 주택’ 정책 특질 – 사회주택이 아닌 ‘사적(민간)임대주택’도 정부의 강력한 규제를 받음.

 

2011년 비엔나 주택 시장 구조는 상대적으로 안정되어 있다.

(1) 사회적 임대(월세)주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 42.3%로 가장 크다. 2011년 36만 4천 채. 1980년대 이래, 74,900 채가 추가로 건설되었다.

(2) 정부규제받는 사적(민간) 임대 부문도 비엔나에서 주택의 탈상품화에 기여해왔다.

 

 

13. 비엔나 주택의 ‘재상품화’ 압력. 지난 20년간(1995년~2015년) 변화가 생겼다.

(1) 신자유주의적 압력의 배경들.  코포라티즘 약화, 지방정부에 권력을 양도한 연방 (탈연방주의), 사적 파이낸싱 (재정조달) 증가, 도시시정에서 경쟁력 강화정책 등.

(2) 비엔나 주택구조의 변화 조짐.

2009년까지 20% 시소유 주택이 매각될 수 있다.

또한 신규 주택도 이제 “구매할 권리 A Right to Buy 방식임.

연방 정부 재정조달 구조의 유연화.

과거에는 주 정부가 주택에 배정된 연방정부 기금을 수령했는데, 2008년부터 각 지방정부가 재량권을 가지게 되어 주택이 아닌 다른 부문에 사용할 수 있게 되었다.

 

(3) 1990년대 이후 비엔나 주택시장에서 발생한 2가지 시장-촉진(부흥) 정책변화들.

그 결과로, 빈곤율이 2005년에 12.7%에서 2011년 19.2%로 증가.

1990년대 중반 이후 두가지 정책 압력(비엔나 탈상품화된 주택 재고에 대한 압력).

 

14. 2004년 이후 변화. 비엔나 사회주택은 2가지, ‘시당국 소유 주택’와 ‘비영리 주택협회 소유 주택’ 중에서 후자 중심으로 이동하다.

 

비엔나 ‘사회적 월세(임대) 주택’은 두 가지 종류이다.

 

첫번째는 사회적 임대주택의 3분의 2를 차지하고 있는 시의회 주택 (the council housing) 소속 주택이다.  2011년 23만채이다. 비엔나 시가 주택 소유주이고 직접 건설해서 시민들에게 월세를 받으며 관리한다.

 

두번째는 나머지 3분의 1을 차지하고 있는, 비영리 주택 협회 소속 주택이다. 13만 4천 채. 재원은 정부나 조직의 기금과 공공 대출이다.

 

1920년에는 비엔나 사회 임대 주택은 주로 시의회 주택에 의존했으나, 1950년에 이후 비-영리 주택 협회가 사회적 임대주택을 건설 배분 관리하기 시작했다. 1980년과 2001년 사이에는 사회적 임대주택 총량의 69%를 비영리 주택협회가 건설한 반면, 비엔나 시당국은 31%만을 건설했다.

최근에는 비영리 주택협회만 신규 주택을 건설하고 있다.

 

건설비용 문제와 지방정부의 예산 부족 때문에, 1990년대 중반 이후 시당국이 직접 ‘사회적 임대 주택’을 새로 짓지 않고 있다. 2004년 이후로는 비엔나 시의회 주택은 거의 새 주택을 짓지 않고 있다.

 

15. 두 가지 사회주택, 시의회 주택 (시소유 주택)과 비영리 주택협회 주택과 차이점

(1) 월세의 경우, 둘 다 , 제곱 미터당 6.2 유로.

2005년과 2011년 사이 시소유 주택은 13.7 유로, 그리고 비영리주택협회 월세는 제곱미터 당 13.4유로로 가격 차이는 거의 없다.

(2) 차이점은 비영리주택협회는 월세인 (임대인)에게 착수금( 다운페이먼트)을 요구한다.

시당국 소유 주택은 착수금을 요구하지 않는다. 착수금 사용처는 건설, 토지, 재정조달 비용 등이다. 착수금(다운페이먼트)은 세입자가 이사를 갈 때 돌려받는데, 매년 착수금의 1%를 차감한다.

(3) 왜 착수금(다운페이먼트) 제도를 도입했는가? 

비엔나의 땅값이 올라서, 다운페이먼트(착수금) 제도를 도입함.

 

16. 비엔나 토지가격 상승 원인들

(1) 비엔나로 인구가 몰리다. 동유럽 사회주의 해체 이후, EU 통합과 더불어 비엔나는 유럽인들에게 생활 터전이자 동시에 투자처이기도 하다.

(2) 개인 소유 주택 증가. 호화 사치 주택도 많아짐. 제곱미터당 17,000 유로, 30,000 유로.

(3) 비엔나가 주택 투자처로 됨. 2008년 미국 서브프라임 모기지 사태로, 금융공황이 발생한 이후, 비엔나의 고급 주택은 투자 대상이 되었다. 2000년과 2010년 사이, 비영리주택협회의 평균 가격이 제곱미터 당 575 유로에서 961유로로 껑충 뛰었다.

가격 이외에도 새로운 품질 기준 때문에 착수금 제도가 도입.

 

17. 사적 (민간) 임대 시장의 탈규제. (De-regulation).

 

(1) 비영리 주택 협회 소유 ‘사회적 임대 주택’, 비용.

다운페이먼트 (착수금) 계산- 제곱미터 당 450~550 유로. 제곱미터 당 500 유로를 착수금으로 낸다면, 50 제곱미터의 아파트 착수금은, 25000 (2만 5천) 유로이다.

시의회 주택으로부터 ‘비영리 주택’으로 전환하면서, 사회 주택 부문 안에서 내부 업그레이드 과정이 발생했다.

 

(2) 사적 임대 시장의 탈규제. – 집주인에게 유리한 계약기간 조정. 집수리를 하면 월세를 올릴 수 있는 근거 마련.

 

사적(민간) 임대 주택은 28만 채이다. 주택의 3분의 2는 1945년 이전에 건설되었고 ‘임대료 규제’대상이다. 세입자 보호 때문에 집주인들이 좋아하지는 않음.

그러다가 1984년, 1986년, 1994년까지, 부동산 협회의 로비가 활성화되어, 임대료(임차인)에 대한 통제가 풀려나가기 시작했다.

 

첫번째 계약기간의 변화. 세입자가 ‘무제한’ 살 수 있는 권리 규정을 바꿈. 무제한 임대계약이 ‘최소 3년’에나 고정된 기간제로 바뀌었다.

두번째, 주택 등급별 월세 책정 제도가 ‘기준 주택 임대료’ 제도로 바뀜.

주택등급별 월세 책정 제도 (Kategoriemietzins 카테고리미츠찐스-카테고리 주택 임대료. 주택 품질에 따라 A,B,C,D등급화)

기준(표준) 주택 임대료 제도 (Richtwertmietzinssystem-  기준 주택 임대료 제도)

 

새 체제에서는, 만약 이 주택이 표준주택보다 더 나으면, 주택이 허구적 “표준 주택”과 비교해서, 프리미엄이 추가될 수 있다.

비교기준들은 ‘아파트와 관련’ 뿐만 아니라 “위치-관련”도 포함했다.

 

비엔나 도시 혁신 프로그램 이후, 비엔나 ‘탈규제 자유화 (Liberalization)도 뒤따랐다. 도시 재생 혁신 대상은 비엔나 시가 통제하고 있는 주택들이다. 비엔나 시당국이 사적(민간) 집주인들에게 저금리로 돈을 대출해주고, 대신 집을 수리하고 나서 10년 동안 월세 상한제를 준수하게 했다.

세입자 역시 10년 기간에는 월세 인상 없이 살 수 있다.

 

그러나 새 계약을 하고 나면, 집주인은 월세를 올릴 수 있고, 개축 시기에 따라 액수는 달라진다.

만약 1993년 이전에 개축된 집의 경우, 10년 시간이 지난 후 ‘월세 통제’로부터 자유로와진다.

다른 경우는, 더 유연해진 ‘기준 월세 (임대) 설계 체계 Reichtwertmiettzinssystem’에 따라 월세를 책정할 수 있다.

 

요지- 집 개축을 하면, 집주인이 임대료를 증가시킬 수 있음.

 

18. 주택의 ‘재상품화’ 압력이 만들어낸 비엔나 사적 (민간) 임대 주택의 변화. 매매 활성화.

 

 비엔나 주택시장에서 ‘사적 임대 주택’의 매매 증가. 14% 증가

 

비엔나 주택 시장에 대한 투자가 증가하기 시작하자, ‘정부 통제를 받는 사적 임대 주택’이 특히 더욱더 매력적인 상품이 되어갔다.

1990년대 이후 월세 자유화, 도시 혁신(개축) 보조금 때문에, 부동산 투자자들이 ‘정부 통제받는 사적 주택’시장을 투자처로 공략하기 시작했다.

그런데 여기서 부동산 투자자는 개인보다는 배당금을 공유하는 기관투자자 형태를 띠었다.

1987년부터 2005년 사이 비엔나 시에서 사고 팔린 건물들 중 3분의 1은 ‘정부 통제받는 주택’이었다.

 

보통 다른 건물주들의 소유 기간은 평균 10년~15년 정도인 반면, ‘정부 통제받는 사적 주택’의 소유기간은 2년 미만임. 구매와 판매의 연간 총 이윤율이 평균 60%였다. 매각 가격이 솟구쳤다.

2001년과 2010년 사이, ‘정부 통제 받은 사적 월세 주택’ 1제곱미터 당 가격은 1.025 유로에서 2.598 유로로 153%나 증가했다. (인플레이션 보정)

 

2008년 금융공황 이후, 이러한 가격 상승 경향은 더 강해졌다. ‘정부 통제받는 사적 주택’은 부동산 투자자들에게 인기가 좋아져, 2012년에 9억 2800만 유로가 이 주택 매각과 매입 비용으로 사용되었다. (2011년에 비해 14%나 증가함)

 

19. ‘사적 (민간) 월세 주택’의 변화.  사회주택 부문이 아닌 ‘민간 임대 주택’에서 월세 67% 증가.

 

그 결과 ‘정부 통제받는 사적 주택’ 시장의 변화가 일었고, 월세는 급속히 올랐고, 동시에 ‘저품질,저가 월세’에서 ‘고품질,고가’ 분야로 변해갔다.

2001년에서 2010년 사이, 비엔나 전체 월세는 37% 증가한 반면, ‘정부통제받는 사적 주택’ 시장의 월세는 67%나 급증했다.

 

(1) 월세 상승 요소. ‘지역별 차등적으로 부과되는 보너스’ 문제다. 비엔나 시는 7군데 지역을 구별해 각각 제곱미터당 월세를 추가할 수 있는 한도를 정했다.

비엔나 토지가격이 최근 급상승하게 됨에 따라, 7등급 보너스 월세가격도 급상승했다. 가장 매력적인 지역이 보너스도 가장 책정되고, 월세도 급상승했다.

예를들어 비엔나 가장 중심지, 제 1구역의 경우, 2010년의 경우 4유로였는데, 2014년 주택-토지 소유주는 표준 월세에다 제곱미터당 8유로를 합법적으로 요구할 수 있게 되었다. 제 2구역도 1.3유로에서 3유로로 증가했다.

 

(2) 월세 상승 요소, 주택-토지 소유주들이 불투명한 신규 월세 체제를 악용했다.

예를들어, 소유주들이 기준(표준) 월세 이외에 별도로 추가적으로 요구할 수 있는 ‘초과 액수’를 특정할 의무는 없다.  원칙적으로 소유주들이 ‘특정 계약 기간’에 월세 25%를 차감해야 한다. 그런데 이 두가지 규칙은 세입자 보호에 전혀 효과적이지 않았다. 2010년 비에나 350 가구를 조사했는데, 99%의 경우에서, 그 월세는 ‘한도 월세’를 다 초과했고, 평균 67%나 상승했다.

 

2001년 이후 비엔나 시가 주택보조금을 제공했다 (housing allowance 주택 용돈 보조금 제도), 그러나 월세 상승을 보충할 수는 없었다. 사적(민간) 월세 시장에서 주거비가 차지하는 비중은 소득의 25% 정도였으나, 2005년과 2011년 사이 39~45%까지 치솟았다.

주거비 보조금(housing allowance)의 문제점, 표준 아파트 월세에 맞춰져서, 지역별로 월세가 격차가 나는데, 이러한 차액을 충당할 수 없었다.

 

20. 2가지 정책 변화가 저소득층 가구에 어떤 함의를 가지는가? 이원화 방향으로 가는 경향.

 

(1) 다른 유럽국가들에 비해 오스트리아 주거부담율 낮음.

 2008년 오스트리아 주거비용 (소득 대비) 분담율은 21.2%로, 다른 유럽국가들에 비해서 낮은 편.

밀린 집세 비율도 유럽 25개국 평균은 9.1%인데 비해, 오스트리아는 2.4%로 상대적으로 낮다.

주택비용 지출을 힘겨워 하는 비중도 오스트리아 가구가 14%로, 유럽 25개국 평균 29%의 절반도 되지 않는다.

 

(2) 비엔나의 경우, 세부적 문제점 드러나.

비엔나 전체 가구의 13%가 돈 문제로 새 집을 구하는 중 (2002년에는 8%).

EU-SILC (statistics Income and Living Condition) 조사결과.

 

2004년과 2012년 사이 주거비용 부담이 증가 – 소득의 25%를 초과함.

2004년 16%, 2012년 25%까지 증가함.

 

퇴거 명령 비율도 상승했다. 지난 몇 년 동안 2만500 가구에 퇴거 명령이 떨어짐. 매년 비엔나 총 가구의 2.5%가 퇴거명령 위협을 받고 있음.

2006년 이후 집없는 홈리스 숫자도 2010년까지 6797명으로 증가했고, 이들은 비엔나 시가 제공하는 보호소에서 살았다.

 

21. 신규 법안의 영향은 무엇인가? 구-계약자와 신규-계약자 사이 격차 발생.

‘시 소유’ 월세 주택에 사는 저소득층. 저소득층의 주거조건과 권리에 영향을 끼쳤고, 이들 사이에 분화를 가속화시켰다.

(1) 시당국 소유 사회주택의 생활 조건.

비엔나 시에서 오랫동안 거주했던 저소득층은 ‘주택 탈규제’에 영향을 거의 받지 않았다.

이들은 주로 ‘시의회 소유의 주택’ council housing에 거주하고 있다.

2011년 이들이 내는 월세는 제곱미터당 6유로인 반면에, ‘정부 통제받는 사적 월세 주택’의 경우 제곱미터당 8유로이다. 시소유 주택의 경우, 월세 상승율은 낮고, 계약 또한 ‘영구적’이다.

또한 소득이 많아져도 시주택을 떠나 다른 곳으로 이사할 필요도 없다.

 부모가 그 집에서 떠날 때, 그 가족에게 계약권을 양도할 수 있다.

 

(2) ‘정부통제받는 사적 월세 주택’에 사는 저소득층.

‘탈규제 월세 자유화’ 이전에 계약을 맺은 세입자의 경우는 월세 증가 걱정이 적다.

1994년 이전처럼, 이 계약도 영구적이다. 친척에게 이 영구계약이 양도될 수도 있다.

 

(3) ‘탈규제 월세 자유화’ 이후에 계약을 맺은 저소득층의 경우. 월세 부담이 늘어났다.

 

첫번째 이유, 비엔나 시당국이 직접 ‘공동주택’을 더 이상 건설하지 않기 때문이다.

그런데다 시 소유 공동주택에 사는 사람들의 이사율이 낮다. 2012년 시 소유 주택 입주 대기자 숫자는 2만 9700 가구이다. 2001년에는 1만 2200가구였는데, 2012년에는 140% 증가했다. 대기 기간도 2001년의 경우 1년이었는데, 2012년에는 1.5년으로 길어졌고, 3년 이상 대기한 가구도 25%에 이르렀다.

 

두번째 이유, ‘비영리 주택 협회’의 주택량은 증가하고 있으나, 저소득층의 접근이 쉽지 않다. 왜냐하면 이 주택의 경우, 착수금 (다운페이먼트)를 내야하기 때문이고, 그 액수도 점차 증가하고 있기 때문에, 저소득층에게는 상당한 재정적 부담이 되고 있다.

 

마지막 남은 ‘사적 월세 주택’의 경우. 월세 탈규제,유연화 조치로 인해, 신규 세입자의 경우, 월세 부담이 증가했다.

 

또한 계약 기간도 ‘영구적 무제한’ 계약에서 ‘제한 계약’으로 바뀌었다. 1994년 이후 이 제도가 도입된 이후, 2001년에는 이미 사적 월세 주택의 15%는 ‘영구 계약’이 아니라 시기마다 계약을 갱신해야 하는 ‘제한 계약’ 형태였다.

 

2011년 신규 월세 계약자의 경우, 60%가 3년에서 5년 계약을 맺어야 했다.

계약완료 이후 계약 연장 권리도 없어졌다.

 

비교. 2003년에 새로 ‘사적 월세 주택’ 계약을 맺는 세입자의 월세는  492 유로였으나,1995년 이전에 세입자된 경우, 이보다 60% 정도 싼  295 유로 월세를 냈다. (2005년)

 

22. 요약 정리. 과거 ‘붉은 비엔나’에서 주택의 재상품화가 어느정도 일어나고 있는가?

첫번째,시당국이 직접 사회주택을 건설하지 않고 ‘비영리 주택협회’가 그 역할을 떠맡음과 동시에, ‘착수금 downpayment’을 세입자들에게 걷는 방식을 취함으로써, 세입자들의 부담이 증가되었다.

두번째, 사적(민간) 임대주택의 경우, ‘영구적,무제한’계약기간을 없애고 집주인에게 유리하게 ‘제한 계약기간제’를 도입함. 이에 따라 월세 인상이 더 용이해짐.

 

(1)  이 논문의 주제- ‘주택 시장화’를 정책 층계화 과정으로 간주. 주택 재상품화 층들이 다른 상황 속에서 다양한 속도로 ‘탈상품화 층들’을 대체하고 있음.(발견요소)

 

영국 같은 경우는 굉장히 빠른 속도로 ‘주택의 재상품화’가 진행되었고, 다른 나라들의 경우, 그 시장화가 서서히 도입되면서, ‘재상품화’의 침식 가능성을 열어뒀음.

 

(2) 비엔나 주택의 경우, 2가지 ‘주택시장-활성화 정책’ 변화들이 있었는데, 연구자들이 별로 주목하지 않았다.

 

첫번째 특질,2004년 이후 비엔나 시당국은 공동주택 건설을 중단했다. 사회 월세(임대) 주택 건설은 이제 ‘비영리 주택협회’가 맡는다.

 

이로 인해 사회적 월세주택 부문의 내적 상위등급화 과정을 촉발시켰다. ‘시의회 공급 주택 ‘ 과 대조적으로, ‘비영리 주택협회’는 세입자에게 ‘착수금 downpayment’를 요구했다. 이 착수금은 세입자가 재정조달, 건설, 토지 가격 비용을 분담함을 의미한다.

 

2000년대 중반 이후, 비엔나는 투자처로도 거주지로도 아주 매력적인 공간으로 각광받았기 때문에, 토지 가격은 급등했다. 토지가격 상승에 비례해서 ‘착수금’도 증가했다.

 

수요-측면 보조금이 있었음에도 불구하고, 세입자의 사회적 월세 주택 접근과 세입자의 재정조달 능력 사이 상관관계가 더 밀접해졌다. 다시 말해서 착수금을 지불할 수 있는 세입자와 지불할 수 없는 세입자의 격차가 커졌다.

 

두번째 특질, (발견요소). 오스트리아 연방 정부는 ‘사적 월세 주택’ 부문에서 ‘탈 규제’를 단행했다. 과거에 비해 두 가지 변화요소들이 도입되었다. 하나는 ‘영구 계약’ 대신에 ‘월세 기간 제한 계약’제가 도입되었고, 다른 하나는, 집주인이 지역에 따라 월세를 더 높여 부를 수 있게 되었다.

정부의 ‘주택 보조금’이 지급되었지만, 이러한 월세상승분을 상쇄하지는 못했다.

 

논문 두번째 부문. 저소득층의 이원화. 기존 계약자와 신규 계약자 사이 격차가 발생.

 

23. 요약 정리. 비엔나 주택의 ‘재상품화’에 대한 저항의 움직임은 무엇인가?

 

(1)첫번째, 비영리 주택협회가 사회적 월세 주택들을 여전히 건설해서 공급하고 있다.

두번째, 전체 주택의 25% 정도를 차지하는 비엔나 시 소유 (council housing) 주택들은 사적 주택시장에 매각되지 않은 채 여전히 ‘탈 상품화 주택’으로 건재하고 있다.

세번째, 사적 월세 시장에서도 세입자 보호 조치들은 감소했지만, 여전히 ‘월세 통제’ 장치는 작동되고 있다.

 

결론적으로 공정하게 평가하자면, 비엔나는 ‘시장 주도 주택 공급’이라는 전환에 여러가지 방식으로 저항하고 있다. 그럼에도 불구하고 비엔나의 ‘탈규제’ 조치들은 세입자 보호의 약화를 초래하고 있고, 가난한 세입자들은 살기 좋은 매력적인 동네에 있는 주택에 점점 더 살기 힘들어지고 있다.

 

비엔나 주택 정책에서 ‘시장 요소의 도입’ 즉 ‘주택의 상품화’ 현상은 어떤 저항이 없다면 점점 더 가속화될 것이다.

 

(2) 독일의 ‘주택 사회화’ 운동.

최근 유럽에서 저항이 발생하고 있는데, 독일의 경우가 그 사례이다.

독일에서 ‘사회주택’이 다시 등장하면서, 베를린의 경우, 공공 소유 주택 회사의 힘을 강화시키려는 운동이 일어나고 있다. 이것이 함축하는 바는, 점증하는 ‘주택의 재상품화’가 현재 강세 경향이긴 하지만, 결국 도달할 불가피한 전개과정의 궤적은 아니라는 점이다.

 

(3) 비엔나가 과거 명성을 찾기 위해서는?

 

비엔나는 최근 ‘시장-촉진’ 조치들, 착수금 (다운페이먼트) 증액과 사적 주택 월세 시장에서 월세가 급상승, 이 두 가지 문제를 어떻게 해결하느냐라는 과제를 떠 안고 있다.

 

표 1에서 보듯이, 사회적 월세 주택 비율이 2001년 43%에서 2011년 42.3%로 약간 감소했고,  ‘주택 소유’의 경우, 2001년 17.5%에서 2011년 19%로 증가했다.

 

‘월세 탈규제’로 인해, ‘탈 상품화된 주택 재고’의 변화가 발생하고 있는데, 필수적인 주택 수요-측면 지원금이 주택 공급-측면 예산을 갉아먹는 위험성이 발생하고 있다. 그런데 아직 ‘시 소유 주택 건설’을 복구하자는 제안은 나오지 않고 있다.

 

어떤 제안들이 나오고 있는가? 사회적 월세 주택을 보호하기 위한 ‘분리 구역’를 설치해서 투기를 예방하고 토지가격을 낮추자는 방안.

 

사회민주당 (에스 페 외 SPÖ)의 제안, 월세 통제를 더 엄격하게 실시하자.

 

그러나 보수파들이 연방차원에서 월세 통제법을 만들 의지가 없기 때문에, 사민당의 제안을 실현할 수 있을지는 의문.

 

사민당이 정치권에서 어떤 변화를 만들어내지 못한다면, 시 당국이 직접 월세 주택을 건설하자는제안은 설 땅을 잃을 것이다. 이렇게 되면 비엔나에서 사회민주당의 정치적 입지는 더 좁아질 것이다.

 

  

 [ 시사점 ] 

 

한국 서울의 경우, 비엔나 (약 200만) 와 베를린 (400만) 와 비교해서 규모와 인구가 더 많고, 수도권까지 고려하면 훨씬 더 큰데다, , 현재 대형 건설사들이 주택 (아파트) 건설의 주체고, 헤게모니를 장악하고 있기 때문에, 점차적으로 지방정부와 공적 기관이 토지와 주택을 소유할 수 있는 방법을 모색하고 실천해야 한다.

 

비엔나 사회주택 (게마인데 바우) 초창기 ~  1980년까지 2세대에 걸친 역사를 오히려 더 면밀하게 고찰해서 참고할 필요가 있다. 

 

2004년 이후 비엔나 시당국이 주택건설을 중단하고, '비영리 주택협회'에다 주택건설 공급을 맡겼는데, '착수금' 문제로 저소득층이 경제적 부담을 지게 되었다.  지방정부 재정 문제를 동시에 해결해야만 이 어려운 주제도 실타래를 풀 수 있을 것이다.

 

종합부동산세, 보유세 등 '주택'과 '토지'세도 중요하지만, 이와 별도로 지방정부와 공적 기관이 직접 주택과 토지를 '사회화'해야 한다. 그 비율을 높여나가야만, 집과 토지의 폭등을 예방할 수 있다. 사후적으로 세금 제도를 몇가지 고친다고 해결될 일은 아니다.

 

 

 

 

 

 

 

 비영리 주택협회가 지은  공동주택 . (EBG 주택협회). 비엔나, 보넨 암 뮐그룬트, 소재.

Adolf Krischanitz, Hermann Czech and  Werner Neuwirth with the EBG housing  association, Wohnen Am Mühlgrund, 
Vienna, 2011 Adolf Krischanitz’s take on the theme of  ‘housing the generations’ is to group three  different-sized units in two rows along a  collective courtyard. Additionally, extrasmall ateliers are placed on the rooftop. 
The units’ interconnectedness allows  for many combinations of diverse living  situations

 

 

칼 맑스 호프 (뜰) 공동주택. (비엔나 시가 1927년에 착공해 1930년 10월 12일 개관함. 오토 바그너의 제자들 중 한 명인, 칼 엔 karl Ehn 이 칼 맑스의 뜰을 건설했다. ) 

 

 

'칼 맑스의 뜰 Karl-Marx-Hof' 공동주택 전경 사진.  

 

 

 

2009년에 '비영리 주택협회'인 "새 삶과 더불어 아텍 아키텍트'가 지은 공동주택, 디 브레머 쉬타트무직칸텐, 비엔나.
 

 

ARTEC Architects with Neues Leben housing association,  Die Bremer Stadtmusikanten, Vienna, 2009  The Bremer Stadtmusikanten housing scheme is named after  the Brothers Grimm’s famous fairytale, signifying the architects’  design of a stack of suburban and urban types of dwelling and its  respective exterior spaces: the garden, the balcony, the loggia

 

위 사진 출처. Andreas Rumpfhuber, ALMOST  ALL RIGHT VIENNA’S  SOCIAL  HOUSING  PROVISION, 2012.

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