[언론보도] 상위 10% 주택자산 가치, 하위 10%의 47배

1. nov.25.201.

 

내 집 마련에 투자까지”…아파트값 뛰니 빌라도 ‘금값’

뉴시스 입력 2021-11-25 08:12

 

 

“재개발이 언제 될지 모르는데, 투자 가치가 있다고 생각하는 매수자들이 많아졌어요.”

지난 24일 서울 영등포구 신길동의 한 공인중개업소는 “올해 초까지만 해도 실거주 목적의 거래가 많았는데, 최근에는 투자 목적으로 거래가 대부분”이라며 이같이 말했다.

이 대표는 “올해 초부터 호가가 계속 오르고 있다”며 “재개발이 실제로 얼마나 걸릴지 아무도 모르는데, 투자 문의가 꾸준하다”고 전했다.

아파트보다 상대적으로 선호도가 낮았던 빌라(연립·다세대 주택)시장이 과열되고 있다. 아파트값과 전셋값이 동시에 급등하면서 상대적으로 저렴한 빌라를 찾는 주택 수요에, 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제의 영향으로 빌라로 눈을 돌린 투자 수요까지 겹치면서 말 그대로 ‘불장’이다.

주요기사

• “손해 뻔한 투자상품” vs “이만큼 안전한 노후대책 없어”
• “고갈될 국민연금, 손절이 답” vs “그래도 존버해야”

특히 올해 서울에서 매매된 주택 2곳 중 1곳은 빌라고, 수도권 빌라 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 역대 최고 상승률을 기록할 정도다.

서울에서 빌라 매매 거래량이 11개월 연속 아파트 거래량을 앞질렀다. 통상적으로 아파트 거래가 빌라 거래를 압도하지만, 올해 들어 거래량 역전 현상이 뚜렷해지고 있다. 특히 지난 4월에는 빌라 거래량이 아파트가 거래량의 2배를 넘어섰다.

한국부동산원의 주택유형별 매매 통계(신고일 기준)에 따르면, 올해 1∼9월 서울의 빌라 매매 건수는 총 5만1708건으로 집계됐다. 이는 같은 기간 아파트를 포함한 전체 주택 매매 건수(10만4492건)의 49.5%에 달하는 수치다. 특히 지난 2006년 관련 통계가 집계된 이후 가장 높은 수치로, 지난해(36.7%)보다 12.8% 상승했다.

지역별로 은평구(69.5%)가 빌라 매매 비중이 가장 높았고, 이어 강북구(66.5%), 광진구(63.3%), 도봉구(60.2%) 등이 뒤를 이었다. 또 ▲강서구(59.6%) ▲양천구(58.0%) ▲송파구(57.3%) ▲관악구(57.2%) ▲금천구(55.0%) ▲강동구(51.6%) ▲동작구(51.5%) ▲마포구(50.6%)는 올해 전체 주택 매매 건수 중 절반 이상이 빌라인 것으로 집계됐다.

매맷값도 큰 폭으로 뛰고 있다. KB국민은행의 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 올해 들어 9월까지 서울 연립주택 매매가격 누적 상승률은 6.21%로 집계됐다. 지난해 같은 기간 상승률(3.51%)의 약 1.8배에 달한다.

서울 빌라 가격은 지난해 말 월간 상승 폭이 1~2대%까지 급등하더니 올해 초 상승 폭이 1%대 이하로 낮아졌고, 지난 6월에는 0.22%까지 하락했다. 하지만 지난 7월 0.63%로 오르더니, 8월에 0.73%에 이어 9월에는 1.42%로 다시 급등했다.

경매시장에서도 빌라를 찾는 수요가 몰리고 있다. 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 10월 경매동향보고서에 따르면 서울 아파트 낙찰가율은 전월(115.0%) 대비 4.9%p(포인트) 상승한 119.9%로 집계됐다. 이는 지지옥션이 관련 통계를 집계하기 시작한 2001년 이후 가장 높은 수치다.

평균 응찰자수는 5.1명으로 8월(8.1명)과 9월(7.2명)에 비해 줄었으나, 9억원 이상 아파트에 응찰자가 몰렸다. 지난달 낙찰된 서울 아파트 경매 31건 중 7건이 최저가격 9억원 이상이었고, 이들 아파트에 총 응찰자(106명)의 57%인 60명이 참여했다.

수도권의 연립·다세대주택(빌라) 낙찰가율도 상승했다. 인천 빌라 낙찰가율은 전월(83.9%)보다 4.0%p 상승한 87.9%, 경기는 4.0%p 상승한 83.5%로 모두 올해 들어 가장 높은 수준을 보였다. 서울 빌라 낙찰가율도 93.4%로 올 들어 두 번째로 높았다.

주택시장에선 당분간 빌라를 찾는 주택 수요가 증가하면서 강보합세를 유지할 것이라는 분석이 나온다. 집값과 전셋값이 급등한 상황에서 정부의 대출 규제와 금리 인상 등으로 상대적으로 저렴한 빌라에 내 집 마련 수요가 늘어나고 있기 때문이다. 또 지난 6월 서울시장 보궐선거를 기점으로 정비사업에 대한 기대감이 높아지면서 투자 수요가 늘어난 점도 한몫하고 있다.

전문가들은 아파트 매매 규제에 따른 풍선효과로 주택 수요가 빌라에 집중될 것으로 내다봤다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “서울 아파트 매맷값과 전셋값이 동시에 오르면서 주택 수요자들이 상대적으로 저렴한 빌라로 눈길을 돌려 가격이 상승하고 있다”며 “정부의 부동산 규제가 덜하고, 가격이 상대적으로 저렴한 빌라에 투자 수요까지 더해져 빌라 가격이 당분간 우상향할 것”이라고 설명했다.

서 회장은 “입지 여건이 좋은 신축 빌라는 실수요자 중심으로, 노후 빌라는 투자자 중심으로 수요가 집중되면서 가격 상승세가 이어질 것”이라며 “빌라는 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 매수에 신중해야 된다”고 덧붙였다

 

2.

 

文정부 연평균 54.6만호 주택 공급…역대 최대[그래픽뉴스]
CBS노컷뉴스 김소영 기자 메일보내기

 

 

국토교통부가 22일 발표한 역대 정부 주택공급 물량에 따르면, 문재인 정부 출범 이후로 준공 기준 연평균 54만 6천호의 주택이 공급됐다. 노무현 정부의 36만 3천호, 이명박 정부의 35만 7천호, 박근혜 정부의 45만호에 비해 각각 50.4%, 52.9%, 21.3% 많은 물량이다.

 

 

 

 

상위 10% 주택자산 가치, 하위 10%의 47배

 

[그래픽뉴스]
CBS노컷뉴스 안나경 기자 메

 

일보내기

 

2021-11-17 11:45 

 

 

통계청이 발표한 '2020 주택소유통계 결과'에 따르면, 지난해 유주택 가구는 1173만 171가구로 전년대비 약 27만 가구 증가했다. 무주택은 919만 6539가구로 약 3만 가구 증가했다. 상위 10%가 보유한 주택 자산 가격은 평균 13억 900만원으로 올라, 하위 10% 평균의 47배에 달하는 것으로 나타났다.

 

oct. 27.2021.

 

文정부서 서울 아파트값 6억 ‘급등’…지방은 고작 3700만원 올랐다

뉴시스 입력 2021-10-27 09:56수정 2021-10-27 09:57

공유하기뉴스듣기프린트 글씨작게글씨크게

문재인 정부 출범 이후 서울의 아파트 평균 매매가격이 6억원 이상 상승한 것으로 나타났다.

반면 지방 중소도시 아파트 평균 매매가격은 2017년 5월 1억8704만원에서 올해 10월 2억2445만원으로 3746만원 오르는데 그쳤다.

서울 등 수도권의 집값은 급등했지만 지방 중소도시를 비롯한 지방광역시 아파트 매매가격 상승세는 이에 미치지 못하면서 서울과 지방간 집값 격차는 더욱 벌어진 것으로 나타났다.

◆서울 아파트값 평균 12억…文정부서 두 배 올라

주요기사

• “손해 뻔한 투자상품” vs “이만큼 안전한 노후대책 없어”
• “고갈될 국민연금, 손절이 답” vs “그래도 존버해야”

27일 KB리브부동산 월간주택가격동향 시계열에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 6억708만원에서 올해 10월 12억1639만원으로 두 배 넘게 올랐다. 상승률은 100.36%다.

경기와 인천 등 수도권 아파트 평균 매매가격 역시 크게 올랐다. 같은 기간 수도권 아파트 평균 매매가격은 4억1043만원에서 7억7248만원으로 88.21% 상승했다.

경기는 3억2249만원에서 5억9110만원으로 83.29% 상승률을 보였고, 인천은 2억6014만원에서 4억2471만원으로 63.26% 올랐다.

반면 인천을 제외한 5개 광역시와 지방 중소도시 아파트 평균 매매가격 상승세는 이에 미치지 못한 것으로 나타났다.

5개 광역시 아파트 평균 매매가격은 2017년 5월 2억6200만원에서 3억8782만원으로 48.02% 상승했다. 지방 중소도시(기타지방)는 1억8704만원에서 2억2445만원으로 올라 20.00% 상승률을 보였다.

서울 아파트 평균 매매가격이 두 배 이상 상승하는 동안 지방 아파트 매매가격은 소폭 오르면서 가격 격차도 더욱 커졌다.

2017년 5월 서울과 5개광역시 아파트 평균 매매가격 차이는 3억4508만원이었는데 올해 10월에는 8억2857만원으로 두 배 이상 벌어졌다.

◆대전 제외 지방광역시, 전국 평균 상승률 못 미쳐

특히 문재인 정부 출범 이후 대전을 제외한 지방광역시 아파트 매매가격 변동률은 전국 평균에도 미치지 못한 것으로 나타났다.

KB리브부동산 아파트 매매가격 변동률을 살펴보면 지난 2017년 5월부터 올해 10월까지 전국 아파트 매매가격은 34.02% 상승했다.

같은 기간 대전은 45.96% 오르면서 전국 평균보다 높은 상승률을 보였지만 ▲부산(21.80%) ▲대구(24.87%) ▲광주(20.54%) ▲울산(9.72%) 등은 전국 평균을 밑돌았다.

반면 서울은 58.64% 상승률로 전국 평균을 크게 웃돌았고, 경기(50.45%)와 인천(40.85%) 역시 집값이 크게 오른 것으로 나타났다.

한편 정부는 서울의 집값이 고공행진을 이어감에 따라 수요 분산을 위해 대규모 주택공급에 적극 나서고 있다. 또 청약 대기수요를 해소하기 위해 올해에만 총 4차례에 걸쳐 사전청약도 실시한다.

최근에는 금리 인상 및 대출규제 강화 등의 영향으로 서울 및 수도권 집값 상승폭이 다소 둔화되는 움직임을 보이고 있다.

한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(11일 기준) 주간 아파트 가격은 수도권(0.34%→0.32%), 서울(0.19→0.17%), 경기(0.41%→0.39%), 인천(0.44%→0.42%) 등 모두 상승폭이 줄었다.

특히 정부가 전날 차주 단위(개인별) 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 조기 시행을 골자로 한 가계부채 관리 강화방안을 발표한 만큼 집값 상승폭 둔화세가 당분간 이어질 것이라는 전망이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “가계부채 관리방안과 금융권의 대출한도 축소 움직임이 11월 기준금리 인상 가능성과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약할 것”이라며 “주택 거래량은 감소하고, 가격 상승률은 둔화될 전망”이라고 밝혔다.

[서울=뉴시스]

 

3.

 

 

서울 아파트 거래절벽에 임대차시장도 불안…전·월세 비중↑
CBS노컷뉴스 양승진 기자 메일보내기2021-11-23 06:00 


치솟는 서울 아파트값에 매수자들이 부담을 느낀데다 대출규제가 시작되면서 매매시장의 거래 절벽이 심화하고 있다. 임대차 시장은 전·월세 비중과 월세 상승률이 동시에 커지는 등 불안한 모습이다.

22일 서울부동산정보광장 부동산매매거래현황에 따르면 이달 서울에서 거래된 아파트 매매건수는 256건(11월 22일 기준)으로, 지난해 같은 기간 6365건과 비교해 약 25분의 1수준으로 감소했다.

실거래 신고기한이 남아있는 만큼 매매건수가 늘어날 것으로 보이지만, 매수심리기 크게 위축된 상황이어서 올해 처음으로 매매건수 1천 건대를 밑돌 것으로 예상된다.

서울 아파트 매매 건수가 1천 건대 이하를 기록하는 것은 지난 2018년 1월 이후 처음이다. 지난 2019년 11월에는 서울 아파트 매매 건수는 1만1509건, 지난해 11월은 6365건을 기록했다.

이한형 기자
이한형 기자

올해 서울 아파트 매매건수는 1월 5796건을 기록한 이후, 2월~8월까지는 매월 3천~4천 건, 지난 9월 2700건, 10월 2156건 등 지속적으로 감소세를 보여왔다.

아파트값이 오를대로 올랐다는 경계심리와 금리 인상과 대출 규제가 맞물리면서 수요층 매수심리가 급격히 위축된 탓에 서울 아파트 거래량이 큰 폭으로 줄고 있는 것으로 풀이된다.

한국부동산원의 지난주 서울 아파트 매매수급지수도 99.6으로 떨어졌다. 100을 밑돌면 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 4월5일 이후 7개월만에 보는 두자리 숫자다.

KB부동산 서울 아파트 매수우위지수도 지난 15일 기준 64.9를 기록했다. 이 지수가 60대까지 내려간 것은 작년 5월 이후 1년6개월 만이다.

서울 아파트시장의 거래절벽으로 인해 임대차시장이 불안해지고 있다.  집을 사는게 어려워진다면 임대 수요는 늘어날 수밖에 없기에 임대차시장의 변화는 일찌감치 예견된 일이다.

늘어난 보유세 부담을 월세로 충당하려는 집주인이 늘어나면서 올해 순수 전세가 아닌 월세를 낀 서울 아파트 임대차 거래는 이미 역대 최고치를 기록했다.

연합뉴스
연합뉴스

아파트값 상승세는 둔화되고 있지만 월세 상승률은 계속 커지고 있다. 지난달 전국 아파트 평균 월세 임대료는 80만2천 원으로 처음으로 80만원선을 넘었다.

대출규제로 전세대출을 받는 것도 까다로와지면서 월세 전환은 가속화될 것이란 전망이 나온다. 특히 내년은 임대차법 시행 2년으로 또 한번 갱신주기가 돌아온다는 점에서 전세대란이 재현될 공산이 크다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "서울 아파트 매매시장은 가격 부담감과 대출규제로 인해 수요 억눌림이 계속될 것으로 보인다"면서도 "입주물량 감소로 인해 전세시장의 가격 상승압력이 상당한데다 대선과정에서 다양한 규제 완화 공약들이 쏟아질 것으로 예상돼 매수자와 매도자 간의 줄다리기가 상당기간 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "아파트값이 고점이라는 인식이 높아지면서 주택시장이 변곡점에 가까이 왔다는 생각이 든다"면서 "당분간 가격상승 둔화, 거래량 감소, 매수세 위축 현상이 이 지속될 전망"이라고 분석했다.

 

 

 

 

 

4.

 

 

 

전문가칼럼] 서울 아파트 매매가격과 전세가격 동반상승에 동반규제

• 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 djk1129@hanmail.net
• 등록 2021.11.04 07:45:58

•  

 

 

 

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 아파트 매매시장

 

한국부동산융복합회가 강서구 마곡동에 위치한다. 학회에 나왔다가 잠시 주변 부동산중개사무소에 들려 아파트 매매를 알아보려 참에 개업공인중개사가 하는 말이 최근 마곡지구 아파트 가격이 상승하면서 매물이 사라지고 없다고 한다.

 

 

마곡지구만 이런 현상이 나타나는 것은 아니다. ‘서울 아파트 매물 잠김’ 현상은 당분간 지속될 가능성이 크다. 이유는 정부의 보유세 인상과 다주택자 양도세 규제 강화가 매물 잠김 현상을 가속화 하고 있고 수요공급법칙에 따라 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는데도 불구하고 공급보다는 규제일변도의 정부 정책이 결국 공급부족으로 인한 매도자 우위시장을 만들어 매도자가 시장에 내놓는 호가가 곧 가격이 되고 있다.

 

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난 9월 23일 기준 3만 6949건으로 집계됐다. 이는 지난 8월 3만 8186건보다 3.2% 줄어든 수치로 역대 최저 수준이라고 한다. 서울의 아파트 매물 건수는 지난해 8월 허위 매물 과태료 부과를 시행한 이후 통상 4만 건대를 유지해왔다. 금년 초 4만 건대가 무너지면서 다소 줄었지만 2월 하순부터 매물이 충분히 나왔고 4월과 5월에는 4만 8000건 안팎 수준을 보였다.

 

그러나 앞서 밝힌 바와 같이 다주택자에 대한 보유세와 양도소득세 중과 시점인 지난 6월 1일을 전후해서 매물이 줄어들기 시작하여 지난 8월에는 3만 건대로 하락했다. 다주택자가 양도세 중과세가 너무 부담스러워 팔지도 못하고 있는 데다가 공급부족으로 주택가격이 더 오를 것이라는 기대심리 때문에 시중에는 매물이 사라지는 현상이 두드러지고 있다.

 

특히, 부동산 정보업체인 부동산114 자료에 의하면 올해 입주물량은 2만 1939만호이며 내년의 입주물량은 이보다 훨씬 적은 1만 862호로 당분간 입주물량 부족은 곧 가격 상승으로 이어질 것이라는 심리적 요인도 한몫하고 있는 듯하다. 뿐만 아니라 부동산 정보업체 중 지인 역시 금년도 입주물량을 2만 1444호로 예상하고 있으며 내년도 입주물량은 부동산 114처럼 1만 2545호로 반토막난다고 발표하여 더욱 부채질하는 듯하다.

 

한국부동산원 자료를 보면 지난 9월 20일 서울의 아파트 매매수급지수는 104.2로 확인됐다. 금년 초 110대였던 지수는 2·4대책 발표 이후 다소 진정세를 보이며 안정되는 듯 4월 첫째 주 96.1로 하락했지만 한 주 만에 반등했고 지금까지 24주 연속 기준선을 웃돌고 있다.

 

또 문재인 정부 취임 이후 지난 2017년 5월부터 지난 9월 말까지 한국부동산원의 자료를 인용하여 서울지역 자치구별 아파트 중위 매매가격 변화를 시계열 분석해 보면 <표-1>에서 보는 바와 같이 서울에서 아파트 가격이 가장 많이 상승한 지역은 서초·강남·송파가 아니고 성동구로 무려 167.9%나 상승하였다. 두 번째는 은평구로 145.3%, 세 번째는 종로구로 141.4%이며 네 번째 역시 서대문구로 132.7%나 상승을 했다.

 

 

가장 적게 오른 지역은 관악구와 강서구로 84.4%, 86.0%로 최근 이들 지역이 상승하고 있다. 25개 구 중에서 100% 상승하지 않은 지역은 5개구로 앞서 밝힌 관악구와 강서구를 포함하여 구로구가 86.8%, 서초구가 96.6%, 금천구가 98.1%로 나타났다.

 

이러한 내용은 물론 민간 기업이 발표한 자료가 아니고 정부투자기관인 한국부동산원 자료를 인용하여 시계열 분석했으며 전체 아파트 가격의 상승률은 아니며 중위권 평균가격 상승률이다. 한마디로 서울의 아파트는 문재인 정부 집권 이후 로또가 돼버렸다.

 

코로나19 시대에 자영업자들은 망가지고 경제도 어려워 재난지원금을 지급하고 있는데 서울에 집 있는 사람은 자본이득이 사상 최대 상승이니 아이러니하다. 그래도 정부는 주택공급이 부족하지 않다고 한다.

 

이렇게 가격이 상승한 원인은 수요보다 공급이 턱없이 부족했고 저금리에 유동성 자금도 풍부해서 더욱 부채질했다. 지금 부동산시장은 공급 부족에 수급불균형 심화로 거래는 줄었지만 가격은 오름세다.

 

특히, 그동안 소외시 되었던 서울 외곽의 중저가 중소형 아파트 가격도 지금은 상승세가 뚜렷하다. 실제 강서구와 구로구는 최근 가격 상승세가 뚜렷하다. 주택가격 상승이 수급불균형에 있는 만큼 정부가 단기 주택공급에 물꼬를 터줘야 한다.

 

그러기 위해서는 다주택자의 양도세 규제를 완화해야 매물 잠김 현상이 어느 정도는 해소될 수 있도록 해야 하며 노후불량한 지역의 단독주택을 다세대 주택이나 연립주택으로 공급할 수 있도록 정책적 지원이 필요하다. 이는 단기 주택공급에 매우 효과적이기 때문이다.

 

아파트 전세시장

 

지난해 7월 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세 신고제) 시행 이후 서울과 수도권의 전세난이 진정되지 않고 있다. 정부가 올해도 하반기 집값을 안정시킬 뾰족한 해법을 내놓지 못한 가운데 가을 전세난이 더 심각해지고 있다. 아파트 매매시장처럼 전세시장도 입주매물이 부족하여 가격이 오르고 있는 것이다.

 

지난 9월 22일 부동산빅데이터업체 아실에서 발표한 자료를 보면 서울의 아파트 전월세 매물은 3만 7045건으로 임대차3법 시행 직후인 지난해 8월 1일 5만 9708건에 비해 38%나 줄었다고 한다. 같은 기간(지난해 8월 1일~금년 9월 22일) 경기도는 4만 8553건에서 2만 9624건으로 39.8% 줄었고, 인천도 9904건에서 6140건으로 38.1% 감소했다. 현재 서울 전월세 매물량은 지난 1월 1일 3만 705건에 비하면 20.4% 늘었지만 여전히 강세를 보이고 있다.

 

 

역시 문재인 정부 취임 이후 지난 2017년 5월부터 금년 9월 말까지 한국부동산원의 자료를 인용하여 서울지역 자치구별 아파트 중위 전세가격 변화를 시계열 분석해 보면 <표-2>에서 보는 바와 같이 서울에서 아파트 전세가격이 가장 많이 상승한 지역은 종로로 102.7%나 상승했으며 두 번째는 강남구로 89.8% 상승, 은평구 89.4%, 성동구 82.9%, 중랑구 81.8% 등 서울시 25개구 중 22개구의 전세가격이 50% 이상 상승하였다.

 

그나마 가격은 많이 올랐지만 전세가격이 적게 오른 지역이 구로구로 46.1% 상승했으며 강서구가 최근 아파트 매매가격이 급상승하고 있으나 전세가격은 아직 다른 지역보다 적어 47.9% 상승했다. 노원구도 47.9% 상승하여 맴가격은 상승하였으나 전세가격은 적게 오른 편이다.

 

결국 매매가격도, 전세가격도 급상승하여 집 없는 서민들은 고통이 이만저만 아닐 것이다. 매매가격이 오르면 주택구입을 미루면 되지만 전세가격이 오르는 것은 당장 들어갈 집이 없어 도시 외곽으로 밀려나거나 반전세로 내몰림 되어야 한다.

 

전세입자 입장에서 가장 큰 문제는 당장 서울 아파트 전월세 매물 대신 선택해야 할 대안이 마땅찮다. 결국, 전세입자 입장에서는 비아파트 부분에서 기웃거릴 수밖에 없는데 그 대표적인 것이 바로 빌라다. 아파트 가격이 오르면서 매매에서 밀려나던 무주택 저소득층은 이번에는 전세에서도 밀려나 결국 빌라 매입에 나서면서 서울의 빌라 매매가격은 지난해 12년 만에 가장 큰 폭으로 올랐는데 올해도 여전히 오름세가 이어질 것이다.

 

이렇게 빌라가 아파트보다 많이 팔리는 기현상도 9개월째 계속되고 있다. 전월세 가격은 단기적으로는 물론 중장기적으로도 집값과 상관관계가 크다. 하지만 집값은 거래절벽 속에서도 상승세를 이어가고 있다.

 

서울의 경우 분양 물량도 부족하고 입주 물량도 부족하기 때문에 매매시장과 전월세시장 모두 당분간 강보합세를 보일 것이며 정부가 이번에는 대출규제를 매매와 전세시장에도 강하게 규제한다니 거래량은 대폭 줄어들면서 가격은 양극화로 일부는 강보합세를 유지하는 기형적 현상이 나타날 것이다.

 

주택가격·전세가격 모두 뛰는데 대출은 막히고

 

주택을 구입하는 구매자의 대부분은 주택담보를 통하여 대출을 받고 매수를 한다. 또 아니면 전세를 안고 주택을 매입한다. 최근 정부가 가계부채가 1800조를 넘으면서 가계부채를 관리하는 차원과 주택가격 상승을 막기 위한 수단으로 주택담보대출을 옥죄면서 주택 구매자들은 대출보다는 전세를 안고 주택을 구입하는 사례가 늘어나고 있다.

 

특히, 최근 1년간 서울에서 주택을 산 20대 매수자들의 71%가 전세를 끼고 매입한 갭투자인 것으로 나타났다. 주택 구매자금의 71%는 임대보증금 승계, 주택담보대출 등과 같은 빚이었다. 이는 국회 국토교통위원회 소속 천준호 더불어민주당 의원이 2020년 3월부터 올해 7월까지 서울의 부동산 매매 자금조달계획서 19만 3974건을 분석한 결과다. 자금조달계획서는 투기과열지구로 지정된 서울의 경우 3억원 이상 주택을 살 때에는 의무적으로 제출해야 한다.

 

서울에서 주택을 매입한 만 39세 이하 매수자 6만 4185명 중 기존 임대보증금을 승계한 사람은 52%인 3만 3571명이였다. 30대가 5만 3839건의 주택을 매수해 전 연령대에서 가장 많은 집을 샀다. 20대는 1만 134건의 주택을 매입했는데 갭투자 비중은 71%로 전 연령대에서 가장 높았다.

 

문재인 정부는 지난해 6·17대책을 발표하면서 서울 등과 같은 규제지역에서 집을 살 때 담보대출을 받으려면 6개월 안에 해당 집으로 이사하도록 규제했다. 이는 갭투자가 집값을 올리고 있다는 진단 때문이었다.

 

하지만 이런 규제에도 집값이 치솟고 대출까지 제한되자 불안해진 20~30대들이 갭투자에 뛰어들고 있다. 생애최초 주택구입자와 일정기간 무주택자는 투기꾼이 아니다. 그런데도 가계부채가 늘어난다는 이유만으로 실수요자의 대출까지 옥죈다면 선의의 피해자가 나올 수밖에 없다.

 

그래서 정부는 주택담보대출의 경우 정보화 시대에 개인에 대한 자산상태를 파악할 수 있을 것이기 때문에 자산상태와 무주택 기간 등 실수요자 여부를 판단하고 대출을 선별적으로 규제하는 것이 바람직할 것이다. 그래야만 갭투자도 줄일 수 있고 무주택서민들의 내집마련에 도움을 줄 수 있을 것이다.

 

부동산시장 예측

 

다행인지 아니면 일시적인 현상인지 요즘 부동산시장은 정부의 강력한 규제와 그동안 너무 많이 오른 부동산 가격의 부담감과 피로감 때문인지 거래가 뜸해지고 집값 상승세가 조금씩 둔화되는 모습이다. 이 같은 추세가 계속 이어질 것인지, 아니면 잠깐 쉬어가는 것인지 미래를 예측하기는 쉽지 않다.

 

하지만 분명한 것은 향후 수도권 지역의 분양물량과 입주물량이 부족한 현실을 감안한다면 연말까지 아니 내년에도 아파트 가격은 소폭이 될지언정 지속적 가격 오름세는 이어질 가능성이 크다. 단지, 요즘 부동산시장은 잠시 오름폭이 둔화되고 있을 뿐이다.

 

그 이유는 첫째, 주택시장이 비수기철로 접어들고 있고 둘째, 그동안 주택가격 급등에 따른 피로감이 증대되고 있다. 셋째, 추격 매수에 대한 부담감. 넷째, 금융권 대출규제 강화. 다섯째, 기준금리 추가 인상 가능성. 여섯째, 양적 완화 축소에 대한 불확실성 등이 반영된 결과라고 보여진다.

 

그러나 연말과 내년도 분양물량과 입주물량 축소 등으로 가격상승압력은 여전히 존재하고 있다. 좀 더 자세히 말씀드리면 연말까지 집값 오름세는 유지하되 상승폭이 둔화되거나 정체될 것이며 지금은 아파트 거래가 많지 않고 매수시장에 새롭게 진입하는 사람들이 줄고 있는 가운데 돈이 많은 사람들이나 꼭 필요한 사람들만 거래가 이뤄지는 상황이다.

 

특히, 중장기적인 부동산시장 흐름을 결정하는 거시적인 요인들 가운데 기준금리 추가 인상 가능성과 대출규제 강화 등이 부동산시장 신규 진입자들의 양을 축소시킬 것이며 그동안 가격이 가파르게 오르다보니 심리적으로도 가격 급등에 따른 부담감과 추격 매수에 대한 불확실성으로 매수를 보류하는 사람들이 나타나고 있는 상황이다.

 

뿐만 아니라 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 2법으로 인해 전세가격이 급등했고 전세가격이 더 오를 것으로 전망되면서 상대적으로 저렴한 집을 사려는 매수세는 이어질 수 있어 매매가격 상승세는 유지될 것이다. 이러한 현상은 집값 고점에 따른 불안감에 상승폭 자체를 줄어들게 할 것이다.

 

더욱이 사람들이 정부의 주택공급에 대한 확신을 갖지 못한 데다 2030 부동산 거래 비중이 늘고 있어 아직 부동산시장에 변곡점이 발생했다고 판단하기는 어렵다. 상승률이 둔화됐다는 통계가 실제 나타나는 현상인지에 대한 판단이 먼저 돼야 하겠지만, 상승률이 둔화한 게 맞다고 하더라도 일시적인 현상일 가능성이 있다.

 

따라서 정부의 섣부른 가격 규제는 매물 부족 현상을 부추기고 시장 불안을 가중하는 결과를 초래할 수 있다. 그래서 시장에 순응하는 정책을 내놓기 바라며 절박한 내 집 마련 수요자에 대한 대출규제와 세입자 전세대출 규제 등 실수요자 규제 정책은 피해야 해서 주거문제 만큼은 선의의 피해자가 없도록 보살피는 것이 정부의 일이라고 생각한다. 특히, 정부가 국민들과 약속한 주택공급정책(김현미 장관의 주택공급 127만 가구 + 변창흠 장관의 주택공급 83.6만 가구)은 차질 없이 추진되어야 시장 안정화가 될 것이다.

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장

• (사)한국부동산융복합학회 회장

• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원

• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임

• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장

• KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원